증여재산인 건물의 신축가액의 시가 인정여부

증여일전 3월을 경과하고 증여일전 2년 이내의 기간중에 건축한 증여재산인 건물의 신축가액은 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 인정됨.

[회신] 증여일전 3월을 경과하고 증여일전 2년 이내의 기간중에 건축한 증여재산인 건물의 신축가액은「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제1항 제1호 단서 및「비상장주식평가심의 위원회의 설치 및 운영에 관한 규정」제22조제1항제1호의 규정에 의하여 증여일부터 준공일까지의 기간중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 당해 신축가액은「상속세 및 증여세법 시행령」제56조의2제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있는 것입니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료. 1. 질의내용 요약 O 사실관계 - 2007.3월 부가 신축한 주택을 아들이 2007.10.에 증여받았음. 아들이 증여받은 신축주택의 시가를 평가할 때, 증여시점으로부터 3개월이 경과한 신축가격이 상속세및증여세법 시행령 제49조 제1항 단서의 규정에 의하여 시가에 포함하는지 여부 ? O 질문내용 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) O 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다. ② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. ③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. O 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】 ① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. (2006. 2. 9. 단서개정) 1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다. 2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다. (2006. 2. 9. 단서개정) 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액 (2000. 12. 29. 개정) 나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액 (1999. 12. 31. 신설) 3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당해 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다. (2006. 2. 9. 개정) 가. 법 제73조의 규정에 따라 물납한 재산을 상속인ㆍ증여자ㆍ수증자 또는 그와 특수관계에 있는 자(제19조 제2항 각 호의 어느 하나의 관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 제19조 제2항 중 “주주등 1인”은 “상속인등”으로 본다)가 경매 또는 공매로 취득한 경우 (2006. 2. 9. 개정) 나. 경매 또는 공매로 취득한 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우 (2006. 2. 9. 개정) (1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액 (2006. 2. 9. 개정) (2) 3억원 (2006. 2. 9. 개정) 다. 경매 또는 공매절차의 개시 후 관련 법령이 정한 바에 따라 수의계약에 의하여 취득하는 경우 (2006. 2. 9. 개정) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. (2002. 12. 30. 개정) 1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일 (2002. 12. 30. 개정) 2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날 (2002. 12. 30. 개정) 3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날(2006.2.9.개정) ⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. (2003. 12. 30. 신설) O 비상장주식평가심의위원회의설치및운영에관한규정 제22조(시가인정범위 기준 등) ① 평가심의위원회는 다음 각호의 사항에 관하여 납세지 관할세무서장 및 지방국세청장의 자문에 응할 수 있다. 1. 영 제49조 제1항 본문의 규정에도 불구하고 평가기준일 전 2년이내의 기간(상속개시일 전 6월이내의 기간 및 증여일 전 3월 이내의 기간을 제외한다)중에 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다) 또는 공매(이하 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우로서 평가기준일과 영 제49조 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 당해 매매 등의 가액을 시가에 포함하고자 하는 경우 나. 