취득가액 공제여부

양도가액에서 공제하는 취득가액은 부동산에 대한 소유권 이전이 증여 또는 유상취득인지의 등기된 내용에 불구하고 구체적인 사실을 확인하여 실질내용에 따라 판단하는 것입니다.

[회신] 1.「소득세법」 제96조 제2항에 각호에서 규정하는 자산의 양도소득세를 계산함에 있어 자산의 양도ㆍ취득가액은 실지거래가액에 의하는 것이며, 이 경우 “실지거래가액”이라 함은 양도자와 양수자가 실지로 거래된 가액을 말하는 것이며,부동산에 대한 소유권 이전이 증여 또는 유상취득인지의 여부는 등기된 내용에 불구하고 소관세무서장이 구체적인 사실을 확인하여 실질내용에 따라 판단하는 것입니다. 2. 귀질의와 관련된 조세법령 및 유사사례를 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 【사실관계】 - 취득당시 농지취득자격등의 소유권이전 요건 불비로 인하여 소유권이전이 불가능하였고 당시 매도인은 자금이 긴급히 필요하여 중개인이 책임지고 소유권이전을 해주겠다는 계약조건을 명시하여 매매계약을 체결하고 계약조건에 따라 부득이 등기원인을 “증여”로 소유권이전을 하였음. - 그동안 공시지가로 양도소득세를 산출 가능하였기에 취득원인에 대하여 문제를 두지 않았으나 2006년 세법의 개정으로 당해 농지에 대하여 실지거래가액으로 양도소득세를 계산하여야 하는바 본건 부동산의 취득가액은 명백한 근거자료등을 보존하고 있습니다. 【질의】 - 위의 경우 취득등기원인인 “증여”에 불구하고 실질내용이 “유상으로 매입한” 경우 실지 취득가액을 양도가액에서 공제받을 수 있는지 여부에 대하여 질의합니다. 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) ② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (2005. 12. 31. 개정) 6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (2005. 12. 31. 개정) 7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 8. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 9. 그 밖에 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2005. 12. 31. 개정) ③ 제1항 및 제2항 각 호의 규정을 적용함에 있어서 거주자가 제94조 제1항 각호의 자산을 법인세법 제52조 의 규정에 의한 특수관계에 있는 법인(외국법인을 포함한다)에게 양도한 경우로서 동법 제67조의 규정에 의하여 거주자의 상여ㆍ배당 등으로 처분된 금액이 있는 때에는 동법 제52조의 규정에 의한 시가를 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액으로 본다. (2005. 12. 31. 개정) ④ 제2항 제4호의 규정을 적용함에 있어서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 그 밖의 법률에 의한 수용(협의매수를 포함한다) 등 부득이한 사유로 취득후 1년 이내에 양도하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 기준시가에 의할 수 있다. (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호 의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 . 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정) 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정). 3. (삭제, 2000. 12. 29.) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) ③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다. (1999. 12. 28. 개정) 1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (2005. 12. 31. 개정) ⑥ 제4항에 규정하는 연수는 등기부상의 소유기간에 의한다. (1996. 12. 30. 신설) ⑦ 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취 득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 당해 자산에 대한 전소유자의 양도가액이 제114조의 규정에 의하여 경정되는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액 ”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. (2006. 9. 22. 개정) 1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000. 12. 29. 개정) 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000. 12. 29. 개정) 3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 (2000. 12. 29. 