일반주택 1개와 상속주택 2개를 소유한 상태에서 일반주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 여부

다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하는 경우에는 이를 단독주택으로 보는 것임

[회신] 소득세법시행령 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 소득세법시행규칙 제74조에서 규정하는 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하는 경우에는 이를 단독주택으로 보는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 2001.11.24일 사용승인된 다세대주택을 2005.6.20. 다가구 주택으로 용도 변경하여 2006.9.12.양도하였으며 본인은 501호에서 2년이상 거주함. ○ 질의내용 - 용도변경 후 3년이내에 양도시 1세대1주택 판정시 본인 거주 가구외 부분을 과세하는데 감면대상 판단시 단독주택으로 판단하는지 공동주택으로 판단하는지? - 용도 변경후 양도하는 경우에도 동일하게 조세특례제한법 제99조의3 의 규정이 적용되는지 여부 - 투기지역내 소형주택이 기준시가로 과세되는 소득세법 시행령 제168조의3 에 적용하는 기준이 공동주택인지 단독주택인지 여부와 기준시가로 과세 가능한지 여부. 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 각 호 의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) ② 제94조 제1항 제1호 및 제2호 의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 제89조 제1항 제3호 의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 2. 제94조 제1항 제2호 가목 의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 3. 제104조 제3항 의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준 에 해당하는 경우 (2005. 12. 31. 개정) 6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항 의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (2005. 12. 31. 개정) 7. 제104조의 2 제2항 의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산 인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 8. 제104조의 3 의 규정에 의한 비사업용 토지 인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 9. 그 밖에 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2005. 12. 31. 개정) ③ 이하생략. ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ⑮ 제154조 제1항 의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 다가구주택 (이하 “다가구주택”이라 한다)을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다. (1998. 4. 1. 직제개정) ○ 소득세법시행규칙 제74조 【다가구주택】 영 제155조 제15항 에서 “재정경제부령이 정하는 다가구주택”이라 함은 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목 에 해당하는 것을 말한다. 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. (2005. 3. 19. 개정) O 소득세법 시행령 제168조 의 3 【지정지역 지정의 기준 등】 ① 법 제104조의 2 제1항 에서 “지정지역”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역 중 건설교통부장관이 전국의 부동산가격동향 및 당해 지역특성 등을 감안하여 해당 지역의 부동산가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단되어 지정요청(관계중앙행정기관의 장이 건설교통부장관을 경유하여 요청하는 경우를 포함한다)하는 경우로서 재정경제부장관이 제168조의 4 의 규정에 따른 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역을 말한다. 이 경우 건설교통부장관이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하나 지정요청하지 아니한 지역에 대하여는 재정경제부장관이 건설교통부장관으로부터 그 사유를 받아 이를 부동산가격안정심의위원회에 회부하여 심의를 받아야 한다. (2005. 12. 31. 신설) ② 생략 ③ 법 제104조의 2 제2항 에서 “대통령령이 정하는 부동산”이라 함은 다음 각 호 중 제1호 내지 제3호의 어느 하나에 해당하는 부동산을 말하되, 제4호에 해당하는 주택을 제외한다. 이 경우 제4호의 규정을 적용함에 있어서 제155조 제15항 의 규정에 따라 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 기준으로 한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 제1항 제1호 및 제3호의 규정에 따른 지정지역의 경우 : 주택(그 부수토지를 포함한다) (2 005. 