실지취득가액의 의미

‘실지취득가액’이라 함은 취득당시 거래당사자간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 객관적인 증빙서류에 의하여 확인되는 가액을 말하는 것임.

[회신] 1. 실지거래가액에 의하여 부동산의 양도차익을 계산함에 있어 ‘실지취득가액’이라 함은 취득당시 거래당사자간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 객관적인 증빙서류에 의하여 확인되는 가액을 말하는 것이며, 객관적인 자료로서 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 그 취득가액은 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 나목 및 같은법 시행령 제163조 제12항의 규정에 따라 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정하는 것입니다. 2. 귀사례의 경우 매매계약서 외에도 기타 객관적인 증빙자료를 종합하여 취득에 소요된 실지거래가액을 판단하는 것이며, 붙임과 같이 귀 질의와 관련된 조세법령과 유사사례를 보내드리니 이를 참고하시기 바랍니다. ※ 붙임자료. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 양도자는 2005.8월 00공장 건물과 부수토지를 현금 8.5억원과 대출금 22.76억원을 전액 승계받아 32.26억원으로 취득하였으나 취득계약서를 보면 토지 건물에 대한 8.5억원만 되어있고 특약사항으로 대출금 6억원은 매수인이 정리한다고 되어있고 대출금16.76억원은 승계한다는 내용은 없으나 공장 매입당시 은행에서 전소유자의 채무 22.76억원을 전액 승계하였습니다. - 대출금 22.76억원은 6억원은 영업활동 운영자금대출이며 16.76억원은 시설자금대출로 토지.건물.기계까지 포함된 금액임. - 2006.9월 상기 부동산을 매도하여 양도 양수계약서상 장부상 총자산가액 32.13억원 중 토지 및 건물을 24억원 장부가액으로 기재(토지건물 기준시가 안분함)하고 양도함. - 위와 같이 양도인은 전소유자의 대출금 전액승계액을 취득원가에 해당한다고 생각하나 과세관청의 주장은 상이함. ○ 질의내용 - 위의 경우 당초 취득당시 승계받은 대출금에 대한 다음과 같은 의견에 대한 정확한 답변을 기다리겠습니다. <갑설> 대출금전액을 자산별로 안분계산하여 토지.건물외의 부분은 취득가액에서 제외함. <을설> 매매계약서 전체를 허위로 보고 감정가액이나 장부가액으로 함. <병설> 양도자는 전소유자 대출금성격을 모르는 상태에서 전액 승계하였으므로 전액을 취득가액으로 인정함. 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률,시행령,시행규칙) ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 (2006. 12. 30. 제목개정) ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 . 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정) 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) 3. (삭제, 2000. 12. 29.) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) - 이 하 생 략 - ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29. 개정) 1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하 여 발생하는 소득 (2006. 12. 30. 개정) 2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소 득 (2000. 12. 29. 개정) 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되 는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2000. 12. 29. 개정) 나. 지상권 (2000. 12. 29. 개정) 다. 전세권과 등기된 부동산임차권 (2000. 12. 29. 개정) 3. 생략. ② 제1항 제3호 및 제4호의 규정에 모두 해당되는 경우에는 제4호의 규정을 적용한다. (2000. 12. 29. 개정) ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996. 12. 31. 신설) ② 제1항 제1호의 규정에 의하여 제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다. (2007. 2. 28. 개정) ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】 ① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1999. 12. 31. 신설) 1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 (1999. 12. 31. 신설) 2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 (2005. 2. 19. 개정) ② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. (1999. 12. 31. 신설) 1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2003. 12. 30. 개정) 양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가 제1호의 매매사례가액 또는 × ――――――――――――― 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가 2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2005. 12. 31. 개정) 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ───────────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가) ③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. (1999. 12. 31. 신설) 1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 (1999. 