상속주택의 보유하는 주택수 포함여부등

피상속인과 동일세대원이 아닌 상속인이 상속받은 상속주택은 상속주택외에 다른 주택의 1세대1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 보유하는 주택수에 포함하지 않는 것이나 기타의 법령을 적용함에 있어서는 보유 주택수에 포함하는 것입니다.

[회신] 피상속인과 동일세대원이 아닌 상속인이 상속받은 상속주택은 상속주택외에 다른 주택의 1세대1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 보유하는 주택수에 포함하지 않는 것이나 기타의 법령을 적용함에 있어서는 보유 주택수에 포함하는 것이며 ,귀하의 기타 질의 내용에 대하여는 붙임과 같이 관련 조세법령 및 유사사례를 보내드리니 이를 참고하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 1. 본인 거주 주택 : 94년 취득 분당소재,27평형, 현시세4.2억 ,취득가액 0.64억원. 2. 상속주택 : 97년 상속받은 전주시 소재 현시가 7천만원 ,모친거주. 3. 입주권 : 02년 취득한 입주권으로 2006.11 완공예정, 양도예정가 4억원. ○ 질의내용 1. 상속주택의 가구수 포함여부(기준시가3억원이하 지방소재 주택수 포함여부) 2. 3.의 입주권의 전매시기 (잔금일 또는 사용승인일 중 해당여부) 3. 3.의 입주권의 양도소득세 산출시 취득가액(구입시 매매가액 또는 분양가액) 4. 장기보유혜택 중 4년 또는 5년 5. 3.의 입주권의 주택으로 완성된 경우 1주택 추가 여부 6. 3.의 보존등기 후 거주기간의 기산일 7. 1.2.주택 모두 보유하면서 3.주택 완성 후 매도시 50% 중과세율 적용여부 8 예정신고시 혜택.기간.추가 정정신고 가능여부.구제여부. 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설) 1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 (2004. 12. 31. 개정) 〈양도소득과세표준〉 〈세율〉 1천만원 이하 과세표준의 100분의 9 1천만원 초과 90만원 ＋ 1천만원을 초과하는 4천만원 이하 금액의 100분의 18 4천만원 초과 630만원 ＋ 4천만원을 초과하는 8천만원 이하 금액의 100분의 27 8천만원 초과 1천710만원 ＋ 8천만원을 초과하는 금액의 100분의 36 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것 (2003. 12. 30. 개정) 양도소득과세표준의 100분의 40 2의 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 (2003. 12. 30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 50 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003. 12. 30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 2의 4. 이하생략. ○ 소득세법 시행령 제167조 의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호 의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 “수도권”이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2005. 2. 19. 개정) 가. 광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조 제3항 ㆍ제4항의 규정에 의한 읍ㆍ면 (2005. 2. 19. 개정) 나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률ㆍ주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재 정경제부령이 정하는 지역 (2003. 12. 30. 신설) 2.  5. 생략. 6. 제155조 제6항 제1호의 규정에 해당하는 문화재주택 (2003. 12. 30. 신설) 7. 제155조 제2항의 규정에 해당하는 상속받은 주택(상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한한다) (2003. 12. 30. 신설) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택수의 계산은 다음 각호의 방법에 의한다. (2003. 12. 30. 신설) 1. 다가구주택 : 제155조 제15항의 규정을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 거주자가 선택하는 경우에 한한다. (2003. 12. 30. 신설) 2. 공동상속주택 : 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. (2003. 12. 30. 신설) 3. 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택 : 주택수의 계산에 있어서 이를 포함한다. (2003. 12. 30. 