부득이한 사유 발생일 전에 양도하는 경우 보유기간 특례 적용 여부

신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례는 “주택건설사업자”를 제외한 “거주자”에게 적용하는 것이며, 이 경우 “주택건설사업자”란 「주택법」 규정에 의한 등록여부에 불구하고 주택을 건설하여 판매하는 사업을 영위하는 자를 말하는 것임.

[회신] 1. 「조세특례제한법」 제99조의 3 규정에 의한 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례는 “주택건설사업자”를 제외한 “거주자”에게 적용하는 것입니다. 이 경우 “주택건설사업자”란 「주택법」 제9조의 규정에 의한 등록여부에 불구하고 주택을 건설하여 판매하는 사업을 영위하는 자를 말하는 것입니다. 2. 귀하의 질의 중 사업소득 또는 양도소득에 해당하는지 여부 등은 관련 조세법령 및 기질의 회신문(서면1팀-176, 2006.02.09. ; 서면4팀-1784, 2004.11.03. ; 서면4팀-832, 2005.05.27. ; 서면4팀-3083, 2006.09.07.)를 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다. 끝. ※ 붙임 : 관련 조세법령 및 기질의 회신문 1. 질의내용 요약 ○ 내 용 - 2001.07.10 토지를 취득하는 매매계약을 체결하여 2001.08.08 잔금을 지급하고 취득한 토지에 근린생활 시설 및 다세대주택(4세대)를 신축하는 건축허가를 받아 2001.08.20 착공하였음 - 2002.01.15 업태를 건설 / 부동산, 종목을 주택신축판매 / 부동산관리업으로 사업자등록을 하였음 - 당해 근린생활시설 및 다세대주택(4세대)을 아래와 같이 신축하여 2002.04.26 사용승인을 받았음 | 층/호별 | 전용면적 (㎡) | 공 용 면 적 (㎡) | 대지 (평) | 2007년 공동주택가격 | | 전용면적 | 계단면적 | 주차장 면 적 | | 지층주차장 | 145.07 | | | | | | | 1층 근생 | 133.07 | 40.25 | 15.74 | 32.4 | 17.83 | | | 2층 주택 | 133.07 | 40.25 | 15.74 | 32.4 | 17.83 | 299백만원 | | 3층 주택 | 133.07 | 40.25 | 15.74 | 32.4 | 17.83 | 299백만원 | | 4층 주택 | 102.62 | 31.43 | 12.13 | 24.99 | 13.82 | 225백만원 | | 5층 주택 | 93.99 | 28.43 | 11.11 | 22.88 | 12.59 | 204백만원 | - 위 부동산은 지금까지 많은 홍보 및 판촉을 통하여 분양을 시도하였으나, 지역특성에 따른 과다건축비로 인해 많은 홍보 및 판촉에도 불구하고 미분양되어 부득이 현재까지 임대하고 있음 - 위 다세대주택은 분양을 목적으로 하였기에 임대사업자로 등록은 미등록 상태 임 - 서울시 ○○구 ○○동 지역에 소재하는 ○○대림아파트 113동 304호를 2004.03.30 취득하여 세대전원 거주하고 있음 ○ 질 의 - 위 다세대주택을 양도하는 경우 조세특례제한법에 의한 신축주택 감면대상에 해당하는지 여부 - 위 다세대주택을 양도하는 경우 사업소득에 해당하는지 또는 양도소득에 해당 하는지 여부 - 현재 거주하고 있는 ○○대림아파트 113동 304호를 양도하는 경우 1세대 1주 택 비과세에 해당하는지 여부 등 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 조세특례제한법 제99조 의 3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세 특례】 ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매 가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역외의 지역에 소재하는 다음 각호의 1에 해당하는 신축 주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함 한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상 소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3 호의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당 하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 (2003. 5. 29. 개정 ; 주택건설촉진법 부칙) 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 “신축주택 취득기간”이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금 을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축 주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외 한다. 2. 자기가 건설한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정 비법에 의한 정비사업조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택 을 포함한다)의 경우 (2003. 5. 29. 개정 ; 주택건설촉진법 부칙) 신축주택취득기간내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택 ② 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정 을 적용받는 신축주택과 그 외의 주택을 보유한 거주자가 그 신축주택 외의 주택을 2007년 12월 31일까지 양도하는 경우에 한하여 해당 신축주택을 거주자 의 소유주택으로 보지 아니한다 . (2006. 12. 30. 개정) ③ 제1항의 규정을 적용받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다. (2000. 12. 29. 신설) ④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도 소득금액의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2000. 12. 29. 