주택재건축사업 입주권의 비과세 판정

2005.5.30. 이전에「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 사업시행인가를 받은 주택재건축사업의 조합원이 입주자로 선정된 지위를 2005.5.31. 이후에 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 특례는 舊「소득세법 시행령(2005.5.31. 대통령령 제18850호로 개정되기 전의 것)」제155조 제16항 규정을 적용하여 판단하는 것임

[회신] 1. 2005. 5. 30. 이전에「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 사업시행인가를 받은 주택재건축사업의 조합원이 입주자로 선정된 지위를 2005. 5. 31. 이후에 양도하는 경우 당해 입주자로 선정된 지위에 대한 1세대 1주택 특례는 舊「소득세법 시행령(2005. 5. 31. 대통령령 제18850호로 개정되기 전의 것)」제155조 제16항 규정을 적용하여 판단하는 것입니다. 2. 한편,「소득세법 시행령」제162조 제1항 제5호의 규정에 의하여 상속으로 취득한 자산은 상속등기 여부와는 관계없이 상속개시일이 취득시기가 되는 것입니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 2001년 아버지 명의로 수원 소재 A아파트 취득 - 2001년 어머니 명의로 수원 소재 B아파트 취득 - 2002년 아버지께서 사망하여 A아파트를 자녀가 상속받음(2006년 상속등기) - 2004년 12월 31일 위 두 주택 모두 주택재건축사업시행인가 받음(2008년 3월 준공 예정) - 어머니와 자녀는 상속개시당시부터 현재까지 별도세대임 ○ 질의내용 어머니가 소유하고 있는 B재건축 입주권을 양도하는 경우 비과세 여부 <갑설> 자녀가 A아파트 상속등기를 2006년에 하였지만 상속자산의 취득시기는 상속개시일이므로 어머니의 B재건축 입주권은 비과세됨 <을설> 아버지의 상속개시일은 2002년이지만 자녀가 A아파트 상속등기를 2006년에 하였으므로 어머니의 B재건축 입주권은 과세됨 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1 ~ 2. 생략 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) 4. (삭제, 2005. 12. 31.) ② 생략 ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 이하 생략 ② 이하 생략 ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ① ~ 󰊉󰊘 생략 󰊉󰊙 법 제89조 제2항 본문의 규정에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라 한다)을 1개 소유한 1세대[ 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대에 한한다]가 당해 조합원입주권을 양도하는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대1주택으로 본다. 다만, 제2호의 경우에는 당해 1주택을 취득한 날부터 1년 이내에 당해 조합원입주권을 양도하는 경우에 한한다. (2006. 2. 9. 항번개정) 1. 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우 (2005. 12. 31. 개정) 2. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우 (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령(2005. 5. 31. 대통령령 제18850호로 개정되기 전의 것) 제155조【1세대 1주택의 특례】 ① ~ ⑮ 생략 󰊉󰊘 「 도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(주택재개발사업의 경우 동법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일, 주택재건축사업의 경우 동법 제28조의 규정에 의한 사업시행인가일이나 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 본다 . (2005. 2. 19. 개정) 󰊉󰊙 생략 ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정) 1 ~ 4. 생략 5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날 6. 생략 ② 이하 생략 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 서면4팀-2580, 2007.09.04 【질의】 (내용) - 1994.2.2. 서울 지역에 소재하는 A아파트를 취득하여 10년 이상 거주하였음. - 2002.2.5. 서울 지역에 소재하는 B주택을 취득하였음(거주사실 없음). - A아파트(72.82㎡) : 현재 재건축 중에 있음. ㆍ2004.12.31. 사업시행인가를 받음. ㆍ2005.10.21. 관리처분계획인가를 받음. ㆍ2006.6.30. 멸실등기 되었음. - B주택(건평 50.72㎡) : 현재 재개발 중에 있음. ㆍ2003.11.28. 사업시행인가를 받음. ㆍ2005.3.15. 관리처분인가를 받음(2005. 3. 24. 고시). ㆍ2005.7.30. 멸실등기 되었음. (질의) - 위와 같은 경우로서 A아파트의 입주권을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 특례 규정이 적용되어 당해 입주권은 양도소득세가 비과세 되는지 여부 【회신】 2005. 5. 30. 이전에「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 사업시행인가를 받은 주택재건축사업의 조합원이 입주자로 선정된 지위를 2005. 5. 31. 이후에 양도하는 경우 당해 입주자로 선정된 지위에 대한 1세대 1주택 특례는 구 「소득세법 시행령」 제155조 제16항 (2005. 5. 31. 개정되기 전) 규정을 적용하여 판단하는 것임 . 이 경우 양도하는 주택재건축사업의 입주권이 당해 사업시행인가일 현재 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 규정 등에 해당되지 아니하는 경우에는 1세대 1주택 비과세 특례 규정이 적용되지 아니하므로 당해 입주권은 양도소득세가 과세되는 것임. ○ 서면4팀-2362, 2007.08.01 2005. 5. 30. 이전에「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 사업시행인가를 받은 주택재건축사업의 조합원이 입주자로 선정된 지위를 2005. 5. 31. 이후에 양도하는 경우 당해 입주자로 선정된 지위에 대한 1세대 1주택 특례를 구 「소득세법 시행령」 제155조 제16항 (2005. 5. 31. 개정되기 전) 규정을 적용하여 판단하는 것이며, 이 경우 주택재건축사업의 조합원은「도시 및 주거환경정비법」제28조의 규정에 의한 사업시행인가일이나 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 「소득세법 시행령」제154조 제1항(입주자로 선정된 지위 양도일 현재의 「소득세법 시행령」제154조 제1항을 적용함)의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한하는 것임. ○ 서면4팀-1820, 2005.10.05 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이하 “입주권”이라 함)를 양도하기 전에 다른 주택을 취득한 경우, 그 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 입주권을 양도하고, 기존주택에 대하여 「소득세법 시행령」 제155조 제16항 소정의 보유기간 등의 요건을 갖춘 경우에는 같은법 시행령 제155조 제1항이 정하는 바에 따라 그 입주권의 양도로 인하여 발생한 소득은 양도소득세 비과세(실지양도가액이 6억원을 초과하는 때에는 소득세법 제89조 제3호 에서 규정하는 고가주택으로 보아 과세)대상에 해당하며, 이는 2005. 9. 29. 이후 최초로 결정(신고 포함)하는 분부터 적용함. ○ 서면5팀-1256, 2007.04.17 소득세법 시행령 제162조 제1항 제5호 의 규정에 의하여 상속으로 취득한 자산에 대하여 상속등기여부와는 관계없이 상속개시일이 취득시기가 되는 것으로「부동산 소유권이전등기에 관한 특별조치법」에 의하여 부동산에 대한 소유권이전등기를 하는 경우에는 사실상 취득 원인에 따라 증여재산은 등기접수일, 상속재산은 상속 개시일을 취득시기로 하는 것이며, 귀 질의가 이에 해당하는지의 여부는 관련사실을 확인하여 판단할 사항임.