신설) ③ 이하생략 ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정) 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) 3. (삭제, 2000. 12. 29.) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) ② 이하생략. ○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액” 이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인 하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996. 12. 31. 신설) ② 생략. ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. (2006. 9. 22. 개정) 1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000. 12. 29. 개정) 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000. 12. 29. 개정) 3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 (2000. 12. 29. 개정) 3의 2. 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) (2006. 9. 22. 신설) 3의 3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다) (2006. 9. 22. 신설) 4. 제1호 내지 제3호, 제3호의 2 및 제3호의 3에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것 (2006. 9. 22. 개정) ④ (삭제, 2000. 12. 29.) ⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. (2000. 12. 29. 개정) 1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 「증권거래세법」에 의하여 납부한 증권거래세 (2005. 2. 19. 개정) 2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손 (2000. 12. 29. 개정) ⑥ 이하생략 ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정) ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999. 12. 31. 개정) 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. 5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날 6. 「민법」 제245조 제1항 의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날 (2005. 2. 19. 개정) ② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다. ③ 이하생략 ○ 소득세법제95조 【양도소득금액】 ① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. (1994. 12. 22. 개정) ② 제1항에서 “장기보유특별공제액”이라 함은 제94조 제1항 제1호에 규정하는 자산(제104조 제1항 제2호의 3 내지 제2호의 8의 규정에 의한 세율을 적용받는 자산 및 동조 제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 당해 자산의 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 것 (1994. 12. 22. 개정) 양도차익의 100분의 10 2. 당해 자산의 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 것 (2005. 12. 31. 개정) 양도차익의 100분의 15 3. 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것 (2005. 12. 31. 개정) 양도차익의 100분의 30. 다만, 양도소득세가 과세되는 대통령령이 정하는 1세대 1주택의 경우에 당해 주택의 보유기간이 15년 이상인 것은 양도차익의 100분의 45 ③ 생략 ④ 제2항에 규정하는 자산의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조 제4항의 경우에는 증여한 배우자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산한다. (1996. 12. 30. 단서신설) ⑤ 양도소득금액의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정) ○ 소득세법 제105조 【양도소득과세표준예정신고】 (1999. 12. 28. 제목개정) ① 제94조 제1항 각호에 규정하는 자산을 양도한 거주자는 제92조 제2항의 규정에 의하여 계산한 양도소득과세표준을 다음 각호의 구분에 의한 기간 이내에 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다. (2003. 