신설) ○ 조세특례제한법 시행령 제99조의 3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 ① 법 제99조의 3 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 지역”이라 함은 서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역을 말한다. (2005. 2. 19. 개정) ② 법 제99조의 3 제1항 본문의 규정을 적용함에 있어서 당해 신축주택의 취득일 부터 5년간 발생한 양도소득금액은 제40조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 금액으로 한다. (2000. 12. 29. 신설) ③ 법 제99조의 3 제1항 제1호에서 “대통령령이 정하는 주택”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택을 말한다. (2000. 12. 29. 신설) 1. 「주택법」에 의한 주택조합 또는 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비 사업조합(이하 이 조에서 “주택조합 등”이라 한다)이 그 조합원에게 공급하고 남은 주택(이하 이 조에서 “잔여주택”이라 한다)으로서 법 제99조의 3 제1항 제1호의 규정에 의한 신축주택취득기간(이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다) 이내에 주택조합 등과 직접 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택 (2005. 2. 19. 개정) 2. 조합원( 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일(주택재건축사업의 경우에는 제28조의 규정에 의한 사업시행인가일을 말한다. 이하 이조에서 같다) 또는 「주택법」 제16조 의 규정에 의한 사업계획의 승인일 현재의 조합원을 말한다. 이하 이 호에서 같다)이 주택조합 등으로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간 경과후에 사용승인 또는 사용검사를 받는 주택. 다만, 주택조합 등이 조합원 외의 자와 신축주택취득기간 내에 잔여주택에 대한 매매계약(매매계약이 다수인 때에는 최초로 체결한 매매 계약을 기준으로 한다)을 직접 체결하여 계약금을 납부받은 사실이 있는 경우에 한한다. (2005. 2. 19. 개정) ④ 법 제99조의 3 제1항 제1호에서 “대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택”이라 함은 2001년 5월 23일전에 주택건설업자와 주택분양계약을 체결한 분양계약자가 당해 계약을 해제하고 분양계약자 또는 그 배우자(분양계약자 또는 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 포함한다)가 당초 분양계약을 체결하였던 주택을 다시 분양받아 취득한 주택 또는 당해 주택건설업자로부터 당초 분양계약을 체결하였던 주택에 대체하여 다른 주택을 분양받아 취득한 주택을 말한다. 다만, 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 주택을 제외한다. (2001. 8. 14. 개정) ⑤ 법 제99조의 3 제1항 제2호에서 “대통령령이 정하는 조합원”이라 함은 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 「주택법」 제16조 의 규정에 의한 사업계획의 승인일 현재의 조합원을 말한다 . (2005. 2. 19. 개정) ⑥ 제99조 제4항의 규정은 법 제99조의 3 제3항의 규정에 의한 양도소득세의 감면신청에 관하여 이를 준용한다. (2001. 12. 31. 항번개정) ○ 소득세법 제4조 【소득의 구분】 ① 거주자의 소득은 다음 각 호와 같이 구분한다 . (2006. 12. 30. 개정) 1. 종합소득 (2006. 12. 30. 개정) 당해연도에 발생하는 이자소득ㆍ배당소득ㆍ부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득 ㆍ연금소득과 기타소득을 합산한 것 3. 양도소득 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득 4. 이하 생략 ○ 소득세법 제19조 【사업소득】 ① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다 . (2006. 12. 30. 개정) 1. - 5. 생략 6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득 7. 이하 생략 ○ 소득세법 시행령 제32조 【주택신축판매업의 범위】 ① 법 제19조 제1항 제6호에서 “대통령령이 정하는 주택신축판매업”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다 . 1. 주택을 건설하여 판매하는 사업 2. 이하 생략 ○ 소득세법기본통칙 19-5 【주택신축 판매사업의 범위】 영 제32조의 규정에 의한 사업자로서 건설업으로 보는 주택신축판매업의 범위는 다음과 같다 . 1. 1동의 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다. 2. 건설업자에 도급을 주어서 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다. 3. 종전부터 소유하던 자기의 토지위에 주택을 신축하여 주택과 함께 토지를 판매하는 경우 그 토지의 양도로 인한 소득은 건설업의 소득으로 본다. 다만, 토지의 면적이 주택이 정착된 면적의 5배(도시계획구역밖의 토지는 10배)를 초과하는 부분에 대하여는 건설업으로 보지 아니한다. 4. 시공 중인 주택을 양도하는 경우에는 그 주택의 시공정도가 건축법에 의한 건축물에 해당되는 때에는 건설업으로 본다. 5. 신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 당해 주택의 판매사업은 건설업으로 본다 ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다 . (2005. 12. 31. 개정) 1. - 2. 생략 3 . 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별 로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) 4. 