2001.01.01 이후에 임대를 개시한 임대주택의 경우 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면 규정이 적용되지 아니함
전 문
[회신]
장기임대주택에 대하여는 5호 이상의 임대주택을 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 조세특례제한법 제97조의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되나,
2001.01.01. 이후에 임대를 개시한 임대주택에 대하여는 양도소득세가 감면 되는 법령의 규정은 없습니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 【소유주택 현황】 - 청담동에 주택1채 (남편소유) - 후암동에 주택 ( 건물면적 508.27㎡, 토지면적 809.9㎡,주택임대사업자 등록필)1채의 1/3의 소유권 - 대림동에 지하1층,지상3층의 상가(건물면적 314.88㎡,토지면적162㎡,각층 동일면적 지하1층 및 지상1.2층 근린생활시설.임대사업자등록필)중 3층이 주택으로 됨 【질의】 1. 본인소유의 대림동 상가주택도 1주택에 해당하는지 2. 후암동주택과 대림동 상가중 주택부분을 임대주택사업자로 등록이 가능한지 3. 임대주택으로 등록하여 조세를 감면 받기 위해서는 몇 호를 임대해야하는지 4. 남편과 주소 및 거소가 다른 경우 1세대로 보는지 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제3호에서 1세대 1주택이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정․고시된 분당․일산․평촌․산본․중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 1년 이상인 것)을 말한다 ② 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 배우자가 없는 때에도 이를 제1항의 규정에 의한 1세대로 본다. 1. 당해 거주자의 연령이 30세 이상이거나 법 제4조의 규정에 의한 소득이 있는 경우 2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우 3. 거주자가 당해 주택을 상속받은 경우 ③ 법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. ⑥ 제1항에서 가족이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다. (1998. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제167조 의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택이라 함은 국내에 주택(제1호에 해당하는 주택을 제외한다)을 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2003. 12. 30. 신설) 2. 법 제168조에 의한 사업자등록과 임대 주택법 제6조 에 의한 임대사업자 등록(이하 이 조에서 사업자등록 등이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 국민주택으로서 다음 각목의 1에 해당하는 주택(이하 이 조에서 장기임대주택이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 기존사업자기준일이라 한다) 현재 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자 등록일에 법 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다. (2003. 12. 30. 신설) 가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다)군에서 5호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 10년 이상 임대한 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003. 12. 30. 신설) 나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록 등을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003. 12. 30. 신설) 다 . 임대주택법에 의하여 국민주택 규모의 건설임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 동법에 의하여 분양한 주택 (2003. 12. 30. 신설) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택수의 계산은 다음 각호의 방법에 의한다. (2003. 12. 30. 신설) 1. 다가구주택 : 제155조 제15항의 규정을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 거주자가 선택하는 경우에 한한다. (2003. 12. 30. 신설) 2. 공동상속주택 : 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. (2003. 12. 30. 신설) ③ 제1항 제2호의 규정에 의한 장기임대주택의 임대기간의 계산은 조세특례제한법시행령 제97조 의 규정을 준용한다. 이 경우 사업자등록 등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다. (2003. 12. 30. 신설) ⑦ 제1항 제2호제3호 및 제4항의 규정을 적용받고자 하는 자는 당해 임대주택 또는 일반주택을 양도하는 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고서와 재정경제부령이 정하는 신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2003. 12. 30. 신설) 1. 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록증 (2003. 12. 30. 신설) 2. 임대차계약서 사본 (2003. 12. 30. 신설) 3. 임차인의 주민등록등본 또는 주민등록증사본 (2003. 12. 30. 신설) 4. 임대주택에 대한 등기부등본 또는 토지건축물대장등본 (2003. 12. 30. 신설) 5. 그밖의 재정경제부령이 정하는 서류 (2003. 12. 30. 신설) ○ 임대 주택법 제6조 【임대사업자의 등록】 ① 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택을 임대하고자 하는 자는 시장군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)에게 등록을 신청할 수 있다. (2000. 1. 12 개정) ② 제1항의 규정에 의하여 등록한 자는 그 등록한 사항을 변경하고자 하는 경우에는 시장군수 또는 구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 건설교통부령이 정하는 경미한 사항의 경우에는 그러하지 아니하다. (2000. 1. 12 개정) ③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2000. 1. 