[회신]
「구 소득세법 시행령」제162조의3 규정에 의한 지정지역내에 소재하는 주택이 「같은 영」제3항 제4호 및 같은 호 각목에 해당하는 주택에 해당하는 경우에는 기준시가에 의하여 양도가액을 산정할 수 있는 것이나, 당해 주택이 「구 소득세법」제104조 및 「같은 영」제168조 규정에 의한 미등기자산에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| [사실관계] 본인은 주택 지정지역내 무허가주택(토지23㎡,건물23.1406㎡) 1채를 포함 2주택을 보유하고 있는데 이 중 무허가주택을 2005.11. 중 양도하고자 함 [질의사항] 주택 지정지역에 소재하는 무허가주택을 양도하는 경우에 소득세법 시행령 제168조 의 3 제3항 제4호 단서 및 동호 각목의 규정에 의하여 기준시가로 양도소득세를 신고할 수 있는지 여부를 질의함. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 각호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액이라 한다)에 의한다. (2005.12.31. 개정) ② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006. 12. 31.까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005.12.31. 개정) 1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2002.12.18. 개정) 2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우 (2000.12.29. 개정) 3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 (1999.12.28. 개정) 4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 (1999.12.28. 개정) 5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (1999. 12.28. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (1999.12.28. 개정) 7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우 8. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우 9. 그 밖에 당해 자산의 종류․보유기간․보유수․거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 ○ 소득세법 시행령 제168조 3 【지정지역 지정의 기준 등】(구 소득세법 시행령 제162조 의 3) ① 제104조의2 제2항에서 “지정지역”이라 함은 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 지역 중 건설교통부장관이 전국의 부동산가격동향 및 당해 지역특성 등을 감안하여 해당 지역의 부동산가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단되어 지정요청(관계 중앙행정기관의 장이 건설교통부장관을 경유하여 요청하는 경우를 포함한다.)하는 경우로서 재정경제부장관이 제168조의 4의 규정에 따른 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역을 말한다. 이 경우 건설교통부장관이 다음 각호의 1에 해당하나 지정요청하지 아니한 지역에 대하여는 재정경제부장관이 건설교통부장관으로부터 그 사유를 받아 이를 부동산가격안정심의위원회에 회부하여 심의를 받아야 한다.(2002.12.30. 신설) 1. 지정하는 날이 속하는 달의 직전월(이하 이 항에서 “직전월”이라 한다.)의 주택매매가격상승률이 전국 소비자물가상승률의 100분의 130보다 높은 지역으로서 다음 각목의 1에 해당하는 지역.(2002.12.30. 신설) 가. 직전월부터 소급하여 2월간의 월평균 주택매매가격 상승률이 전국주택매매가격상승률의 100분의 130보다 높은 지역(2002.12.30. 신설) 나. 직전월부터 소급하여 1년간의 연평균 주택매매가격상승률이 직전월부터 소급하여 3년간의 연평균 전국주택매매가격상승률 보다 높은 지역(2002.12. 30. 신설) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 2. 직전월의 지가상승률이 전국소비자물가상승률의 100분의 130보다 높은 지역으로서 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 지역(2002.12.30.신설) 가. 직전 월부터 소급하여 2월간의 월평균 지가상승률이 전국지가상승률의 100분의 130보다 높은 지역(2002.12.30. 신설) 나. 직전월부터 소급하여 1년간의 연평균 지가상승률이 직전월부터 소급하여 3년간의 연평균 전국지가상승률보다 높은 지역(2002.12.30. 신설) 3. 「개발이익의 환수에 관한 법률」 제2조 제2호의 규정에 의한 개발사업(개발부담금을 부과하지 아니하는 개발사업을 포함한다.) 및 「도시 및 주거환경정비법」제2조 제2호 다목의 규정에 의한 주택재건축사업(이하 “개발사업 등”이라 한다.)이 진행중인 지역(중앙행정기관의 장 또는 지방자치단체의 장이 그 개발사업등으 발표한 경우를 포함한다. 이하 제9항에서 같다)으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 지역(2002.12.30.신설) 가. 직전월의 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률의 100분의 130보다 높을 것(2003. 7.10. 신설) 나. 직전월의 주택매매가격상승률이 전국주택매매가격상승률의 100분의 130보다 높을 것(2003. 7.10. 신설) 4. 「택지개발촉진법」에 의한 택지개발예정지구, 「신행정수도 후속대책을 위한 연기․공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한특별법」에 따른 행정중심복합도시건설사업업 예정지역․주변지역 또는 그 밖에 재정경제부령이 정하는 대규모개발사업의 추진이 예정되는 지역(이하 이조에서“예정지구등”이라 한다)으로서 다음 각목의 1에 해당하는 지역. 이 경우 예정지구 등의 후보지를 행정기관이 발표하는 경우에는 그 후보지를 예정지구등으로 본다.