주택부수토지의 비사업용토지 여부

한울타리내에 타인소유의 주택이 있는 경우 타인소유 주택이 차지하는 비율에 해당되는 부수토지는 나대지로 보아 양도소득세가 과세됨

[회신] 귀 질의와 관련된 조세법령 및 유사사례(서면4팀-1630, 2005.09.09 호 및 재일46014-2744, 1994.10.24 호등)를 붙임과 같이 보내드리니 이를 참고하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 87년 아버지의 사망으로 어머니와 아들2명 (어머니3/8,큰아들3/8,작은아들2/8)이 대지 320평 주택63평을 상속받음. - 1998년 어머니가 동 대지위에 75평의 무허가 건물을 신축하여 부동산 임대사업자등록을 하고 현재까지 임대업을 하고 있음.(건축물 대장 없음) ○ 질의내용 - 위의 주택이 1세대1주택 비과세 대상에 해당하는 경우 비과세 대상 주택의 부수토지 는 전 체의 토지를 대상으로 안분하는지 무허가 건축물의 바닥면적에 대한 지분을 제외하는 지 여 부. 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 2. 생략. 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택 ( 가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택 을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율 을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) 4. (삭제, 2005. 12. 31.) ② 생략. ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호 에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. ～ 3. 이하생략. ③ 법 제89조 제1항 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) ④ 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다. ⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항 의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다. (1995. 12. 30. 개정) ⑥ 제1항에서 “가족”이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학ㆍ질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다. (1998. 12. 31. 개정) ⑦ 법 제89조 제1항 제3호 에서 “지역별로 대통령령이 정하는 배율”이라 함은 다음의 배율을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 도시지역안의 토지 5배 (2003. 12. 30. 개정) 2. 도시지역밖의 토지 10배 (2003. 12. 30. 개정) ⑧ 제1항의 규정에 의한 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산한다. ⑨ 법 제89조 제1항 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 본다. (2005. 12. 31. 개정) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀-1630, 2005.09.09 【질의】 (사실관계) - 부친 소유의 토지(264㎡)에 부친과 삼촌의 공동명의 건물(부친 지분 56㎡, 삼촌 지분 30㎡)과 숙모 명의의 건물(40㎡)이 각기 그 소유자를 달리하여 있던 중 토지공사에 수용되어 모두 매각된 상태임. - 부친은 다른 주택이 없고 동 건물에서 20여년을 살았으며, 동 건물은 겸용주택이었는데 주택부분이 큼. (질의사항) 1. 이 경우 부수토지의 면적이 부친 소유지분 건물면적의 5배 이내에 해당하므로 전체 토지에 대하여 1세대 1주택의 비과세를 받을 수 있는지. 2. 수용당시 모친이 미용실을 한 탓에 보상비와 별도로 영업보상이 나왔는데 이 부분도 과세대상에 해당하는지. 【회신】 1. 1세대 1주택의 비과세를 판정함에 있어서 한울타리내에 있는 주택의 부수토지에 타인소유 주택이 함께 있는 경우 전체토지의 면적에 전체주택의 연면적에서 타인소유주택의 연면적이 차지하는 비율을 곱하여 산정한 타인소유 주택에 부수되는 토지는 나대지로 보아 양도소득세가 과세되는 것임. 이 경우 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 보는 것이나 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니하는 것임. 2. 생략. ○ 재일46014-727, 1995.03.24 【질의】 1. 토지 현황 ======================================================================= 토지 소재지 면적 취득일 양도일 비고 ======================================================================= ○○시 ○○구 562-2 304.2 81.11.3 89.8.19 ○○동 562-3 373.3 78.10.23 89.8.19 체비지(토지구획정리 완료일(79.7.15) ----------------------------------------------------------------------- 2. 