12. 30. 개정) 1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산을 양도한 경우에는 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월. 다만, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제117조 제1항 의 규정에 의한 거래계약허가구역안에 있는 토지를 양도함에 있어서 토지거래계약허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우에는 그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2월로 한다. (2002. 12. 18. 단서개정) 2. 제94조 제1항 제3호 각목의 규정에 의한 자산을 양도한 경우에는 그 양도일이 속하는 분기의 말일부터 2월 (2000. 12. 29. 신설) ② 제1항의 규정에 의한 양도소득과세표준의 신고는 이를 예정신고라 한다. (1999. 12. 28. 개정) ③ 제1항의 규정은 양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 때에도 적용한다. (1994. 12. 22. 개정) ○ 소득세법 제106조 【예정신고자진납부】 (1999. 12. 28. 제목개정) ① 거주자가 예정신고를 하는 때에는 제107조의 규정에 의하여 계산한 산출세액에서 조세특례제한법 기타 법률에 의하여 감면되는 세액과 제108조의 규정에 의한 예정신고납부세액공제를 한 세액을 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서ㆍ한국은행 또는 체신관서에 납부하여야 한다. (2000. 12. 29. 개정) ② 제1항의 규정에 의한 납부는 이를 예정신고자진납부라 한다. (1999. 12. 28. 개정) ③ 예정신고자진납부에 있어서 제82조 및 제118조의 규정에 의한 수시부과세액이 있는 때에는 이를 공제하여 납부한다. (1999. 12. 28. 신설) ○ 소득세법 제107조 【예정신고 산출세액의 계산】 (1999. 12. 28. 제목개정) ① 예정신고자진납부에 있어서 납부할 세액은 그 양도차익에서 장기보유특별공제ㆍ양도소득기본공제를 한 금액에 제104조 제1항의 규정에 의한 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 산출세액으로 한다. (1999. 12. 28. 개정) ② 당해연도에 누진세율의 적용대상자산에 대한 예정신고를 2회 이상 하는 경우로서 거주자가 이미 신고한 양도소득금액과 합산하여 신고하고자 하는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 제2회 이후 신고하는 예정신고산출세액으로 한다. (2000. 12. 29. 개정) 예정신고산출세액 ＝ {(이미 신고한 양도소득과세표준 ＋ 제2회 이후 신고하는 양도소득과세표준) × 제104조 제1항 제1호ㆍ제4호 가목의 규정에 의한 세율} － 이미 신고한 예정신고산출세액 ③ (삭제, 2000. 12. 29.) ○ 소득세법 제108조 【예정신고납부세액공제】 (1999. 12. 28. 제목개정) ① 예정신고와 함께 자진납부를 하는 때에는 그 산출세액에서 납부할 세액의 100분의 10에 상당하는 금액을 공제한다. (2000. 12. 29. 단서삭제) ② 제1항의 규정에 의한 공제는 이를 예정신고납부세액공제라 한다. (1999. 12. 28. 개정) 나. 관련 예규 (법률, 시행령, 시행규칙) ○ 서면4팀-1696, 2004.10.22 【제목】 상속주택은 다른 주택의 1세대 1주택 비과세 판단시 주택수에서 제외함 【질의】 주택A : 1989년 분양취득 주택B : 1991년 상속으로 취득 주택C : 2002년 11월 매매로 취득 - 상기 주택 모두 고가주택에 해당안됨 - 주택B는 개정전 소득세법시행령 제155조 제2항 의 규정에 해당하는 상속주택임. 이 경우 A주택을 양도하였을 경우 2002.12.31. 법개정전의 경우와 같이 일시적 1세대 2주택으로 양도소득세가 비과세되는지 여부 【회신】 1세대가 1989년도에 A주택을 매매취득, 1991년도에 구소득세법시행령(2002.12.30. 개정전 규정) 제2항의 규정 요건에 해당하는 주택 B를 상속으로 취득, 2002년 11월에 C주택을 매매로 취득하여 1세대 3주택을 이룬 다음, C주택 취득일로부터 동법시행령 제155조 제1항에서 규정하는 중복유예허용기간내에 A주택을 양도하는 경우 상속받은 B주택은 다른 주택의 1세대 1주택 비과세 판단시 주택의 수에서 제외(소득세법기본통칙 89-13 제2항)되는 것이므로, A주택은 일시적 1세대 2주택 비과세특례 규정이 적용되는 것임. 귀 질의에 대하여 기 질의회신문(재경부 재산-833, 2004.7.7.)을 참고바람. ○ 서면4팀-2971, 2006.08.28 【제목】 1세대 3주택 이사에 해당하는 주택의 범위를 판정함에 있어 서울ㆍ경기도ㆍ광역시 외의 지역으로 소재하는 주택은 국세청 기준시가 3억원을 초과하는 주택을 기준으로 함 【질의】 (내용) - 전북 ○○시 지역에 소재하는 48평의 주택(A)을 1999.8.19. 분양받아 취득하여 소유하고 있음.