1세대 1주택 비과세 규정 적용시 다가구주택의 고가주택 판정기준

다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하는 경우 단독주택으로 보아 1세대 1주택 비과세요건을 판단하는 것임

[회신] 귀 질의와 관련된 조세법령 및 기존의 질의회신문(서면4팀-1796,2004.11.04, 서 면4팀-2242,2005.11.17)을 붙임과 같이 보내드리오니 참조하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 2000년 이전에 다가구주택을 신축하여 일부 본인이 거주하고 5호 이상을 임대해오고 있음 : 전체 다가구주택의 가액이 6억을 초과하는 고가주택에 해당함 - 2006년 세무서에 사업자등록을 하고 임대 부분에 대해 종합부동산세 합산 배제 신청을 함 ○ 질의내용 - 위 다가구주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 규정 적용시 6억 초 과분에 대하여 양도소득세가 과세되는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률,시행령,시행규칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정) 2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택( 가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다 )과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) 4. (삭제, 2005. 12. 31.) ② 생 략 ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ① ~⑭ 생 략 ⑮ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 다가구주택(이하 “다가구주택”이라 한다)을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다. (1998. 4. 1. 직제개정) - 이하 생략 - ○ 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】 (2002. 12. 30. 제목개정) ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다. (2002. 12. 30. 개정) ③ 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다. (2002. 12. 30. 개정) 나. 관련 예규(예규,해석사례,심사,심판) ○ 서면4팀-1796, 2004.11.04 1. 양도소득세 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 보며, 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니하는 것임. 2. 1세대가 거주 또는 보유하는 1주택이라 함은 1세대의 주거에 실제 사용되고 있는 하나의 주거공간을 말하며, (구)소득세법시행령(2002.10.1.자로 개정되기 전의 것) 제156조(고급주택의 범위)의 규정을 적용함에 있어서 소득세법시행규칙 제74조 에서 규정하는 다가구주택은 원칙적으로 공동주택으로 보아 고급주택 규정을 적용하는 것이나, 소득세법시행령 제155조 제15항 의 규정에 의하여 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나 1인으로부터 취득하는 경우에는 이를 단독주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정의 적용 및 고급주택 여부를 판단하는 것임. 3. 아울러, 귀 질의와 관련된 기 질의회신문(서일 46014-11862, 2003.12.22. 및 재일 01254-1537, 1990.8.13.)을 참고바람. ○ 서면4팀-2242, 2005.11.17 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하는 경우 소득세법 시행령 제155조 제15항 규정에 따라 다가구주택을 단독주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 요건을 판단하는 것이나 , 귀 질의 사례와 같이 2인에게 양도한 경우에는 그러하지 아니하는 것임.