증여재산 평가방법

증여일전 2년 이내의 기간중에 분양받은 사실이 있는 증여재산인 경우 그 분양가액은 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있음.

[회신] 귀 질의의 경우 증여받은 재산에 대한 평가방법에 대하여는 붙임의 기질의회신문[서면4팀-1028(2005.6.23), 서면4팀-1230(2006.5.2), 서면4팀-2304(2005. 11. 23), 서면4팀-1619(2004.10.13)]과 조세 법령을 참조하시기 바라며, 증여일전 3월을 경과 하고 증여일전 2년 이내의 기간중에 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우 그 거래가액은 상속세 및 증여세법 시행령 제49조제1항 단서 및 비상장주식평가심의 위원회의 설치 및 운영에 관한 규정 제22조 제1항 제1호의 규정에 의하여 증여일부터 거래가액이 확정되는 계약일까지의 기간중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 상속세및 증여세법 시행령 제56조의2제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있는 것으로 귀 질의가 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항입니다. 1. 질의내용 요약 O 사실관계 - 2005.4.29. 상가빌딩내 개별상가(일부 코너)를 분양받은 사실이 있으며, 이 물건을 2006.10.30.에 증여하고자 함. - 동 재산에 대하여는 상속세및증여세법 시행령 제49조 제1항 의 규정에 의한 증여일 전후 3월 내에 당해 재산에 대한 매매, 감정 등의 가액이 없고, - 같은령 제49조 제5항의 규정에 의한 3월내 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 제1항 각호의 1에 해당하는 가액이 없고, - 같은법 제61조 제1항 제3호의 규정에 의한 상업용건물에 대한 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액도 없음. O 질문내용 상기의 재산에 대하여 증여세가 부과되는 재산의 가액 평가는 어떻게 하여야 하는지 여부 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) O 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.(96.12.30.개정) ② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.(96.12.30. 개정) ③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류규모거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. (96.12.30. 개정) O 상속세및증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】 ① 법 제60조 제2항에서 "수용공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간중 매매감정수용경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.(2006.2.9. 단서개정) 1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다. (96.12.31. 개정) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. (2002.12.30. 개정) 1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일 ⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적위치용도 및 종목이 동 일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. (2003.12.30. 신설) O 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】 ① 부동 산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.(98.12.28.개정) 1. 토 지 (2005. 7. 13. 개정) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 2. 건 물 (2005. 7. 13. 개정) 건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 3. 오피스텔 및 상업용 건물 (2005. 7. 13. 신설) 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액 4. 생략. ⑦ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. (1998. 12. 28. 신설) O 상속세및증여세법 시행령 제50조 【부동산의 평가】 ③ 법 제61조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)”이라 함은 국세청장이 당해 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 지정하는 지역에 소재하는 오피 스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)을 말한다.(2005.8.5. 개정) ⑦ 법 제61조 제7항에서 “대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액”이라 함은 1년간 임대료를 재정경제부령이 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액을 말한다. (1998. 12. 31. 신설) O 상속세및증여세법 시행규칙 제15조 의 2 【임대가액의 계산】 영 제50조 제7항에서 “재정경제부령이 정하는 율”이라 함은 100분의 18을 말한다 O 상속세및증여세법 시행령 제56조 의 2 【평가심의위원회에 의한 비상장주식의 평가 등】 ⑦ 국세청평가심의위원회는 제1항의 규정에 의한 평가와 관련한 심의외에 상속세 및 증여세와 관련한 재산의 공정하고 타당한 평가를 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 국세청장ㆍ지방국세청장 또는 관할세무서장의 재산평가에 대한 자문에 응할 수 있다. (2006. 2. 9. 개정) O 비상장주식평가심의위원회의설치및운영에관한규정 제22조(시가인정범위 기준 등) ① 평가심의위원회는 다음 각호의 사항에 관하여 납세지 관할세무서장 및 지방국 세청장의 자문에 응할 수 있다. 1. 