전 문
[회신]
“다가구주택”이란 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보는 것이나 소득세법 시행령 제154조 제1항의 1세대1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하는 경우에는 이를 단독주택으로 보는 것입니다.
이때 다가구주택을 용도 변경하여 다세대 소형주택으로 양도하는 경우 소형주택으로 보는 시기는 다세대주택으로 용도 변경하는 때가 되는 것이며 양도하는 주택의 거주기간의 계산은 원칙적으로 당해 주택에 주민등록표상 전입 일부터 전출 일까지의 기간에 의하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 【상 황】 - ○○시에 1996년에 다가구주택(총7가구)을 신축하여 거주(○○호)하다가 2001년 다세대주택으로 용도 변경하여 총6세대를 양도하고 부동산 매매업으로 종합소득세를 신고납부하고 나머지 1호(○○호)에서 본인가족이 거주하다가 양도하였습니다. - 다가구주택 ○○호에서 거주기간은 3년6개월이고, 용도변경 후 다세대주택○○호에서 거주기간은 7개월로 총 4년1개월 거주하였습니다. 【질 의】 - 위의 경우 당해 거주하는 다세대주택 ○○호를 양도하여 1세대1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 거주기간을 용도 변경 전 다가구주택(○○호)에서 거주하던 기간과 용도 변경 후 다세대주택 ○○호에서 거주한 기간을 통산하여 2년 이상이므로 양도소득세가 비과세되는지요? |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005.12.31. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005.12.31. 개정) ② 생략. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005.12.31. 개정) ⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다. (1995.12.30. 개정) ⑥ 제1항에서 “가족”이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학ㆍ질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다. (1998.12.31. 개정) ⑨ 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 본다. (2005.12.31. 개정) ○ 소득세법시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ⑮ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 다가구주택(이하 다가구주택이라 한다)을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다. (1998. 4. 1. 직제개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법시행령 제167조의3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택이라 함은 국내에 주택(제1호에 해당하는 주택을 제외한다)을 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2003.12.30. 신설) 9. 주택의 가액 및 면적 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 일정 규모 이하의 소형주택 (2003.12.30. 신설) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택수의 계산은 다음 각호의 방법에 의한다. (2003.12.30. 신설) 1. 다가구주택 : 제155조 제15항의 규정을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 거주자가 선택하는 경우에 한한다. (2003.12.30. 신설) 2. 공동상속주택 : 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. (2003.12.30. 신설) 3. 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택 : 주택수의 계산에 있어서 이를 포함한다. (2003.12.30. 신설) ○ 소득세법시행규칙 제74조 【다가구주택】 영 제155조 제15항에서 재정경제부령이 정하는 다가구주택이라 함은 건축법시행령 별표 1 제1호 다목에 해당하는 것을 말한다. 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. (1999. 5. 7. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 건축법시행령 [별표 1]<개정 2003. 2.24.> 용도별 건축물의 종류(제3조의4관련) 1. 단독주택 가. 단독주택(가정보육시설을 포함한다) 나. 다중주택 : 다음의 요건 모두를 갖춘 주택을 말한다. (1) 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있을 것 (2) 독립된 주거의 형태가 아닐 것 (3) 연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하일 것 다. 다가구주택 : 다음의 요건 모두를 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다. (1) 주택으로 쓰이는 층수(지하층을 제외한다)가 3개층 이하일 것. 다만, 1층 전부를 피로티구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 피로티부분을 층수에서 제외한다. (2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(지하주차장 면적을 제외한다)의 합계가 660제곱미터이하일 것 (3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것 라. 공관 2. 공동주택(가정보육시설을 포함하며, 층수를 산정함에 있어서 1층 전부를 피로티구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 피로티부분을 층수에서 제외한다) 가. 아파트 : 주택으로 쓰이는 층수가 5개층 이상인 주택 나. 연립주택 : 주택으로 쓰이는 1개 동의 연면적(지하주차장 면적을 제외한다)이 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개층 이하인 주택 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 다. 