(2004. 8.30. 신설, 2005. 2.19. 개정) 가. 직전월의 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역(2004. 8.30. 신설) 나. 직전월의 지가상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역(2004. 8.30.신설) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ② 재정경제부장관은 필요하다고 인정되는 경우 제1항의 규정에 불구하고 건설교통부장관의 요청없이 부동산가격안정심의위원회에서 지정지역의 지정에 관한 사항을 회부할 수 있다.(2002.12.30. 신설) ③ 법 제104조의 2 제2항에서 “대통령령이 정하는 부동산”이라 함은 다음 각호중 제1호 내지 제3호의 어느 하나에 해당하는 부동산을 말하되, 제4호에 해당하는 주택을 제외한다. 이 경우 제4호의 규정을 적용함에 있어서 제155조 제15항의 규정에 따라 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 기준으로 한다.(2005. 2.19. 신설) 1. 제1항 제1호 및 제3호의 규정에 의한 지정지역의 경우: 주택(그 부속토지를 포함한다.(2003. 7.10. 개정) 2. 제1항 제2호의 규정에 의한 지정지역의 경우: 제1호외의 부동산(2002.12. 30. 신설) 3. 제1항 제4호의 규정에 의한 지정지역의 경우: 제1호 및 제2호의 부동산.(2004. 8.30. 신설) 4. 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 주택(「건축법시행령」별표1 제10호 나목의 오피스텔을 제외한다. 이하 이 조에서 같다.) 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비구역(법률 제6916호 주택법중개정법률로 개정되기 전의 「주택건설촉진법」에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다.)으로 지정․고시된 지역에 소재하는 주택을 제외한다.(2005. 2.19. 신설) 가. 「건축법시행령」별표1의 규정에 의한 아파트로서 전용면적이 60제곱미터 이하이고, 양도당시 법 제99조의 규정에 의한 기준시가가 4천만원 이하일 것(2005. 2.19. 신설) 나. 건축법시행령」별표1의 규정에 의한 연립주택․다세대주택으로서 전용면적이 85제곱미터 이하이고, 양도당시 법 제99조의 규정에 의한 기준시가가 1억원 이하일 것(2005. 2.19. 신설) 다. 건축법시행령」별표1의 규정에 의한 단독주택으로서 대지면적이 170제곱미터 이하이고, 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다. 이하 이 조에서 같다.)이 85제곱미터 이하이며, 양도당시 법 제99조의 규정에 의한 기준시가가 1억원 이하일 것(2005. 2.19. 신설) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제104조 【양도소득세 세율】 ③ 제1항 제3호에서 “미등기양도자산”이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령이 정하는 자산은 제외한다. ○ 소득세법 시행령 제168조 【미등기양도 제외자산의 범위】 ① 법 제104조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.(2000.12.29. 개정) 1. 생략 2. 생략 3. 생략 4. 법 제89조 제3호에 규정하는 1세대 1주택으로서 「건축법」에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산(2005. 2.19. 개정) 5. 생략 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사) |
| ○ 서면․인터넷․방문상담4팀-587(2005. 4.19.) 【회신】 현행 소득세법상 토지 또는 건물의 양도차익을 산정함에 있어 적용할 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하는 것이나, 그 거래나 신고방법 등이 「소득세법」 제96조 제1항 각호(취득 후 1년 이내 부동산, 미등기 양도자산 등)에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의하는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사) |
| ○ 서면․인터넷․방문상담4팀-1451 (2005. 8.18.) 【회신】 1. 「건축법 시행령」별표 1의 규정에 의한 단독주택으로서 대지면적이 170제곱미터이하이고 주택의 연면적이 85제곱미터 이하이며, 당도당시 「소득세법」제99조 규정에 의한 기준시가가 1억원 이하인 주택(소형주택)은 동 법 제96조 제1항 제6호의 2의 규정에 의한 지정지역에 소재하는 경우에도 「소득세법 시행령」제162조의 3 제3항 제4호 다목에 의하여 실지거래가액에 의한 과세대상에서 제외될 수 있는 것임. 이 경우 주택의 연면적 및 기준시가에는 「소득세법 시행령」제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적 및 그에 상당하는 기준시가를 포함하는 것임. 2. 귀 질의와 관련하여 유사사례(서사-607.2005. 4.22.)를 참고하기 바람. 〔참고예규〕서면.인터넷.방문상담4팀 - 607. 2005. 4.22. 1. 「소득세법 시행령」제162조의 3 제3항 제4호 각목에 해당하는 소형주택은 동법 제96조 제1항 제6호의 2의 규정에 의한 지정지역에 소재하는 경우에도 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 신고․납부할 수 있는 것이나, 당해 소형주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비구역(법률 제6916호 주택법 중 개정 법률로 개정되기 전의 주택건설촉진법에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다.)으로 지정․고시된 지역에 소재하는 주택은 제외하는 것임. 2. 위 1을 적용함에 있어서 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비구역이란 정비 사업을 계획적으로 시행하기 위하여 동법 제4조의 규정에 의하여 지정․고시된 구역을 말하는 것임. |