[회신]
1. 소득세법 제94조의 양도소득의 범위에서 양도소득세 과세대상자산을 판정함에 있어 양도시기는 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날을 기준으로 판단하는 것으로서 주택을 멸실하여 나대지 상태로 보유하던 중 매매계약을 체결하여 양도하는 경우에는 토지의 양도에 해당하는 것입니다.
2. 양도가액은 실지거래가액이 확인이 되나, 취득가액은 실지거래가액을 확인할 수 없어 「소득세법시행령」 제176조의2 규정에 의하여 의제취득일 현재의 환산가액에 의하여 산정하는 경우로서, 같은법 시행령 제164조 제1항 각호의 사유로 인하여 당해 토지에 대한 양도 또는 취득당시 고시된 개별공시지가가 없는 경우에는 같은법 제99조 제1항 제1호 가목 단서 및 같은법 시행령 제164조 제1항 본문의 규정에 의하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액으로 하는 것입니다.
3. 기타 귀 질의와 관련된 조세법령 및 유사사례(서면4팀-625, 2006.03.20,서면4팀-463, 2006.03.03, 서면4팀-428, 2005.03.23)를 붙임과 같이 보내드리니 참조하시기 바랍니다.
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
토지 : 1983년 7월 취득
주택 : 1984년 7월 신축
양도 : 2006년 10월
○ 질의내용
1. 위 주택을 양도계약일 이전에 주택을 멸실하고 나대지 상태로 양도하는 경우 취득가액 환산방법은 ?
2. 위 경우 필요경비 공제방법은 ?
3. 위 주택을 양도계약일 현재는 주택이 존재하였으나 잔금일 전에 매도인이 주택을 멸실하는 경우 취득가액 환산방법은 ?
4. 잔금일까지 주택이 현존하는 경우로서 주택투기지역에 해당하여 실지거래가액 적용시 주택 정착면적의 5배는 실가로 5배 초과분은 기준시가 신고가 가능한지 여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)
○
소득세법 제94조
【양도소득의 범위】
① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29. 개정)
1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29. 개정)
○
소득세법 제100조
【양도차익의 산정】
① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2000. 12. 29. 개정)
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000. 12. 29. 개정)
○
소득세법시행령 제176조
의 2 【추계결정 및 경정】
① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1999. 12. 31. 신설)
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 (1999. 12. 31. 신설)
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 (2005. 2. 19. 개정)
② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. (1999. 12. 31. 신설)
1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2003. 12. 30. 개정)
양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가
제1호의 매매사례가액 또는 × ―――――――――――――
동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2005. 12. 31. 개정)
양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가
제3항 제1호의 매매사례가액 × ────────────────────
또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의
규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에
의한 양도당시의 기준시가)
③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. (1999. 12. 31. 신설)
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 (2005. 12. 31. 개정)
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 (1999. 12. 31. 신설)
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액 (1999. 12. 31. 신설)
4. 기준시가 (1999. 12. 31. 신설)
④ 법률 제4803호 「소득세법개정법률」 부칙 제8조에서 정하는 날(이하 “의제취득일”이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)에 대하여 제3항 제1호 내지 제3호의 규정을 적용함에 있어서 의제취득일 현재의 취득가액은 다음 각호의 가액 중 많은 것으로 한다. (2005. 2. 19. 개정)
1. 의제취득일 현재 제3항 제1호 내지 제3호의 규정에 의한 가액 (1999. 12. 31. 신설)
2. 취득당시 실지거래가액이나 제3항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 가액이 확인되는 경우로서 당해 자산(상속 또는 증여받은 자산을 제외한다)의 실지거래가액이나 제3항 제1호, 제2호의 규정에 의한 가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간동안의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액 (1999. 12. 31. 신설)
⑤ 국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정 또는 경정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 재정경제부령이 정하는 바에 따라 부동산의 감정ㆍ평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정 또는 경정에 공정성을 기하게 할 수 있다. (1999. 12. 31. 신설)
나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판)
○ 서면4팀-463, 2006.03.03
【질의】
(사실관계)
27년전 주택을 구입하여 거주하다가 10여년 전에 다른 곳으로 이주하고 당해 주택은 얼마전 민간 주택개발업자와 매매계약을 하고 현재 건물은 멸실되어 나대지로 있는 상태이며 잔금을 받은 후 양도소득세 예정신고를 하고자 함.