(금년도 기준시가 1억6천4백만원) - 배우자가 서울시 지역에 소재하는 2주택(B,C)을 소유하고 있음.(금년도 기준시가 5억6천만원, 5억7천5백만원) - 현재 1세대 3주택(A,B,C)을 소유하고 있음. (질의) - 1세대 3주택자로서 2006년 또는 2007년에 ○○시 소재 주택(A)를 양도하는 경우 양도소득세가 실지거래가액으로 과세되는지 여부 - 위와 같이 주택(A)을 양도하는 경우 양도소득세 중과세율(60％)의 적용 및 장기보유특별공제가 배제되는지 여부 【회신】 1. 「소득세법」 제96조 제1항 제9호 및 같은법 시행령 제162조의 2 제5항의 규정에 의하여 2주택 이상을 소유한 1세대가 1주택을 양도하는 경우 양도소득세는 실지거래가액으로 과세되는 것임. 2. 양도소득세의 중과세율(60％)이 적용되고 장기보유특별공제가 배제되는 「소득세법 시행령」 제167조 의 3의 규정에 의한 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위를 판정함에 있어서는 서울ㆍ경기도ㆍ광역시에 소재하는 주택(다만, 광역시 중에서 군지역 및 경기도 중에서 읍ㆍ면지역에 있는 주택 중 국세청 기준시가 3억원 이하 주택은 제외)과 그 외의 지역에 소재하는 주택으로서 국세청 기준시가 3억원을 초과하는 주택을 기준으로 하는 것임. ○ 재일46014-1857, 1994.07.07 【제목】 조합주택을 취득할 수 있는 권리를 취득후 조합주택이 완공되기 전에 양도하는 경우 양도시기는 아파트 입주권 매매대금의 청산일이고 사업계획승인일을 취득시기로 실거래금액으로 계산하는 것임 【질의】 '갑'은 ○○ 구 ○○ 동에 거주하는 사람으로써 직장원들과 함께 직장주택조합을 구성하여 ○○ 구 ○○ 동에 아파트를 신축하던 중 '갑'의 경제사정 때문에 '을'에게 다음과 같은 상황에서 아파트입주권을 양도하였음. ㄱ. '갑'이 직장주택조합에 납입한 금액(토지대금포함)：24,660,000원 ㄴ. 양도가액(프레미엄포함)：40,460,000원 ㄷ. 계약체결일：1987. 9. 22 ㄹ. 잔금지급일：1987. 11. 20 ㅁ. '을'이 '갑'의 명의로 주택조합에 아파트중도금 및 잔금을 납부하였음. ㅂ. 아파트 준공일： 1989. 6. 30 ㅅ. 입주일 및 입주자：1988. 11. 21부터 1988. 12. 10 사이에 '을'이 입주하였으며 '갑'은 1988. 12. 28 주민등록만 전입하였음. ㅇ. 소유권보존등기는 '갑'의 명의로 되어있으며 주택건설촉진법의 2년내 전매금지 규정에 의거 현재까지고 '갑'의 소유로 등기되어 있음. 1)'갑'의 취득시기 및 양도시기는. 2)현재시점에서 '갑'으로부터 '을'이 소유권이전 받아 타인에게 양도하였을 때 '을'의 취득시기는. 【회신】 1. 주택건설촉진법 제44조 규정에 의하여 설립된 주택조합의 구성원으로서 같은법 규정에 의한 사업계획승인으로 조합주택을 취득할 수 있는 권리(아파트 입주권)를 취득한 후 조합주택이 완공되기전에 양도하는 경우에 양도 및 취득가액의 산정은 2. 소득세법 제23조 제4항 제2호 및 같은법시행령 제53조 규정에 의거 당해 아파트 입주권 매매대금의 잔금청산일을 양도시기로 하고 사업계획승인일을 취득시기로 하여 실지거래된 금액으로 계산하는 것임. 3. 귀문 2. 의 취득시기는 "을"이 잔금청산후 당해 조합주택에 입주하여 사용한 날이 됨. ○ 서면4팀-1873, 2004.11.19 【제목】 재개발조합 또는 재건축조합의 조합원이 당해 조합에 기존주택과 부수토지를 제공하고 취득한 입주권을 양도한 경우의 양도차익 계산방법 【질의】 소득세법시행령 제166조 의 입주권 양도차익 계산시 기존건물과 그 부수토지의 평가액이라 함은 재건축 시행당시 재건축조합에서 종전주택을 감정한 가액 195,000,000원(감정가액이 사업인가 관청 등에 제출되었음)인지 아니면 새로 신축되는 아파트의 일반 분양가액(313,170,000원)에서 추가로 조합에 납부해야 할 청산금(63,010,000원)을 차감한 금액인 250,160,000원인지. 【회신】 도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원이 당해 조합에 기존주택과 부수토지를 제공하고 취득한 입주권을 양도한 경우 당해 입주권의 양도차익은 소득세법시행령 제166조 제1항 에 의하는 것이며, 이 경우 기존건물과 그 부수토지의 평가액이라 함은 도시재개발법에 의한 관리처분계획 또는 주택건설촉진법(현행 도시및주거환경정비법)에 의한 사업계획에 의하여 정하여진 가격에 의하는 것이며, 그 가격이 변경되는 때에는 변경된 가격에 의하는 것임. ○ 재일46014-2146, 1999.12.24 【제목】 재건축사업으로 종전주택이 철거된 후 그 사업계획승인일부터 사용승인일전에 양도한 경우, 세율적용상 ‘보유기간’계산은 종전토지 및 건물의 취득일부터 양도일까지로 함 【질의】 본인은 주택과 그 부속토지를 1979년에 취득하여 거주하던중 재건축으로 인하여 분양받은 분양권을 입주 전 자금사정에 의해 부득이 분양권을 양도함으로 인하여 부동산을 취득할 수 있는 권리양도에 해당되어 양도소득세를 신고납부하고자 하나 다음과 같은 의문이 있어 질의함. - 다 음- 1. 장기보유특별공제의 해당여부 : 장기보유특별공제는 토지와 건물에 한정하고 있으나 본인과 같이 분양권을 양도하였다고는 하나 타인소유의 분양권을 취득하여 양도한 것이 아니고 주택의 재건축으로 인해 입주 전 자금사정에 의해 부득이 양도하였으므로 장기보유특별공제를 할 수 있는지 여부와 2. 