12. 31. 신설) 2. 제1항 제2호의 규정에 따른 지정지역의 경우 : 제1호 외의 부동산 (2005. 12. 31. 신설) 3. 제1항 제4호의 규정에 따른 지정지역의 경우 : 제1호 및 제2호의 부동산 (2005. 12. 31. 신설) 4. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택( 「건축법 시행령」 별표 1 제10호 나목 의 오피스텔을 제외한다. 이하 이 조에서 같다). 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역( 법률 제6916호 주택법중개정법률 로 개정되기 전의 「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재하는 주택을 제외한다. (2005. 12. 31. 신설) 가. 「건축법 시행령」 별표 1 의 규정에 따른 아파트로서 전용면적이 60제곱미터 이하이고, 양도당시 법 제99조 의 규정에 의한 기준시가가 4천만원 이하일 것 (2005. 12. 31. 신설) 나. 「건축법 시행령」 별표 1 의 규정에 따른 연립주택ㆍ다세대주택으로서 전용면적이 85제곱미터 이하이고, 양도당시 법 제99조 의 규정에 따른 기준시가가 1억원 이하일 것 (2005. 12. 31. 신설) 다. 「건축법 시행령」 별표 1 의 규정에 따른 단독주택으로서 대지면적이 170제곱미터 이하이고, 주택의 연면적( 제154조 제3항 본문 의 규정에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)이 85제곱미터 이하이며, 양도당시 법 제99조 의 규정에 의한 기준시가가 1억원 이하일 것 (2005. 12. 31. 신설) ④이하생략. O 소득세법시행규칙 제82조 【소형주택의 범위】 ① 영 제167조의 3 제1항 제9호 및 제167조의 4 제3항 제3호에서 “재정경제부령이 정하는 일정규모 이하의 소형주택”이라 함은 다음의 요건을 모두 갖춘 주택( 「건축법 시행령」 별표 1의 제10호 나목의 오피스텔을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 말한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재하는 주택을 제외한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 2003년 12월 31일 이전에 취득한 것일 것 (2004. 6. 3. 신설) 2. 대지면적이 120제곱미터 이하이고, 주택의 연면적(영 제154조 제3항 본문의 규 정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 60제곱미터 이하일 것 (2004. 6. 3. 신설) 3. 동 주택 양도당시 법 제99조의 규정에 의한 기준시가가 4천만원 이하일 것 (2004. 6. 3. 신설) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) O 서면4팀-557,2005.04.12 【질의】 - 1997년 2월에 취득한 다가구주택을 2005년 1월에 다세대주택으로 용도변경하여 이를 각세대별로 양도하는 경우 중과세율이 적용배제되는 소형주택에 해당하는지. - 소득세법 시행규칙의 취득요건이 2003.12.31. 전에 취득한 주택으로 볼 수 있는지. 【회신】 소득세법 시행령 제167조 의 3 제1항 제9호의 󰡐중과세율 적용대상에서 제외되는 소형주택󰡑이란 2003.12.31. 이전에 취득한 소형주택으로서 대지면적이 120제곱미터 이하이고, 주택의 연면적(영 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 60제곱미터 이하이며 동 주택 양도당시 동법 제99조의 규정에 의한 기준시가가 4천만원 이하인 주택을 말하며, 다가구 주택을 용도변경하여 다세대 소형주택으로 양도하는 경우 소형주택으로 보는 시기는 다세대주택으로 용도변경하는 때가 되는 것임. ○ 재산46014-1885, 1999.10.27 . 【질의】 주소지의 주택용건물은 지하1층 : 21.90㎡, 1층 : 150.90㎡, 2층 : 150.90㎡로 1987. 11. 26에 준공되어 12년간 본인이 소유하고 있는 다세대주택(3세대)임. (질의사항) 1. 다세대주택에서 다가구단독주택으로 용도변경 후 얼마기간이 지날 때까지 대지와 건물을 소유하고 있어야 1가구주택으로 인정을 받을 수 있는지. 2. 다세대주택(3세대)를 12년간 소유하고 매매할 경우 양도소득세는 어떻게 되는지. 3. 다세대주택(3세대)를 다가구단독주택(3가구)로 용도변경을 하고 매매했을 시에는 양도소득세 관계는 어떻게 되는지. 【회신】 1. 소득세법시행령 제154조 제1항 에 의한 1세대1주택 비과세규정을 적용함에 있어 같은법시행규칙 제74조에 해당하는 다가구주택을 하나의 매매단위로 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득하는 경우에는 이를 단독주택으로 보는 것이며, 2. 