삭 제 (2005.12.31) ② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세 대가 주택 (주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거 환경정비법 」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위 [동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정 비사업조합 의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다) 에 한 하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주 권”이라 한다] 를 보유 하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용 하지 아니한다 . 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부 득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다 . (2005. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위 】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시 지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유 기간 중 거주기간이 2년 이상인 것) 을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. - 3. 생략 ② - ④ 생략 ⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간 에 의한다. (95.12.30. 개정) ⑥ 제1항에서 "가족"이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학ㆍ질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편 으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다. (98.12.31. 개정) ⑦ 이하 생략 ○ 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분 의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택 으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다. (2002. 12. 30. 개정) ③ 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다. (2002. 12. 30. 개정) ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다 . (2000. 12. 29. 개정) 1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한 다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생 하는 소득 (2006. 12. 30. 개정) 2. 이하 생략 ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당 하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다 . (2003. 12. 30. 후단신설) 1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 (2004. 12. 31. 개정) 양도소득과세표준 세율 1천만원 이하 과세표준의 100분의 9 1천만원 초과 4천만원 이하 90만원 ＋ 1천만원을 초과하는 금액의 100분의 18 4천만원 초과 8천만원 이하 630만원 ＋ 4천만원을 초과하는 금액의 100분의 27 8천만원 초과 1천710만원 ＋ 8천만원을 초과하는 금액의 100분의 36 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것 (2003. 12. 30. 개정) 2의 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 (2003. 12. 30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 50 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003. 12. 30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 2의 4. 이하 생략 ○ 소득세법 시행령 제167조의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1 세 대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다 . (2005. 12. 31. 개정) 1. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호 의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 “수도권”이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2005. 2. 19. 개정) 가. 광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조 제3항 ㆍ제4항의 규정에 의한 읍ㆍ면 (2005. 2. 19. 개정) 나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률ㆍ주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역 (2003. 12. 30. 신설) 2. 법 제168조에 의한 사업자등록과 「임대 주택법」 제6조 에 의한 임대사업자 등록(이하 이 조에서 “사업자등록 등”이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록일에 법 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다. (2005. 5. 31. 개정) 가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다)ㆍ군에서 5호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 10년 이상 임대한 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003. 12. 30. 신설) 나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록 등을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003. 