다세대주택 : 주택으로 쓰이는 1개 동의 연면적(지하주차장 면적을 제외한다)이 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개층 이하인 주택 라. 기숙사 : 학교 또는 공장등의 학생 또는 종업원등을 위하여 사용되는 것으로서 공동취사등을 할 수 있는 구조이되, 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀 -1738, 2005.09.23. 【제목】 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 하나의 매매단위로 1인에게 양도하는 경우 이를 단독주택으로 보아 주택수를 판정하는 것임 【질의】 본인의 집은 4층 다세대주택(원룸)으로서 대지 전체면적은 60평이고 방은(약 6평) 12개임. 또한 건축법상 다세대주택으로 분류되어 6평짜리 방마다 각각 등기가 되어 있어서(건축된 건물을 매입하였음) 1가구 12주택이 되어 있음. 이 경우 1세대 12주택에 해당하는지. 【회신】 1. 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 하나의 매매단위로 1인에게 양도하는 경우 이를 단독주택으로 보아 주택 수를 판정하는 것이며, 다세대주택은 각 세대별 로 각각 하나의 주택으로 보아 주택 수를 계산하는 것임. 2. 귀 질의와 관련된 기질의회신문(서면4팀-1144, 2005. 7. 7.; 재일46014- 343, 1996. 2. 7.; 재산46014-715, 2000. 6.14.; 재재산-278, 2005. 3.21.)을 참고하기 바람. ○ 재일46014-501, 1993.03.14. 【제목】 다세대주택의 경우 1주택은 당해 주택 1호를 말함 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 【회신】 현행 소득세법상 양도소득세가 비과세되는 ‘1세대1주택’이라 함은 양도일 현재 1세대가 국내에 1개의 주택만을 소유하고 취득일로부터 양도일까지 3년 이상 거주하였거나 5년 이상 보유한 후 양도하는 당해 주택과 이에 부수되는 토지로서 같은 법시행령 제15조 제9항에 규정하는 범위내의 토지를 말하는 것임. 이때의 ‘1주택’이라 함은 주택건설촉진법시행령 제2조의 다세대주택 등 공동주택인 경우에는 당해 주택 1호를 말하는 것임. 귀 문은 6주택을 동시에 양도한 경우로서 3년 이상 거주한 1주택을 제외한 5주택은 양도소득세가 과세되는 것임. ○ 서면4팀-557, 2005.04.12. 【제목】 다가구주택을 용도 변경하여 다세대 소형주택으로 양도하는 경우 소형주택으로 보는 시기는 다세대주택으로 용도 변경하는 때임 【회신】 소득세법 시행령 제167조 의 3 제1항 제9호의 ‘중과세율 적용대상에서 제외되는 소형주택’이란 2003.12.31. 이전에 취득한 소형주택으로서 대지 면적이 120제곱미터 이하이고, 주택의 연면적(영 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 60제곱미터 이하이며 동 주택 양도당시 동법 제99조의 규정에 의한 기준시가가 4천만원 이하인 주택을 말하며, 다가구주택을 용도 변경하여 다세대 소형주택으로 양도하는 경우 소형주택으로 보는 시기는 다세대주택으로 용도 변경하는 때가 되는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-772, 2004.06.01. 【질의】 - 1982년 취득한 ○○구 소재 단독주택 2003. 3.31. 양도 - 2002. 6.14. ○○구 다가구주택 취득(현재 소유 중) - 16년간 사실상 별거 중인 남편 소유 부동산 대지 약 37평 2003.12.26. 양도 본인은 위 2004. 1. 1. 현재 위 다가구주택을 소유하고 있는 바 1세대 3주택 이상 해당자가 기존주택을 양도하는 경우 양도소득세 중과세에 해당하는지 여부 【회신】 소득세법 제104조 제1항 제2호 의 3의 규정(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도소득세 세율) 적용 시 주택수의 계산에 있어서 다가구주택의 경우 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하는 경우에는 이를 단독주택으로 보아 주택수를 계산하는 것임(이 경우 거주자가 선택하는 경우에 한하는 것임). ○ 재재산-198, 2004.02.13. 【질의】 공부상 다세대주택을 다가구주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 판정할 수 있는지. * 1989. 5.24. 다세대주택을 취득하여 15년간 거주하던 중 2003. 9.30. 1인에게 전체를 양도 * 질의상 다세대주택 현황: 지하1층 지상3층 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 【회신】 1세대 1주택 양도세 비과세 특례 규정( 소득세법시행령 제155조 제15항 )을 적용함에 있어서 다가구주택은 건축법시행령 별표1 제1호 다목의 규정에 의한 주택이어야 하고, 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나 1인으로부터 취득하는 경우에 단독주택으로 보아 1세대 1주택 양도세 비과세 여부를 판단함. ○ 서일46014-11862, 2003.12.22. 【질의】 ｏ 주택현황 : 1층과 2층으로 이루어진 다가구주택으로 대지 323.8㎡, 건물전체 301.74㎡〔1층 126.15㎡, 2층 117.19㎡, 지하층(보일러실, 주차장) 58.4㎡〕 ｏ 양도현황 : 1년 이상 보유한 위 다가구주택의 1/2지분(150.87㎡)을 2002. 7.20. 4억원에 양도함. 1세대 2주택 소유자인 갑이 위의 다가구주택 전부를 소유하고 있다가 1/2지분을 을에게 4억원에 양도하였으며, 현재 갑과 을이 공동소유하고 있음(※ 갑과 을은 형제지간으로 실제로 대금을 주고받은 유상양도임). (질의) 갑이 상기 다가구주택(1세대 1주택 비과세규정에 해당 안 됨)의 1/2지분을 양도한 경우 고급주택의 양도로 보아 실지거래가액으로 과세해야 하는지 아니면 일반주택의 양도로 보아 기준시가 과세가 가능한지. 【회신】 구 소득세법시행령(2002.10. 1.자로 개정되기 전의 것) 제156조(고급주택의 범위)의 규정을 적용함에 있어서 소득세법시행규칙 제74조 에서 규정하는 다가구주택은 원칙적으로 공동주택으로 보아 고급주택 규정을 적용하는 것이나, 소득세법시행령 제155조 제15항 의 규정에 의하여 다가구주택을 단독주택으로 보아 1세대 1주택 비과세규정을 적용하는 경우에는 고급 주택 규정 적용 시 다가구주택을 단독주택으로 취급하여 고급주택 여부를 판단하는 것임. |