다세대주택을 다가구주택으로 용도변경한 후 3년 이상 보유한 후 양도하는 경우로서 상기 1의 내용에 해당하는 경우에는 양도소득세가 비과세되는 것임. ○ 서면4팀-1780, 2004.11.02 【질의】 - 거주하던 주택을 매도하고 이사할 상가주택(서울 중랑구 소재)을 매입계약함. - 계약당시 그 상가주택은 1인 소유로 공부상 지하ㆍ1층 소매점, 2층 학원, 3ㆍ4층 주택, 5층 관리사무소로 등재되어 있었으나 매도자가 2층(학원)을 주택으로 변경하여 임대하고 있었음. - 이에 중도금 지급시까지 2층을 임대목적에 맞게 주택으로 용도변경 하여줄 것을 합의함. - 매도인은 합의내용과는 달리 동 상가주택을 다세대주택(2층 2세대, 3층 2세대, 4층 1세대)으로 용도를 변경하여 집합건축물대장으로 변경하였음. (질의사항) 1. 위의 상가주택을 취득하게 되면 1세대 5주택소유가 되는지. 2. 1세대 1주택과 1세대 5주택의 양도소득세의 세율, 세제혜택의 유무. 3. 다가구주택 1채 소유자와 다세대주택 5채를 소유하는 경우 세제상 차이점 【회신】 1. 1세대 1주택의 비과세판정시 주택수의 계산에 있어서 다세대주택은 구분등기된 각각을 1주택으로 보는 것으로 귀 질의의 경우는 1세대 5주택에 해당하는 것이며, 2. 1세대 2주택 이상의 경우 소득세법 제89조 의 「1세대 1주택의 양도소득세 비과세」를 적용받을 수 없으며, 1세대 3주택(위 1.의 다세대주택을 포함하는 것임) 이상의 경우 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하고 양도소득과세표준에 100분의 60의 양도소득세율을 적용하는 것임. 3. 1세대 1주택의 비과세판정시 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득하는 경우에는 이를 단독주택으로 보는 것임. ○ 서면4팀-2312, 2005.11.23 【질의】 (사실관계) 1, 2층은 고시원이고 3, 4, 5층은 원룸18호와 투룸3호로 구성된 다가구(건축물대장상은 단독주택으로 명기)을 건축주가 자가건설하여 2001.12.4. 사용승인을 받았음. 주택연면적은 426.54㎡이며 그 중 고시원 279㎡임. 현재 각 원룸 및 투룸은 임대하고 있음. (질의) 조세특례제한법 제99조 의 3의 신축주택의 감면에서 제외하는 고가주택의 판정시 사용승인일 당시의 면적기준을 적용함에 있어 각 호별 면적기준으로 판단하는지 아니면 총면적 기준으로 판단하는지. 【회신】귀 질의의 경우, 조세특례제한법 제99조 의 3 규정을 적용함에 있어 당해 신축주택(다가구주택)의 고급주택 판정기준은 동법 시행령 부칙(2002.12.11. 법률 제6762호) 제29조 제1항의 규정에 의해 판단하는 것으로서 사용승인을 받은 날 당시의 고급주택 기준을 적용하는 것인 바, 구 소득세법 시행령(2002.10.1.자로 개정되기 전의 것) 제156조(고급주택의 범위)의 규정을 적용함에 있어서 소득세법 시행규칙 제74조 에서 규정하는 다가구주택은 원칙적으로 공동주택으로 보아 고급주택 규정을 적용하는 것이나, 소득세법 시행령 제155조 제15항 의 규정에 의하여 다가구주택을 단독주택으로 보는 경우에는 고 급 주택 규정 적용시 다가구주택을 단독주택으로 취급하여 고급주택 여부를 판단하는 것임 . ○ 소득46011-233, 1999.10.25 【질의】 다음 사례에 대하여 양도소득 또는 사업소득 중 어느 것으로 처리하는 것이 맞는지 질의함. o 취득 : 1982. 5. 15 토지 및 건물구입 o 멸실 및 신축 : 1991. 10. 10 구건물 멸실하고 2층 가옥건축 o 용도변경 : 1999. 9. 10 다세대주택 4세대로 용도변경 o 매각 : 1999. 9. 15 다세대주택 1세대 매각 o 전망 : 향후 잔여분 3세대 전부매각예정임. 【회신】 1. 판매를 목적으로 다가구주택 또는 다세대주택(다가구주택을 다세대주택으로 용도변경하는 경우 포함)을 신축하여 양도하는 경우에는 건설업에 해당하고, 판매를 목적으로 이를 매입하여 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당하며, 임대용으로 이를 신축하거나 매입하여 다년간 임대용으로 사용하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당함. 2. 부동산의 양도가 사업소득(건설업, 부동산매매업)에 해당하는지 양도소득에 해당하는지 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실판단할 사항임. ○ 서면4팀-2245, 2005.11.17 【질의】 (내용) - 근생 및 다가구주택(사용승인일 2001.10.19.) 대지46, 건평82, 시가4.2억원. - 근생 및 다가구주택(사용승인일 2002.11.27.) 대지36, 건평95, 시가4.1억원. - 위 근생 및 다가구주택은 당초 1개의 주택이 소방도로가 개설됨에 따라 양쪽으로 갈라져 2채의 주택으로 신축하여 임대하고 있으나 처분이 되지 않아 다세대주택으로 용도변경하여 분할하여 양도하고자 함. (질의) - 위 다가구 주택이 감면대상으로 용도변경하여도 감면적용이 되는지 여부 - 1세대 다주택에 해당하여 양도소득세가 부과되는지 여부등에 대하여 질의함. 【회신】 신축으로 취득한 단독주택 또는 다가구주택을 다세대주택으로 용도 변경하여 세대별로 사업목적 없이 단순히 양도하는 경우 먼저 양도하는 주택에 대하여는 양도소득세가 과세되는 것이나, ‘판매목적’으로 수회에 걸쳐 분양하는 경우에는 소득세법 제19조 제1항 제12호 에 의하여 부동산 매매업에 해당하는 것임. 귀 질의의 경우 ‘판매목적’여부에 대하여는 당해 주택의 양도가 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 종합하여 사실 판단할 사항이며, 조세특례제한법 제99조 의 3의 규정에 의한 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례를 적용하는 거주자에는 부동산매매업자는 제외하는 것임.