12. 30. 신설) 다. 생략 3. - 4. 생략 5. 「조세특례제한법」 제99조 및 제99조의 3의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 신축주택 (2005. 2. 19. 개정) 6. - 9. 생략 10. 1세대가 제1호 내지 제8호 및 제8호의 2에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택(이하 이 조에서 “일반주택”이라 한다) (2005. 12. 31. 개정) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택수의 계산은 다음 각호의 방법에 의한다 . (2003. 12. 30. 신설) 1. - 2. 생략 3. 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택 : 주택수의 계산에 있어서 이를 포함한다 . (2003. 12. 30. 신설) ③ 이하 생략 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀-2001, 2004.12.08. 【회신】 조세특례제한법 제99조 의 3 「신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례」 는 “주택건설사업자”를 제외한 “거주자”에게 적용하는 것임 . ○ 서면4팀-1783, 2005.09.29. 【회신】 1. 거주자가 자기가 건설한 신축주택으로서 2001.5.23.부터 2003.6.30.까지의 기간 중에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함)를 받은 신축주택을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하는 「조세특례제한법」 제99조 의 3의 규정에 의하여 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것임. 이 경우 당해 신축주택이 고가주택에 해당하는 때에는 감면대상에서 제외하는 것이며, 감면세액의 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것임. 2. 위 1.을 적용함에 있어서 거주자에는 주택건설사업자를 제외하는 것으로, 주택건설사업자란 「주택법」 제9조 의 규정에 의한 등록여부에 불구하고 주택을 건설 하여 판매하는 사업을 영위하는 자를 말하는 것임 . 귀 질의의 경우가 주택건설사업자에 해당하는지의 여부는 당해 주택의 양도가 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사실 판단할 사항임. ○ 서면1팀-176, 2006.02.09. 【회신】 1. 부동산의 양도로 인한 소득이 사업소득에 해당하는지 양도소득에 해당하는지 여부는 당해 부동산의 신축 및 양도의 목적, 이용실태, 보유기간 및 거래의 규모 등을 종합적으로 고려하여 판단할 사항으로 판매를 목적으로 신축한 건물을 양도하거나 신축한 건물이 판매되지 아니하여 일시적으로 임대하다가 양도하는 경우에는 「사업소득」에 해당하는 것이나, 임대를 목적으로 신축한 건물을 임대사업에 사용하다가 양도하는 경우에는 「양도소득」에 해당하는 것임. ○ 제도46011-10200, 2001.03.22. 【회신】 임대목적으로 취득(신축 포함)한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당하며, 판매목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매 하는 경우에는 부동산매매업에 해당하는 것임. 부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득이 양도소득에 해당하는지 사업(부동산매매업)소득에 해당하는지 여부는 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모·빈도·계속성·반복 성 등을 종합하여 사회통념에 비추어 사실판단할 사항임. ○ 서면4팀-1784, 2004.11.03. 【회신】 1 . 소득세법시행령 제32조 에 규정하는 주택신축판매업을 영위하는 사업자가 장부에 계상한 미분양 주택은 재고자산에 해당하여 소득세법 규정에 의한 1세대 1주택 판정시 소유주택으로 보지 아니하는 것이나, 그 주택이 사업용 재고자산인지 여부에 대하여는 사실 판단할 사항임 . 2. 따라서 귀 질의의 경우 해당 미분양 주택이 위 1.에 의한 재고자산에 해당하고 다른 주택의 양도가 소득세법시행령 제154조 규정에 의한 1세대 1주택의 양도이면 양도소득세가 과세되지 아니하는 것(단, 양도가액 6억원을 초과하는 고가주택은 제외)임 . 3. 이하 생략 ○ 서면4팀-832, 2005.05.27. 【회신】 1. 양도득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어서 부동산 매매사업자 또는 주택신축 판매사업자의 판매용 재고주택은 주거용 주택으로 보지 아니하는 것이며, 2. 부동산의 양도가 사업소득(주택신축판매업, 부동산매매업)에 해당하는지 양도 소득에 해당하는지 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실판단할 사항임. 3. 그리고 소득세법 시행령 제167조 의 3 제2항 제3호에 의하면 양도소득세 중과 세율(60％)이 적용되는 1세대 3주택을 적용함에 있어서 부동산매매업자가 보유 하는 재고자산인 주택은 주택수를 계산함에 있어서 이를 포함하는 것이나, 주택 신축 판매업자의 재고자산인 주택은 포함하지 아니함 . 4. 이하 생략 ○ 서면4팀-3083, 2006.09.07. 【회신】 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 같은법 시행령 제154조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자 가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족(직계존비속 및 형제 자매)과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우 로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ 평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말하는 것이며, 이 경우 양도하는 주택이 「소득세법 시행령」 제156조 규정의 고가 주택에 해당하는 경우에는 같은법 시행령 제160조 제1항 규정에 따라 양도차익 을 산정하여 양도소득세가 과세되는 것임 . ( 이 하 여 백 )