(질의사항)
이 경우 1세대 2주택인 자가 그 중 하나의 주택을 멸실하고 나대지상태에서 잔금을 수령하는 경우 이를 “주택의 양도”로 보아 양도가액을 실지거래가액에 의하여 산정하여야 하는지 여부
【회신】
소득세법 제94조
의 양도소득의 범위에서 양도소득세 과세대상자산을 판정함에 있어 양도시기는 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날을 기준으로 판단하는 것으로서, 부수토지만을 양도하기로 하고 매도인의 책임하에 잔금청산전에 건물을 멸실 하였다면 토지의 양도로 볼 수 있는 것이나, 귀 질의의 경우는 양도계약서, 양도의 목적과 경위, 양수자의 매수목적 등 관련사실을 구체적으로 확인하여 사실판단할 사항임.
○ 서면4팀-1594, 2006.06.05
【질의】
1세대 3주택중 1주택을 멸실하고 나대지로 보유하고 있다가 멸실한 날부터 2년이내에 매도할 경우, 주택부수토지 또는 비사업용토지에 해당하여 실가신고를 하여야 하는지 여부
【회신】
1. 주택을 멸실하여 나대지 상태로 보유하던 중 매매계약을 체결하여 양도하는 경우에는 토지의 양도에 해당하는 것임.
2.
「소득세법」 제96조 제2항 제8호
및 제104조 제1항 제2호의 7에서 규정하는 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 동법 시행령 제168조의 6에서 정하는 기간동안 동법 제104조의 3 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것이며,
3. 위 2호를 적용함에 있어 건축물이 멸실된 토지는 당해 건축물이 멸실된 날로부터 2년 기간 동안은
「소득세법 시행규칙」 제83조
의 5 제1항 제9호 규정에 의하여 비사업용 토지에 해당하지 아니하는 토지로 보는 것임.
○ 서면4팀-2219, 2006.07.12
【회신】
기준시가에 의하여 토지의 양도차익을 산정하는 경우로서
「소득세법 시행령」 제164조 제1항
각호의 사유로 인하여 당해 토지에 대한 양도 또는 취득당시 고시된 개별고시지가가 없는 경우에는
「소득세법」 제99조 제1항 제1호
가목 단서 및 같은법 시행령 제164조 제1항 본문의 규정에 의하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액으로 하는 것임.
○ 서면4팀-625, 2006.03.20
귀 질의의 경우 아래의 재산46014-13(2001.1.4.)호를 참고하기 바람.
(참고 : 재산46014-13, 2001.1.4.)
의제취득일(1985.1.1.)전에 취득한 부동산을 양도하고 양도차익의 산정을 실지거래가액에 의하는 경우로서 양도가액은 실지거래가액이 확인이 되나, 취득가액은 실지거래가액을 확인할 수 없어 의제취득일 현재의 매매사례가액, 감정가액, 환산가액에 의하여 산정하는 경우,
필요경비의 계산은
소득세법 제97조 제1항 제1호
의 규정에 의한 취득가액과 같은법 시행령 제163조 제6항의 규정에 의한 개산공제액을 합한 금액으로 하는 것임.
○ 서면4팀-428, 2005.03.23
【회신】
1.
「소득세법」 제96조 제1항 제6호
의 2 및 동법 시행령 제162조의 3 제3항 제1호의 지정지역에 소재하는 주택(그 부속토지 포함)을 양도하는 경우에는 그 지정지역 지정일 이후 최초로 양도하는 분부터 주택과 그 부수토지에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 것이며, 이 경우 양도가액은 당해 주택 및 그 부수토지의 소유자 동일여부와 같은법 제89조 제3호에서 규정하는 비과세대상 부수토지의 면적에 관계없이 주택 및 그 부수토지 전체면적에 대한 실지거래가액을 적용하여 산정하는 것임.
2. 실지거래가액에 의해 양도차익을 계산하는 경우, 상속으로 취득한 자산의 취득당시 실지거래가액은
「소득세법 시행령」 제163조 제9항
의 규정에 의한 가액에 의하는 것임