관련 예규(판례, 심판례, 심사례, 예규) O 서면4팀-1985.2007. 6. 26. 【질의】 O 사실관계 - 서울 금천구 소재 토지는 서울특별시 도시계획안 강남순환도시고속도로에 의해 99.7%가 수용당하는 위치에 있는 토지임. - 본인은 상기 토지를 82년에 취득하여 지금까지 소유하고 있으며, 정확한 토지의 시세를 알지 못하며, 상기 토지를 자녀에게 증여하려고 함. - 상기 토지는 적어도 3년안에 수용당하는 토지이며 시세를 어떻게 적용해야 하는지 알지 못함. 서울시에서 수용가액을 얼마를 책정하여 줄지도 모르는 상황에서 시세적용은 무리라 생각되며, 서울시에서 수용가액을 본인이 임의로 정한 높은 시세를 인정하고 그 가격에 보상을 해준다면 그렇게 하겠지만 증여할 당시의 시세보다 낮게 수용한다면 문제 있는 것으로 생각됨. - 10차선 도로를 사이에 두고 맞은 편 몇 곳은 1차공사 구간으로 보상이 05년도 이루어진 것으로 알고 있으며, 그 곳은 상업지구, 주택이고 위 토지는 준공업지역으로 비교대상이 어렵고, 위치, 면적, 사용용도가 달라 시세 적용이 어떻게 해야하는지 모르겠음. - 세무서에 물어보아도 아무런 이야기를 해주지 못하고 있는 현실이고 세무사들 또한 의견이 분분함. O 질문내용 상기 토지를 증여할 경우 시가 적용을 어떻게 해야 되나요 ? 【회신】 「상속세 및 증여세법」제60조 제1항ㆍ제2항의 규정에 의하여 증여재산의 가액은 증여일 현재 시가에 의하는 것이며, 시가란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서, 같은법 시행령 제49조제1항 각호의 가액(이하 "매매가액 등"이라 함)은 당해 증여재산의 시가에 포함되는 것입니다. 이 경우 같은조 제5항의 규정에 의하여 증여일 전후 3월 이내의 기간 중 당해 재산 또는 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액 등이 있는 경우 당해 가액은 시가로 인정될 수 있는 것이며, 또한, 증여일 전 2년 이내의 기간(증여일전 3월 이내의 기간을 제외) 중에 매매 등이 있는 경우로서 증여일부터 같은조 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 당해 매매가액 등은 같은법 시행령 제56조의2제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있는 것임. 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에는 토지의 경우 같은법 제61조제1항 제1호의 규정에 의한 개별공지가로 평가하는 것임. 귀 질의의 경우 증여받은 토지 또는 증여받은 토지와 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 토지에 대한 매매가액 등이 있는지 여부 등 구체적인 사실을 확인하여 시가를 산정 하여야 하는 것이며, 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에 한하여 같은법 제61조제1항제1호의 규정에 의한 개별공시지가로 평가할 수 있는 것임. ○ 서면4팀-1117.2007. 4. 5. 「상속세 및 증여세법」제60조제1항ㆍ제2항 및 같은법 시행령 제49조제1항제1호의 규정에 의하여 증여재산인 비상장법인의 주식에 대하여 증여일 전후 3월 이내에 매매사실이 있는 경우 그 거래가액이 특수관계자 와의 거래 등 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외하고는 시가로 인정될 수 있는 것이며, 증여일전 3월을 경과하고 증여일전 2년 이내의 기간중에 매매가액이 있는 경우에도 같은항 단서 및「비상장주식평가심의 위원회의 설치 및 운영에 관한 규정」제22조제1항제1호의 규정에 의하여 증여일부터 거래가액이 확정되는 계약일까지의 기간중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 당해 매매가액은 「상속세 및 증여세법 시행령」제56조의2제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있는 것이나, 증여일 후 3월을 경과하여 매매한 가액이나 평가대상법인에 대한 청산이 종결된 경우로서 당해 법인으로부터 잔여재산의 분배로서 취득하는 금전 등은 시가에 해당되지 아니함. o 재삼 46014-1497.1998.8.10. 구상속세법 제9조제2항의 규정에 의하여 상속재산인 건물 및 토지의 가액은 상속개시 당시 시가에 의하되 시가를 산정하기 어려울 때에 는 같은법시행령 제5조제2항의 규정에 의하여 토지는 개별공시지가, 일반건물 은 지방세시가표준액에 의하여 평가하는 것임. 이 경우 “시가” 란 상속 개시일 현재 각 재산의 현황에 따라 불특정다수인간에 자유로이 거래가 되는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것이며, 상속개시일 전후 6개월 이내 당해 상속재산에 대한 매매가액 및 상속개시일전 6월내에 건축한 상속 재산인 건물의 신축가액은 이를 시가로 볼 수 있는 것임. O 재삼 46014 - 277. 97. 2. 11 . 1. 상속개시일전 6개월내에 건축한 상속재산인 건물의 신축가액이 확인되는 경우 그 가액을 당해 재산의 시가로 볼 수 있는 것이며, 이 때「6개월」에 대한 판단은 준공일을 기준으로 하는 것임. 2. 위의「신축가액」은 건설에 소요된 비용의 합계액으로 평가하는 것으로서 건설에 소요되는 차입금에 대한 이자 또는 유사한 성질의 지출금은 가산하는 것이나, 등록세 및 취득세는 포함하지 아니하는 것임.