건물(주택) 현황 ======================================================================== 주택 건물의 위치 면 적 신축일 양도일 거주기간 ------------------ 지층 1층 2층 ======================================================================== A동 562-3,562-3번지위지상 × 72.73 16.53 75.1.4 89.8.19 주민등록을 필하고 3년 B동 562-3,562-3번지위지상 × 42.90 × 75.8.4 89.8.19 이상 거주. C동 562-3,562-3번지위지상 68.04 59.94 × 89.7.1 89.8.19 ------------------------------------------------------------------------ 3. 질의 내용 가. 위 토지는 연접한 토지로 한울타리 범주에 속하는 주택용 부속토지로써, 주택 A, B동은 전세대원의 실제 거주기간이 3년 이상이 되므로 비과세 대상으로 판단되고, 거주기간 3년, 보유기간 5년이 않되는 건물 C동에 속하는 토지지분은 과세대상으로 판단되나, 나. 건물 C동은 신축당시 본건 토지소유자가 아닌 제3자 2명과의 공동 투자로 준공완료된 것임. 즉 토지는 본인소유, 건물은 본인의 2인 소유로 되어 있음. 다. 1) 양도물건 현황이 위와 같은 때, 토지전체 면적에 대한 주택 A, B동 및 C동의 3분지 1 소유권을 전체지분(100％)으로 하여, C동의 3분지 1에 해당되는 토지지분이 과세대상인지. 2) 과세대상 건물 소유권을 불문한 C동 전체에 해당하는 토지지분이 과세대상인지의 여부를 질의함. 【회신】 소득세법시행령 제15조 규정에 따라서 1세대 1주택 비과세요건을 판정함에 있어서, 주택의 일부에 점포 등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 같은 지번상에 주택과 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 보는 것이나, 다만, 주택의 면적이 주택이외의 다른 목적의 건물면적보다 작거나 같을 때에는 주택부분이외의 다른 목적의 건물은 주택으로 보지 아니하는 것임. 이 경우, "다른 목적의 건물"에는 거주자가 거주하여 주택부분이외의 순수임대목적의 주택도 포함되는 것이며, "다른 목적의 건물에 부수되는 토지"는 전체 토지면적에 다른 목적의 건물부분의 면적이 전체 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것임. ○ 재일46014-2744, 1994.10.24 【질의】 겸용주택의(근린생활시설 및 주택) 주택부분중 임대부분이 과세되는지 여부 본인은 1979년 5월 단층주택을 구입하여 살다가 1987년 8월 주택을 헐고 4층 건물을 지었음. 건물내용 지층 (근린생활시설) 120.08㎡ 1층 (근린생활시설) 93.08㎡ 2층 (근린생활시설) 93.08㎡ 3층 ( 주 택 ) 93.08㎡ 4층 ( 주 택 ) 93.08㎡ (거주) 본인은 4층에서 살고 지층에는 가내공장이, 1층에는 슈퍼마켓이, 2층에는 학원이, 3층에는 일반가정이 임대하여 거주하여오다 1993년 5월 본건물을 양도하였음. 대지와 근린생활시설(지층, 1층, 2층)에 대해서는 양도소득세를 자진 납부 하였는데 임대를 준 3층 주택부분도 양도세가 부과되는지 여부. 【회신】 1. 양도소득세 비과세되는 1세대 1주택에 있어서 당해 주택에 주택이외의 목적물이 설치되어 있는 경우 주택부분의 면적이 주택이외의 면적보다 클 경우에는 그 전부를 주택으로 보는 것이며 작거나 같을 때에는 주택부분 이외의 건물은 주택으로 보지 아니하는 것이나, 2. 귀 문의 경우 주택부분 이외의 건물이 주택부분보다 큰 경우에 해당하는 것으로 자기가 거주한 주택부분과 그 부속토지를 제외한 부분에 대하여는 양도소득세 과세대상인 것임 ○ 재일46014-2190, 1995.08.30 【질의】 본인은 자연녹지 지역에 1필지 대지 1139㎡을 소유하고 있으며 동대지에는 구옥 주택 안채 57㎡ 사랑채 37㎡ 건물밖에 화장실 8.9㎡ 축사 179㎡가 한울타리내에 정착되어 있음. 1세대1주택에 부수되는 토지는 주택이 정착된 면적(57+37+8.9) 102.9㎡의 5배인 514.5에 대하여만 주택에 부수되는 토지로 인정하고 나머지 토지는 주택에 부수되는 토지로 볼 수 없어 비록 한울타리내에 축사건물이 있다 하여도 주택의 부속건물로 볼 수 없으므로 나대지로 과세된다고 함. 시골에서는 한울타리내에 주택과 축사가 같이 건축되어 있는게 사실인데 어찌 주택의 부속건물로 볼 수 없는지 또한 축사가 정착된 부분도 나대지로 과세가 되어야 하는지 질의함. 【회신】 1. 현행의 소득세법시행령 제15조 제3항 의 규정을 적용함에 있어서, “다른 목적의 건물”에는 거주자가 거주하는 주택 이외의 “축사”도 포함되는 것임. 2. 따라서, 주택부분보다 주택이외의 건물부분이 더 크거나 같은 경우에는 주택부분만 주택으로 보아 1세대1주택 양도소득세 비과세범위를 판단하는 것임.