영 제49조 제1항 본문의 규정에도 불구하고 평가기준일 전 2년이내의 기간(상속개시일 전 6월이내의 기간 및 증여일 전 3월 이내의 기간을 제외한다)중에 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다) 또는 공매(이하 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우로서 평가기준일과 영 제49조 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 당해 매매 등의 가액을 시가에 포함하고자 하는 경우 나. 관련 예규(판례, 심판례, 심사례, 예규) O 서면4팀-1028. 2005.6.23. 1. 「 상속세 및 증여세법」제60조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 증여재산의 가액은 증여일 현재 시가에 의하는 것이며 , 시가란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서,「같은법 시행령」제49조 제1항 각호의 가액(이하 "매매가액 등"이라 함)은 당해 증여재산의 시가에 포함되는 것임. 이 경우 같은조 제5항의 규정에 의하여 증여일 전후 3월 이내의 기간 중 당해 재산 또는 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액 등이 있는 경우 당해 가액은 시가로 인정될 수 있는 것이며, 또한, 평가기준일 전 2년 이내의 기간(증여일전 3월 이내의 기간을 제외) 중에 매매 등이 있는 경우로서 평가기준일부터 같은조 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 당해 매매가액 등은「같은법 시행령」제56조의2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있는 것임. 시가를 산정하기 어려운 경우로서 당해 증여재산이 부동산인 경우 같은법 제61조의 규정에 의하여 평가하는 것임. 2. 같은법 제66조의 규정에 의하여 저당권이 설정된 재산은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액과 같은법 제60조의 규정에 의한 평가가액중 큰 금액으로 평가하는 것이며, 이 경우 “채권액”은 동일한 재산이 다수의 채권의 담보로 되어 있는 경우 같은법 시행령 제63조 제2항의 규정에 의하여 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액 으로 하는 것임. O 서면4팀-1230. 2006.5.2. 상속개시일전 6월을 경과하고 상속개시일전 2년 이내의 기간중에 매매가액이 있는 경우 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조제1항 단서 및「비상장주식 평가심의 위원회의 설치 및 운영에 관한 규정」제22조제1항제1호의 규정에 의하여 상속개시일부터 거래가액이 확정되는 계약일까지의 기간중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 당해 매매가액은 「상속세및증여세법 시행령」제56조의2제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있는 것 이나, 상속개시일 후 6월을 경과하여 매매가액이 있는 경우에는 상기 규정에 의한 시가로 보지 아니함. O 서면4팀-2304,2005.11.23 「상속세 및 증여세법」 제60조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하는 것이며, 시가란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서, 같은법 시행령 제49조 제1항 각호에서 예시하는 가액은 당해 증여재산의 시가범위에 포함되는 것임. 이 경우 증여일 전후 3월 이내의 기간 중에 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우 그 가액은 시가로 인정될 수 있는 것이며, 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에는 부동산의 경우 같은법 제61조의 규정에 의하여 평가하는 것임. 귀 질의의 경우 증여받은 재산 또는 증여받은 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액 등이 있는지 여부 등 구체적인 사실을 확인하여 시가를 산정하여야 하는 것이며, 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에 한하여 같은법 제61조 제1항 제4호의 규정에 의하여 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격으로 평가할 수 있는 것임. O 서면4팀-1619. 2004.10.13. 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산으로서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 상속세및증여세법 제61조 제7항 및 같은법시행령 제50조 제7항의 규정에 의하여 "1년간 임대료를 재정경제부령이 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액"과 "같은법 제61조 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액" 중 큰 금액으로 평가하는 것이 며, 이 때「임대료」라함은 당해 부동산을 임대하는 조건으로 임차인이 지급하는 금액을 말하는 것으로서 임차인이 부담하는 실비변상적인 관리비는 임대료에 포함되지 아니하는 것이나, 당해 관리비가 일정액으로 고정되어 있는 경우에는 그 실질내용을 구분하여 사실상 임차인이 부담할 관리비 외의 금액은 임대료에 포함하는 것임. ○ 재산상속 46014-139, 2001.02.05 1. 상속세및증여세법 제60조 제2항 및 같은법시행령 제49조 제1항의 규정에 의하여 증여일 전후 3월 이내의 기간 중에 매매 등의 사실이 있는 경우에 그 매매가액 등은 시가로 보는 것임. 2. 상속세및증여세법 제61조 의 규정에 의하여 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분 소유한 공동주택으로서 국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택에 대하여는 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정․고시한 가액으로 평가하는 것이나, 평가기준일 현재 그 가액이 없는 경우에는 아파트의 대지지분은 개별공시지가에 의하고, 건물은 상속세 및 증여세법(2000. 12. 29, 법률 제6301호로 개정된 것) 제61조 제1항 제2호에 규정된 건물의 신축가격․구조․용도․위치․신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정․고시하는 가액에 의하여 평가하는 것임.