취득시기 및 취득가액

부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 대금을 청산하는 날이되는 것이며 대금청산일이 분명하지 않는 경우 소유권이전 등기일이 되는 것임.

[회신] 1. 부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 「소득세법 시행령」 제162조의 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 대금청산일이 불분명하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 되는 것이며 , 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우 양도ㆍ취득가액은 거래당사자간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 객관적인 증빙서류에 의하여 확인되는 가액을 말하는 것입니다. 2. 귀사례의 경우 취득시기 및 취득가액등은 양도자산의 등기부등본 및 매매계약서등을 종합하여 판단할 사항이며 관련 자료를 붙임과 같이 보내 드리니 이를 참고하시기 바랍니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 【사실관계】 - 92.5월 임야를 구입했으나 당해 임야가 불법매각 국유재산으로 판정되어 산림청에 자진반환(증여)하였다가 선의의 제3취득자로 분류되어 특례매각대금(감정가의20%)을 납부하고 2000년 본인 앞으로 등기이전하였습니다. 【질의】 - 위의 경우 취득시기를 언제로 봐야하며 취득가액은 당초 취득가액과 산림청에 납부한 특례매각가액을 합한 금액으로 공제받을 수 있는지 또는 2회에 걸친 취득으로 봐야 하는지? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령 으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정 ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조 의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3 이하생략. ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호 의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 . 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문 에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정) 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정). 3. (삭제, 2000. 12. 29.) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) ③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다. (1999. 12. 28. 개정) 1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제5항 의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액 을 가산한 금액 (2005. 12. 31. 개정) ⑥ 제4항에 규정하는 연수는 등기부상의 소유기간에 의한다 . (1996. 12. 30. 신설) ⑦ 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서 제94조 제1항 제1호 및 제2호 의 규정에 의한 자산을 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 대통령령이 정하는 방법 에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취 득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 당해 자산에 대한 전소유자의 양도가액이 제114조 의 규정에 의하여 경정되는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문 에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 제89조 제1항 의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액( 제89조 제2항 제1호 의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 ③ 법 제97조 제1항 제2호 에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. (2006. 