2주택을 3인이 공동으로 상속받은 경우 비과세 여부

피상속인이 소유하는 2주택을 3인이 공동으로 상속받은 경우 상속주택의 비과세 여부 및 공동상속주택의 주택 소유자 판정

[회신] 귀하의 질의에 대한 회신은 붙임의 조세법령 과 기 질의회신문(서면4팀-135, 2006.01.26 .호 및 서면4팀-2129, 2006.07.10 호)등을 참고하시기 바랍니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 부동산(1) : 주상복합건물4층 중 4층 주택 - 부동산(2) : 주상복합건물3층 중 3층 주택 - 위 부동산을 2004.9월 각각 3인이 1/3씩 공동상속받았으며 상속개시 당시 위부동산(1)에서 피상속인 및 배우자, 장남이 거주하였고 차남은 부동산(2)에 거주하고 있었음. - 위 상속인들은 당해 상속주택외에 다른 주택을 소유하고 있지 않음. ○ 질의내용 - 상기 부동산 중 부동산(1)을 2006.3.31일자로 매도함에 있어 배우자가 상속받은 부동산(1)에 있는 주택부분의 양도시 비과세 여부. - 자녀2인 중 장남은 부동산(1)에 부모님과 함께 1983년부터 계속거주하고 있었으며 상속 개시 당시나 위 부동산(1) 양도당시에도 무주택자인 경우 주택부분에 대한 양도소득세 비과 세 여부. - 차남은 상속개시당시나 부동산 양도시 무주택자로 부동산(2)에 거주하고 있는 경우 부동산(1)의 주택부분에 대하여 양도소득세 비과세여부. 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 2. 생략. 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택 ( 가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택 을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율 을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) 4. (삭제, 2005. 12. 31.) ② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대 가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우 에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호 에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. ～ 3. 생략. ② 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 배우자가 없는 때에도 이를 제1항의 규정에 의한 1세대로 본다. 1. 당해 거주자의 연령이 30세 이상인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우 3. 법 제4조 의 규정에 따른 소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조 제6호 의 규정에 따른 최저생계비 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자의 경우를 제외하되, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 그 밖에 재정경제부령이 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 개정) ③ 법 제89조 제1항 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) ④ 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다. ⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항 의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다. (1995. 12. 30. 개정) ⑥ 제1항에서 “가족”이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학ㆍ질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다. (1998. 12. 31. 개정) ⑦ 이하생략. ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ① 생략. ② 상속받은 주택(피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음 각호의 순위에 따른 1주택을 말한다)과 그 밖의 주택(이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항 의 규정을 적용한다. (2002. 12. 30. 개정) 1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택 (1997. 12. 31. 개정) 2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택 (1997. 12. 31. 개정) 3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택 (1997. 12. 31. 개정) 4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택) (1997. 12. 31. 개정) ③ 제154조 제1항 의 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택(상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말한다)외의 다른 주택을 양도하는 때에는 당해 공동상속주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우는 그러하지 아니하며 이 경우 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 때에는 그 2인 이상의 자중 다음 각호의 순서에 따라 당해 각호에 해당하는 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. (1995. 12. 30. 개정) 1. 당해 주택에 거주하는 자 2. 호주승계인 3. 최연장자 ④ 이하생략. 나. 유사사례 (예규, 심판례, 심사례, 판례 ) ○ 서면4팀-135, 2006.01.26 【질의】 1. 남편이 피상속인이 남긴 ○○ 소재 2개의 주택 중 “A주택”은 단독주택인데 아들이 상속받았고, “B주택”은 아파트이데 본인(피상속인의 배우자)이 상속받았음. 2. “A주택”은 1969년에 취득하여 상속개시일(2005.1.6.) 현재 공가 상태로 있다가 2005.9월에 철거하여 나대지 상태이며, “B주택”은 1984년에 분양취득한 후 현재까지 가족 전원이 거주하고 있음. 3. 앞으로 “A주택”이 철거되어 나대지인 상태에서 “B주택”을 양도할 경우 양도소득에 대한 비과세 혜택을 받을 수 있는지. 