개정) 3의 2. 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) (2006. 9. 22. 신설) 3의 3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다) (2006. 9. 22. 신설) 4. 제1호 내지 제3호, 제3호의 2 및 제3호의 3에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것 (2006. 9. 22. 개정) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 재삼46014-1948, 1996.08.24 【질의】 본인이 소유하던 동두천시 ○○동 41-3의 토지·건물을 1990. 8. 20 취득하여 소유하고 있다가 사정이 있어 1994. 7. 19 김○식(타인)에게 매매예약에 의한 소유권 이전청구권 가등기를 해 준 상태에서 1994. 10. 24 본인의 처(박○숙)에게 증여를 원인으로 소유권이전등기를 하였음. 그래서 관할세무서에서는 본인의 처에게 증여세가 3억2천만원 정도 부과되었음.(1996. 1. 경) 그러나 가등기 권리자인 김○식이 1994. 7. 30 매매를 원인으로 1995. 4. 13 소유권이전등기를 해가는 바람에 본인의 처에게 증여등기한 원인이 무효가 되어 버렸음. 이럴 때 실제로 본인의 처에게 증여가 없어졌는데 증여세를 내야되는지 아니면 본인이 이○식에게 직접 양도한 것으로 보아 양도세를 내야 되는지(양도세 또는 증여세 어느 것이 해당되는지 아니면 둘 다 해당되는지). 【회신】 1. 증여세 과세대상이 되는 재산이 취득원인무효의 판결에 의하여 그 재산상의 권리가 말소되는 때에는 증여세를 과세하지 아니하며, 과세된 증여세는 취소하는 것이나, 그 내용이 당초부터 실체적 원인없이 등기가 경료된 것으로서 사실상의 원인무효인지 단순히 형식적인 재판절차만을 경유한 것인지 여부에 대하여는 소관세무서장이 구체적인 사실을 조사하여 판단하는 것이며, 2. 부동산에 대한 소유권이전이 증여 또는 유상양도인지의 여부는 등기된 내용에 불구하고 소관세무서장이 구체적인 사실을 조사하여 실질내용에 따라 판단하는 것임. ○ 서면4팀-111, 2006.01.24 【질의】 - 본인은 등기 명의인으로 1985.7.10. 가등기(접수 제88301호)에 대하여 “2005.10.25.자 매매예약 완결을 원인으로 본등기 절차를 이행하라”는 법원의 조정조서의 내용으로 양도소득세 신고를 하려 하였으나 - 본 명의이전 토지는 양도가액 및 취득가액이 없이 명의만 본인으로 등기한 후 사실상의 취득인은 매매예약에 의한 가등기의 형태로 방치하다가 본 조정조서에 의하여 명의인의 양도소득세를 대납하고 본등기 이행을 하려 함. - 본 토지는 ○○구 ○○동에 있으며 토지 투기지역으로 실지거래가액 신고대상이나 명의인은 양도소득세를 신고ㆍ납부함에 가등기권자가 임의로 공시지가에 의하여 계산한 양도소득세 27백만원으로 신고납부하여도 되는지 등에 대하여 질의함. 【회신】 1. 양도소득세 과세대상인 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 양도소득세 과세대상 자산이 매도, 교환, 현물출자, 물납, 대물변제 등으로 인하여 사실상 유상으로 이전되는 것을 말하는 것임. 2. 「소득세법」 제96조 제2항 제7호 의 규정에 의한 지정지역안의 부동산을 양도하는 경우에 자산의 양도ㆍ취득가액은 실지거래가액에 의하는 것이며, 이 경우 “실지거래가액”이라 함은 양도자와 양수자가 실지로 거래된 가액을 말하는 것이므로, 자산의 양도자는 양도ㆍ취득시 실지거래가액으로 확인할 수 있는 매매계약서 등에 근거하여 양도소득세를 신고할 수 있는 것이며 , 이때 양도자가 제출한 매매계약서 등에 근거한 양도소득세 신고서 및 첨부한 자료가 사실인지의 여부 등에 대하여는 관련자료를 종합하여 판단하는 것임. ○ 국심2003중2271, 2003.10.07 【제목】 부동산이 증여를 원인으로 소유권이전등기됐으나, 사실상 유상취득한 것으로 인정되므로 ‘증여’로 봄은 부당함 ○ 국심2001서698, 2001.08.08 【제목】 부동산이 조카에게 증여등기됐으나 조카의 아버지인 동생에게 사실상 유상양도된 것으로 보아 양도세 과세한 사례 ○ 서면4팀-84, 2006.01.19 . 【제목】 명의신탁부동산을 양도 또는 증여하는 경우 납세의무자는 사실상 그 소득을 얻은 자가 되는 것임 【질의】 - ○○종중의 선산인 임야를 종손의 명의로 보유하다가 종손의 사망으로 종손의 상속인과 소유권에 대한 분쟁으로 법원에 가처분 신청과 함께 명의 신탁해지로 인한 소유권이전등기 청구소송을 제기하였음. - 위의 명의신탁 해지로 인한 소유권이 이전되는 경우 과세대상 여부 및 판결을 받기 전 에 상속인과 매매 또는 증여의 형식으로 소유권이전시 부과되는 세금 등. 【회신】 1. 소득세법 제88조 의 규정에 의거 양도라 함은 자산의 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 경우를 말하는 것이며, 명의신탁재산을 실질 소유자에게 환원하는 경우에는 양도로 보지 아니함. 2. 명의신탁 부동산을 양도 또는 증여하는 경우 납세의무자는 국세기본법 제14조 제1항 의 규정에 따라 사실상 그 소득을 얻은 자가 되는 것이며 사실상의 소득 귀속자에 대하여는 사실관계를 종합하여 판단할 사항임.