9. 22. 개정) 1. 제67조 제2항 의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000. 12. 29. 개정) 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000. 12. 29. 개정) 3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 (2000. 12. 29. 개정) 3의 2. 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) (2006. 9. 22. 신설) 3의 3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다) (2006. 9. 22. 신설) 4. 제1호 내지 제3호, 제3호의 2 및 제3호의 3에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것 (2006. 9. 22. 개정) ○ 국유재산법 제53조 의 2【은닉재산의 자진반환자등에 관한 특례】 은닉된 국유재산을 선의로 취득한 후 당해 재산을 자진하여 또는 재판상의 화해 기타 대통령령이 정하는 원인에 의하여 국가에 반환한 자에게 동 재산을 매각하는 경우에는 제40조 의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 반환의 원인별로 차등을 두어 그 매각대금을 이자없이 12년이하의 기간에 걸쳐 분할납부하게 하거나 매각가격에서 8할이하의 금액을 공제한 잔액을 그 매각대금으로 하여 전액을 일시에 납부하게 할 수 있다. (1986. 12. 31 개정) ○ 국유재산법시행령 제57조 의 2 【은닉재산의 자진반환자등에 관한 특례】 ① 법 제53조의 2 의 규정에 의한 매각의 대상이 되는 은닉된 국유재산은 등기부 또는 지적공부상 국가외의 자의 명의로 등기 또는 등록된 국유재산으로 한다. (1996. 6. 15. 개정) ② 법 제53조의 2 의 규정에 의하여 은닉된 국유재산을 국가에 반환한 자에게 이를 매각하는 경우의 그 반환의 원인별에 따라 분할납부하는 때의 매각대금의 분할납부기간과 일시납부하는 때의 매각대금은 이를 다음과 같이 한다. (1987. 4. 3. 신설) ┌──────────────┬─────────┬─────────┐ │ 반환의 원인 │분할납부하는 때의 │일시납부하는 때의 │ │ │매각대금의 │매각대금 │ │ │분할납부기간 │ │ ├──────────────┼─────────┼─────────┤ │1. 자진반환 또는 제소전 화해│ 12년이하 │ 매각가격의 2할 │ │2. 제1심의 소송진행중의 화해│ 10년이하 │ 매각가격의 3할 │ │ 또는 청구의 인낙 │ │ │ │3. 항소제기전의 항소권의 │ 8년이하 │ 매각가격의 4할 │ │ 포기 또는 항소제기기간의 │ │ │ │ 경과로 인한 항소권의 소멸│ │ │ │4. 항소의 취하, 항소심의 │ 6년이하 │ 매각가격의 5할 │ │ 소송진행중의 화해 또는 │ │ │ │ 청구의 인낙 │ │ │ │5. 상고제기전의 상고권의 │ 4년이하 │ 매각가격의 6할 │ │ 포기 상고제기기간의 │ │ │ │ 경과로 인한 상고권의 소멸│ │ │ │6. 상고의 취하, 상고심의 │ 2년이하 │ 매각가격의 7할 │ │ 소송진행중의 화해 또는 │ │ │ │ 청구의 인낙 │ │ │ └──────────────┴─────────┴─────────┘ ③ 제2항의 규정에 의한 자진반환의 경우의 그 반환일은 반환하고자 하는 은닉재산의 소 유권이전을 위한 등기신청서의 접수일로 한다 . (1989. 4. 10. 개정) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀-1702, 2006.06.13 【질의】 (사실관계) ㆍ○○시 소재 A빌라 2002.4. 취득후 거주 ㆍ○○시 소재 B빌라 2005.12. 계약 - B빌라 계약서상 잔금약정일 2006.3.31. - B빌라 잔금청산일자 2006.5.18. (질의) 소득세법시행령 제155조 제1항 의 규정에 의한 일시적2주택 특례 적용시 B주택 취득시기가 검인계약서상 잔금약정일자인지 실지잔금청산일자인지 질의함. 【회신】 부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 「소득세법 시행령」 제162조 의 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 대금청산일이 불분명하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 되는 것임. ○ 재일46014-4065, 1993.11.16 . 