12. 31. 신설) 3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액 (1999. 12. 31. 신설) 4. 기준시가 (1999. 12. 31. 신설) ④ 법률 제4803호 「소득세법개정법률」 부칙 제8조에서 정하는 날(이하 “의제취득일”이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)에 대하여 제3항 제1호 내지 제3호의 규정을 적용함에 있어서 의제취득일 현재의 취득가액은 다음 각호의 가액 중 많은 것으로 한다. (2005. 2. 19. 개정) 1. 의제취득일 현재 제3항 제1호 내지 제3호의 규정에 의한 가액 (1999. 12. 31. 신설) 2. 취득당시 실지거래가액이나 제3항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 가액이 확인되는 경우로서 당해 자산(상속 또는 증여받은 자산을 제외한다)의 실지거래가액이나 제3항 제1호, 제2호의 규정에 의한 가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간동안의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액 (1999. 12. 31. 신설) ⑤ 국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정 또는 경정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 재정경제부령이 정하는 바에 따라 부동산의 감정ㆍ평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정 또는 경정에 공정성을 기하게 할 수 있다. (1999. 12. 31. 신설) 나. 관련 예규(예규,해석사례,심사,심판) ○ 서면4팀-3828, 2006.11.21 【회신】 실지거래가액에 의한 양도차익을 계산함에 있어 취득가액이라 함은 취득당시 거래당사자간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 증빙서류에 의하여 확인되는 것을 말하는 것임. ○ 서면4팀-2564,2007.09.04. 【회신】 실지거래가액에 의한 양도차익을 계산함에 있어 취득가액이라 함은 취득당시 거래당사자간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 증빙서류에 의하여 확인되는 것을 말하는 것입니다. ○ 서면5팀-2085, 2007.07.16 【회신】 1. 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 교환된 자산의 양도 및 취득시기는 교환성립일이 되는 것이나, 교환성립일이 불분명한 경우에는 교환등기접수일이 되는 것임. 2. 양도소득세의 실지거래가액 과세대상인 부동산을 교환으로 양도하는 경우 당해 부동산의 양도가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것이며 교환계약서에 표시된 실지거래가액이 「소득세법 시행령」 제176조 의 2 제1항의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 「소득세법」 제114조 제5항 의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말함) 또는 기준시가 등에 의하는 것임. 3. 또한 실지거래가액에 의하여 부동산의 양도차익을 계산함에 있어 ‘실지취득가액’이라 함은 취득당시 거래당사자간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 객관적인 증빙서류에 의하여 확인되는 가액을 말하는 것임. ○ 서면4팀-1561, 2007.05.10 【회신】 1. 조세특례제한법 제99조 및 동법시행령 제99조 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면세액을 계산함에 있어 “당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액”이라 함은 조세특례제한법 시행령 제40조 제1항 의 규정을 준용하여 계산하는 것임. 2. 양도소득금액은 양도가액에서 소득세법 제97조 의 규정에 의한 필요경비를 공제한 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 당해 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우로서 소득세법 제94조 제1항 각호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 그 취득가액은 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 나목 및 같은법 시행령 제163조 제12항의 규정에 따라 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정하는 것임. ○ 국심2007전2018, 2007.09.03 【제목】 당해 부동산과 함께 취득한 부동산 전체의 취득당시 실지거래가액을 기준시가의 비율로 안분한 가액을 당해 부동산의 취득당시 실지거래가액으로 하는 것임 ○ 국심2006중1206, 2007.01.10 【사실판단내용】 : 위 사실관계 등을 종합해 볼 때, 쟁점부동산과 쟁점외토지의 매매대금으로 백○○가 300백만원을 지급한 사실은 확인되나 쟁점부동산의 양도대금이나 쟁점외토지의 양도대금을 구분하여 지급하거나 추가로 지급한 사실은 확인되지 아니하는 점, 쟁점부동산은 공장용건물과 그 부속토지이고 쟁점외토지는 공장야적장으로 허가된 토지인 점, 청구법인과 백○○이 공장으로 사용하기 위하여 쟁점부동산과 쟁점외토지를 취득한 점, 청구인이 제출한 매매계약서에는 쟁점부동산을 310백만원에 양도한 것으로 기재되었으나 계약내용에 따른 대금지급 내용은 확인되지 아니하는 점 및 당초 세무조사시 청구외법인이 제출한 ‘거래사실확인서’와 재조사과정에서 제출한 ‘거래사실확인서’의 내용이 상이한 점 등으로 보아 쟁점부동산과 쟁점외토지를 일괄하여 530백만원에 양도한 것이 아니고 쟁점부동산은 310백만원, 쟁점외토지는 220백만원에 각각 별개로 양도하였다는 청구인의 주장은 신빙성이 없는 것으로 보인다. 따라서, 쟁점부동산과 쟁점외토지를 일괄하여 양도하였다 하여 쟁점부동산의 부속토지인 쟁점토지의 실지양도가액이 불분명하다고 보아 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 과세한 당초처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.