12 신설) ○ 임대 주택법 시행령 제6조 【임대사업자의 범위 및 등록기준 등】 ① 법 제6조 제1항에서 대통령령이 정하는 호수라 함은 단독주택의 경우에는 2호, 공동주택의 경우에는 2세대를 말한다. (1999. 11. 12 개정) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ② 법 제6조 제1항의 규정에 의하여 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각호와 같다. 이 경우 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동명의로 등록하여야 한다. (2000. 7. 22 개정) 1. 주택법 제9조 의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자 (2003. 11. 29. 개정 ; 주택건설촉진법시행령 부칙) 2. 주택법 제10조 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 임대를 목적으로 하는 주택 을 건설하는 토지소유자 또는 고용자 (2003. 11. 29. 개정 ; 주택건설촉진법시행령 부칙) 3. 임대를 목적으로 하는 주택을 건축하기 위하여 건축법 제8조 의 규정에 의한 허가를 받은 자 4. 임대를 목적으로 주택을 소유하고 있거나 이를 매입하기 위한 계약(분양계약을 포함한다)을 체결한 자 ○ 소득세법 제168조 【사업자등록 및 고유번호의 부여】 (2000. 12. 29 제목개정) ① 새로이 사업을 개시하는 사업자는 사업장소재지 관할세무서장에게 등록하여야 한다. (1999. 12. 28 개정) ② 부가가치세법의 규정에 의하여 사업자등록을 한 사업자는 당해 사업에 관하여 제1항의 규정에 의한 등록을 한 것으로 본다. (1994. 12. 22 개정) ③ 부가가치세법 제5조 의 규정은 이 법에 의하여 사업자등록을 하는 사업자에 대하여 이를 준용한다. (1994. 12. 22 개정) ④ 삭 제 (1996. 12. 30) ⑤ 국세청장은 종합소득이 있는 자로서 사업자가 아닌 자에게 대통령령이 정하는 바에 의하여 고유번호를 부여할 수 있다. (2000. 12. 29 개정) ○ 소득세법 기본통칙 168-2 【공동대표의 경우 사업자등록증 기재방법】 2인 이상이 공동대표로 구성되어 있는 공동사업자의 경우에도 사업자등록증의 성명란에는 사실상의 대표공동사업자 1인을 기재하여야 한다. ○ 소득세법 제87조 【공동사업장에 대한 소득금액계산 등의 특례】 ① 다음 각호의 1의 소득이 있는 공동사업을 경영하는 장소(이하 공동사업장이라 한다)에 대하여는 당해 소득이 발생한 공동사업장별로 그 소득금액을 계산한다. (1994. 12. 22 개정) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 1. 부동산임대소득 (1994. 12. 22 개정) 2. 사업소득 (1994. 12. 22 개정) 3. 산림소득 (1994. 12. 22 개정) ② 제81조 제5항 및 제7항 내지 제10항과 제158조에 규정하는 가산세로서 공동사업장에 관련되는 세액은 당해 공동사업을 경영하는 각 거주자의 지분 또는 손익분배의 비율에 의하여 배분한다. (1999. 12. 28 개정) ③ 공동사업장에 대하여는 당해 공동사업장을 1사업자로 보아 제160조 제1항 및 제168조의 규정을 적용한다. (1994. 12. 22 개정) ④ 공동사업을 경영하는 자가 당해 공동사업장에 관한 제168조 제1항 및 제2항에 규정하는 사업자등록을 하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 공동사업자, 그 지분 또는 손익분배의 비율, 대표자 기타 필요한 사항을 사업장소재지 관할세무서장에게 신고하여야 한다. (1994. 12. 22 개정) ⑤ 공동사업장에 대한 소득금액의 신고결정경정 또는 조사 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22 개정 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 소득46011-485,1999.12.13. 1. 임대주택법에 의한 임대사업자의 등록은 같은법 제6조, 같은법시행령 제7조 및 제16조, 같은법시행규칙 제2조의 규정에 의하여 주소지(사무소 소재지)관할 시․도지사에게 신청하는 것임 2. 소득세법에 의한 사업자등록은 임대주택의 소재지를 사업장으로 하여야 하는 것이나, 임대 주택법 제6조 의 규정에 의하여 임대사업자로 등록한 사업자는 그 등록한 주소지(사무소 소재지)를 사업장으로 하여 관할 세무서장에게 소득세법 제168조 에 의하여 사업자등록신청을 할 수 있는 것임 3. 임대주택법에 의한 임대주택의 보증금․전세금에 대하여는 소득세법시행령 제53조 제1항 의 규정에 의하여 간주임대료를 계산하지 아니하는 것임 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서일46014-11115,2003.08.20. 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우로서 주택의 면적이 주택외의 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택으로 보아 소득세법상 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것이며, 이와 같이 주택외의 부분이 주택으로 간주되어 1세대 1주택 비과세규정이 적용되는 경우에는 그 주택외의 부분의 가액을 주택의 가 액에 포함시켜 현행 소득세법시행령 제156조 (고가주택의 범위)규정을 적용하는 것임 그러나 질의와 같이 1세대1주택 비과세규정이 적용되지 아니하는 복합건물의 고가 주택 규정 적용에 있어서는 같은 규정 제1항에서 규정하는 주택(그 부수토지 포함)의 양도당시 실지거래가액 6억원 계산시 주택외의 부분(그 부수토지 포함)의 가액을 제외하고 판정하는 것임 ○ 소득46011-21293,2000.11.06. 1. 공동사업장에 대하여는 소득세법 제87조 제3항 의 규정에 의하여 당해 공동사업장을 1사업자로 보아 기장의무를 판단하는 것임 2. 따라서, 당해 공동사업장이 같은법 제160조의 규정에 의한 간편장부대상자에 해당하는 경우에는 그 소득금액에 대하여는 같은법 제81조 제3항의 규정에 의한 신고불성실가산세를 적용하지 아니하는 것임 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 다. 기타참고사항 |
| ○ 상가주택중 일부를 주택으로 사용하는 경우에도 당해 주택부분에 대하여는 소유하는 주택 수에 포함합니다. ○ 임대 주택법 제6조 제1항 및 임대 주택법시행령 제6조 제1항 의 규정에 의하여 임대사업자의 범위 및 등록기준은 단독주택의 경우에는 2호, 공동주택의 경우에는 2세대이상을 임대하고 임대소득이 발생한 경우 관할 지방자치단체에 주택임대사업자로 등록하여야 하며 이는 사업장별로 관할 세무서에 사업자등록을 하는 것입니다. 이때 지분으로 소유하는 공동소유주택은 소유자공동명의로 사업자등록을 하여야 하며 사업장별로 기장의무가 있습니다. ○ 2001.01.01이후 주택임대사업자로 등록한 경우 조세특례제한법상 양도소득세 감면혜택은 없으며 다만 소득세법시행령 제167조의3 제1항 제2호 의 규정에 의하여 양도소득세 중과세율이 적용되는 주택에서 제외될 수 있습니다. ○ 부부간의 경우에는 주소 및 거소를 달리하는 경우에도 동일세대원으로 보고 소득세법령에 의한 세대별 주택의 보유현황을 판단합니다. |