【질의】 25여년전 남산 밑 양동에서 철거를 당한 뒤, 시로부터 허락받은 사당동에서(산림청 땅 - 무허가 건물) 건물을 짓고 20여년을 보유 내지 거주하였는 바, 다시 재개발 아파트 건립으로 인해 철거하고 아파트 입주권을 받아 아파트 한 채를 공급받게 되었는데 만약, 등기 후 양도를 하면 양도소득세가 문제가 되는지 알고 싶음. 특별히 보유기간 계산시민법의 소유권 규정(판례 등) 인정 사례 등으로 보아, 비록 산림청땅에서 보유 및 거주하였으나 공공연한 20여년간의 보유 및 거주가 보유기간 계산시 인정되는 것인지 아니면 민법 규정에 불구하고 보유기간을 무시하며, 시에(산림청) 불하대금을 지급한 시점부터 보유기간을 계산하는 것인지에 대해 알고 싶음. 만약 이때부터 보유기간에 계산된다면 과세표준을 어떻게 계산하는지, 세액이 얼마정도 되는지. 【회신】 1. 도시재개발 사업지역내의 토지 등을 소유하던 자가 재개발조합원 자격으로 당해 부동산을 사업시행자에게 양도하고 그 대가로 같은 사업시행자로부터 도시재개발법 제41조 의 규정에 의한 관리처분계획에 따라 취득한 토지 또는 건축시설은 같은법 제49조 제2항의 규정에 의하여, 토지구획정리사업법의 규정에 의한 환지로 보는 것이며, 2. 도시재개발법 제49조 제1항 의 분양처분 고시가 있은 다음 날 이후에 양도하는 경우에는 위 2호에 의하여 양도소득에 관한 세법을 적용하는 것으로, 귀 질의의 경우, 당해 재개발APPT의 부수토지인 국유지 불하대금의 지급일이 그 취득시기로서 보유기간의 기산일이 되는 것임. ○ 서면4팀-1838, 2005.10.07 【질의】 (사실관계) - 본인은 ○○종중소유의 임야 12,220평을 2004.8.에 7억원에 매입하여 묘지 이장 목적의 일부를 제외하고 당해 임야를 양도하고자 함. - 본인이 당초 취득가액 7억원, 매입한 가액은 부동산매매사실확인서도 받아논 상태로 당해 거래사실은 확인이 가능함. - 그러나 당해 임야를 등기 이전시 공시가격 2억원으로 검인계약서를 작성하여 등기이전을 하였음. (질의) - 위의 경우 당해 임야의 양도소득을 계산함에 양도가액에서 공제하는 취득가액은 7억원으로 하는지, 아니면 검인계약서 가액으로 하는지. - 본인이 당해 임야를 7억원에 매도할 경우 양도소득세는 얼마를 내야하며, 7.5억원에 매도할 경우는 얼마를 내야 하는지. 【회신】 토지를 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우 양도ㆍ취득가액은 거래당사자간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 객관적인 증빙서류에 의하여 확인되는 가액을 말하는 것임. ○ 서면4팀-2020, 2005.10.31 【질의】 (사실관계) - 2004.3. 갑은 을과 병으로부터 부동산 A 및 B에 대하여 각각 계약금을 수령하고 매매계약을 체결함. - 2004.4. 갑이 이사장으로 재직하던 ◇◇◇금고에서 재직 중 갑의 업무상 과실을 원인으로 갑의 재산을 가압류 하려는 정황을 을과 병이 인지하여 잔금은 추이를 지켜본 후에 지급하겠다는 약속을 하며 등기이전을 요구하여 갑은 병의 요구대로 부동산A는 을에게, B는 병에게 각각 등기이전을 하였음. - 2005.2. 갑은 을과 병에게 상황이 악화되어 을과 병도 ◇◇◇금고에서 제기하는 소유권이전등기말소소송에서 자유로울 수 없음을 설명하면서 합의해제를 요구하였는 바, 을은 이에 응하여 합의해제 하였으나 병은 이에 응하지 않았음. - 2005.4. 대전지방법원은 부동산 B에 ◇◇◇금고의 사해행위취소를 원인으로한 소유권이전등기말소 청구에 의한 처분금지가처분결정을 하였음. - 2005.9. 병이 2005.2. 갑이 제시하였던 합의해제를 수용할 의사를 표시하여 합의 해제 하였음. (질의) 상기 사실관계와 같이 갑이 합의해제 및 소유권이전말소등기로 취득하여 경매가 예상되는 부동산 A와 B의 취득시기는 언제로 보아야 하는지. 〈갑설〉 당해 매매계약일 이전의 당초 취득일자로 보아야 함. 〈을설〉 합의해제로 소유권이전등기가 말소된 날로 보아야 함. 【회신】 부동산을 매매하고 소유권 이전등기가 경료된 후 거래당사자간의 합의로 의한 계약의 해제로 소유권이 당초 소유자에게 환원되는 경우에는 소관세무서장이 거래 및 계약내용 등을 사실조사하여 당해 거래가 대금의 청산절차를 거친 사실상의 유상이전인 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이나, 계약내용 불이행 이전등기 절차만 경료됨으로써 당사자간의 합의에 의한 계약해제로 소유권이 환원된 사실이 확인되는 경우에는 당초부터 양도가 이루어지지 아니한 것으로 보는 것으로서 이 경우 당해 자산의 취득시기는 소유권 환원 등기시기에 불구하고 당초의 취득일이 되는 것임.