세율의 적용 : 양도소득세 과세대상물건을 2년 미만 보유시 높은세율(40％)을 적용하게 되므로 부동산을 취득할 수 있는 권리는 입주권으로 보는 시기를 “관리처분계획인가일”로 규정하고 있으므로 관리처분계획인가일을 취득시기로 보아 “2년 보유”여부를 판단하는 것인지 아니면 당초 주택의 취득일(1979년)로 보아 세율을 적용하는 것인지 여부 【회신】 1. 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원으로서 사업계획승인일 현재 1세대1주택 비과세요건에 해당하는 기존주택을 소유하는 자가 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 1999. 1. 1 이후 양도하고 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 소득세법시행령 제154조 제1항 의 규정에 의한 1세대1주택으로 보아 양도소득세를 비과세하는 것임. 2. 상기 1.의 규정에 해당되지 않아 양도소득세가 과세되는 경우 주택건설촉진법에 의한 재건축사업으로 인하여 기존 주택이 철거된 후 주택건설사업계획 승인일부터 주택건설촉진법 제33조의 2의 규정에 의한 사용승인일전까지는 “부동산을 취득할 수 있는 권리”에 해당하므로 소득세법 제95조 제2항 의 규정에 의하여 장기보유특별공제를 받을 수 없는 것임. 3. 상기 2.의 경우 소득세법 제104조 에서 규정하는 세율 적용시 보유기간 계산은 종전 토지 및 건물의 취득일부터 양도일까지의 기간으로 하는 것임. ○재일46014-2324, 1998.11.30 【제목】 재개발 아파트 분양전 양도에 대한 양도차익의 산정은 당해 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’의 양도가액에서 종전주택 및 부수토지의 취득가액과 추가 납부한 건축비등 필요경비를 차감한 금액으로 함 【질의】 본인은 서울시내 재개발조합의 조합원으로 당해 APT의 준공전 아파트 입주권을 양도하고자 함. 이에 다음과 같은 세가지설이 대립하고 있어 질의함. 〈갑설〉재개발아파트 입주권 양도시 그 양도차익은 토지에 대한 양도차익(기준시가)과 아파트 입주권(실지금액)을 별도로 계산함. （이유）토지는 아직 아파트가 준공 이전 임의로 조합원 개인의 소유이고 APT 입주권은 취득금액 없이 취득하였으므로 그 양도금액 자체가 100％ 양도차익이기 때문임. 〈을설〉재개발아파트 입주권 양도시 그 양도 차익은 토지에 대해서만 계산함(기준시가). （이유）재개발아파트 입주권을 양도함에 있어 그 입주권의 양도의 대가가 토지의 대가이기 때문임. 〈병설〉재개발아파트 입주권 양도시 그 양도차익은 그 입주권의 양도가액에서 재개발아파트 조합 설립시 구옥(대지포함)을 평가한 금액 및 추가 납부한 금액을 차감한 금액으로 함. （이유）재개발아파트 입주권의 양도는 실지금액으로 계산하여야 하는 바 양도금액은 양도계약서에 의해서 확인되고 취득금액은 구옥(대지포함)을 평가한 금액 및 추가 납부한 금액으로 확인되기 때문임. 【회신】 1. 도시재개발법에 의한 도시재개발사업의 조합원으로 참여한 자가 소유하던 토지·건물의 대가로 “부동산을 취득할 수 있는 권리”를 취득하여 관리처분계획인가일 이후에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 소득세법 제94조 및 같은법시 행령 제157조 제3항 제2호의 규정에 의하여 양도소득세 과세대상이며, 같은법시행령 제166조 제4항의 규정에 의거 실지거래가액으로 양도소득세를 과세하는 것임. 2. 본 질의의 경우 양도차익의 산정은 당해 “부동산을 취득할 수 있는 권리”의 양도가액에서 종전주택(부수토지 포함)의 취득가액과 추가 납부한 건축비등 필요경비를 차감한 금액으로 하는 것임. ○ 서면4팀-1894, 2005.10.17 【제목】 양도소득세 예정신고납부세액공제는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 예정신고와 함께 세액을 자진납부하는 경우에 한하여 적용하는 것임 【질의】 (사실관계) - 거주자 갑이 공익목적으로 2005.6.23. 수용당한 투기지정지역 내의 토지를 조세특례제한법 제85조 의 규정에 의하여 기준시가로 2005.7. 예정신고 납부하였음. - 갑은 수용 당시인 2005.6.23. 전에 개별공시지가에 대한 이의신청을 접수 하였으며 관할관청에서 개별공시지가를 당초보다 높게 결정하여 고시하였음 . - 개별공시지가가 7.1.에 수정되어 고시된 것이 아니라 5.31.에 금액만 수정되어 예정신고세액공제를 7백만원 정도 받지 못할 것으로 보임. (질의사항) 이 경우 개별공시지가가 재고시된 날의 말일을 기준으로 하여 2월 이내에 수정신고하면 예정신고세액공제를 받을 수 있는지 여부 【회신】 「소득세법」 제94조 제1항 제1호 ㆍ제2호 및 제4호에서 규정하는 자산에 대한 양도소득과세표준 예정신고납부세액공제는 같은법 시행령 제162조의 규정에 의한 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 예정신고와 함께 세액을 자진납부하는 경우에 한하여 그 산출세액에서 납부할 세액의 100분의 10에 상당하는 금액을 공제하는 것임.