【회신】 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 의 규정(1세대 1주택의 범위)을 적용함에 있어 2주택을 소유한 동일세대원이던 남편이 사망하여 배우자와 아들이 각각 1주택을 상속받은 이후 아들이 상속주택을 철거하고 배우자가 상속주택을 양도하는 경우 당해 양도주택에 대한 보유기간의 계산은 피상속인의 보유기간과 상속인의 보유기간을 통산하는 것임. ○ 서면4팀-2129, 2006.07.10 【질의】 1. 주택 소유 현황 (1) ○○ ○○구 ○○동 □□□□□ 아파트 - 1989.2. 방모씨(부) 매입 - 1995.7월 김모씨(모) 단독 상속받음. - 1997.2월 김모씨(모)의 사망으로 자녀(딸) 3명에게 각 1/3씩 상속 - 상속개시당시 동일세대원임. (2) ○○ □□구 □□동 △△△△△ 아파트 - 1993년 방모씨(부) 취득(증여) - 1995.7월 방모씨 사망으로 소유권이전(김모씨(모) 3/9, 자녀 각2/9) 상속개시당시 동일세대원임. - 1997.2월 김모씨(모)의 사망으로 김모씨 지분 3/9을 자녀(동일세대원인 딸) 각 1/3씩 상속되어 최종적으로 자녀 3인이 각각 1/3씩 소유하게 됨. - 1995년부터 1999년 중순까지 재건축했음. (3) ○○ ○○구 ○○동 ＃＃ 아파트 - 취득 : 1999.10.27.(상속주택이 아님) - 각 주택은 자매가 1/3씩 지분권을 보유하고 있음. 2. 질의 내용 2주택을 소유한 동일세대원이던 피상속인으로부터 공동상속받은 주택으로서 소득세법시행령 제155조 제3항 의 순서에 의한 소유자가 아닌 자가 양도하는 소득에 대하여 ① 양도소득세 중과세율이 적용되는지 여부 ② 동일세대원으로부터 상속받은 주택은 소득세법시행령 제155조 제3항 의 순서에 불구하고 공동상속주택에 해당하지 아니하는지 여부 ③ 소득세법 제96조 제1항 제7호 의 실거래가액 과세대상에 해당하는지 여부 【회신】 1. 귀 질의의 경우, 상속개시 당시 피상속인과 동일세대원인 거주자 3인(양도일 현재는 각각 별도일 세대를 구성)이 공동으로 상속받은 2주택(이하 ‘A주택ㆍB주택’이라 함)과 공동으로 매입한 1주택(이하 ‘C주택’이라 함)을 보유한 상태에서 A주택을 양도하는 경우 양도소득세가 과세되는 것이며 이후 B주택 및 C주택을 보유한 상태에서 C주택을 양도하는 경우 B주택은 「소득세법 시행령」 제155조 제3항 단서 규정에 따른 상속지분이 가장 큰 거주자가 소유한 것으로 보아 동법 시행령 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것임. 2. 이 경우 공동상속인이 A주택(공동상속주택)을 양도하는 때에는 각각 개개인이 당해 주택을 소유하는 것으로 보아 동법 제96조 제2항 제9호 및 제104조 제1항 제2의 3호 규정이 적용되는 것임. ○ 재재산-935, 2006.08.04 【회신】 소득세법시행령 제155조 제2항 의 규정에 의하여 “상속받은 주택”과 그밖의 주택(일반주택이라 함)을 국내에 각 1개씩 소유하다 일반주택을 양도하는 경우에는 일반주택 1개를 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세규정을 적용하나, 동일세대원으로부터 상속받은 주택은 “상속받은 주택”으로 볼 수 없어 위의 규정이 적용되지 아니함. ○ 서면4팀-2518, 2006.07.27 【질의】 1주택을 소유하고 있는자가 1개의 주택을 공동상속받았을 때 공동상속받은 주택 소유지분 소유자가 상속주택을 양도할 때 소득세법 제96조 제2항 제9호 및 동법 시행령 제162조의 2 제5항에 의한 2주택이상을 소유한 1세대가 주택을 양도하는 경우로 실거래가액에 의하여 과세할 수 있는 것인지. 【회신】 「소득세법」 제96조 제2항 제9호 같은법 시행령 제162조의 2 제5항의 규정을 적용함에 있어 공동상속주택의 주택수 계산은 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 동법 시행령 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동 상속주택을 소유한 것으로 보는 것임 ○ 서면4팀-571, 2006.03.14 【질의】 남편 명의의 1주택을 5년간 보유하다가 부인과 공동명의로 다른 주택을 취득하여 3년 이상 거주하던 중 남편이 사망하여 부인이 상속받은 경우 공동소유의 주택을 양도함에 양도소득세가 비과세되는지 여부 【회신】 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 에 해당하는 1세대 1주택자가 1주택을 소유한 남편과 동일세대를 구성하여 1세대 2주택인 상태에서 남편의 사망으로 남편의 소유주택을 상속받은 경우, 이는 상속개시당시 1세대 2주택자에 해당하여 「소득세법 시행령」 제155조 제2항 의 상속주택에 대한 비과세특례를 적용할 수 없은 것이므로 먼저 양도하는 주택은 양도소득세가 과세되는 것임. ○ 서면4팀-1154, 2005.07.08 √ 【질의】 ○○시 ○○구 23평 아파트를 1996년 분양받아 살다가 이번에 매각을 하려하는데 2005년초 31평 아파트를 상속받았음. 지분은 1/3임. 본인 집을 팔면 양도소득세가 비과세대상으로 알고 있는데 상속으로 인하여 1가구 2주택으로 간주하여 양도소득세를 내야하는지. 【회신】 1. 1주택(이하 “일반주택”이라 함)을 보유한 1세대가 별도세대인 피상속인으로부터 주택을 상속받아 2주택이 된 상태에서 그 중 일반주택을 양도하는 경우 소득세법 시행령 제155조 제2항 의 규정에 의하여 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택의 비과세를 판정하는 것이나, 일반주택 1개를 보유한 자가 1주택을 소유한 부와 동일세대를 구성하여 1세대 2주택인 상태에서 부의 사망으로 부의 소유주택을 상속받은 경우로서 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 2개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보는 것임. 2. 소득세법 시행령 제154조 제1항 의 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택(상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말한다)외의 다른 주택을 양도하는 때에는 당해 공동상 속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유 주택으로 보는 것이며, 이 경우 상속지분이 가 장 큰 상속인이 2인 이상인 때에는 그 2인 이상의 자 중 소득세법 시행령 제155조 제3항 각호의 순서에 따라 당해 각호에 해당하는 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 것임. 3. 귀하의 사례와 유사한 기 질의회신문( 재산 46014-1214, 2000. 10. 12. ; 서면4팀-836, 2005. 5. 27. ; 서면 4팀-824, 2005. 5. 27. )을 참고 바람.