겸용주택의 고가주택 판정기준

주택외의 부분이 주택으로 간주되어 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되는 경우에는 그 주택외의 부분의 가액을 주택의 가액에 포함시켜 고가주택의 범위을 적용하는 것임.

[회신] 귀 질의와 관련된 조세법령 및 기 질의회신문(서면4팀-1412, 2006.5.18 / 서면4팀-1126, 2005.7.5 / 서면4팀-1528, 2004.9.24)을 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 ○ 상황Ⅰ A겸용주택은 1층 상가 50평, 2층 주택 50평으로 주택면적과 상가면적이 동일함. A겸용주택의 소재지는 주택투기지역 및 주택외투기지역이나, 조세특례제한법 제85조 규정에 따른 기준시가 과세대상임. A겸용주택은 최근 보상이 되었는바 주택의 보상가는 10억이고, 상가보상가는 10억원을 보상받음 질의1) 이 경우 주택부분만 주택으로 보고 고가주택에 해당되어 실가과세대상이고 상가는 조세특례제한법 제85조 규정에 의해 기준시가로 양도차익을 산정이 가능한 것인지? 질의2) 겸용주택중 주택이 1세대1주택 비과세 고가주택에 해당되면 실가에 의한 주택부분의 양도차익을 6억초과분만 계산할 수 있는지? ○ 상황Ⅱ A겸용주택은 1층 상가 50평, 2층 주택 55평으로 주택면적이 상가면적보다 큼. A겸용주택의 소재지는 주택투기지역 및 주택외투기지역이나 조세특례제한법 제85조 규정에 따른 기준시가과세대상임. A겸용주택은 최근 보상이 되었는바 주택의 보상가는 12억이고, 상가보상가는 10억원을 보상받았으며, 양도인은 겸용주택만 소유하고 있고 주택이 상가보다 크므로 전체가 주택에 해당되어 1세대 1주택 비과세 대상임 질의1) 양도차익을 계산함에 있어 상가부분까지 포함한 전체의 양도가액 22억원을 고가주택으로 판정한 후 겸용주택 전체의 양도차익을 실지거래가액으로 계산한 후 6억초과분만 양도차익을 계산하는지? 질의2) 주택부분의 보상가는 상가부분을 제외하더라도 처음부터 고가주택에 해당하여 주택부분만 실지거래가액으로 계산하여 6억초과분만 양도차익을 산정하고, 상가는 비과세규정을 적용받지 아니하고 조세특례제한법 제85조 규정에 의한 기준시가에 의해 양도차익을 계산할 수 있는지? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정) 2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) 4. 이하생략 ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① ~ ② 생략 ③ 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) ④ 이하생략 ○ 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】 (2002. 12. 30. 제목개정) ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다. (2002. 12. 30. 개정) ③ 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다. (2002. 12. 30. 개정) 나. 관련 예규 (법률, 시행령, 시행규칙) ○ 서면4팀-1412, 2006.05.18 【질의】 (내용) - 1세대2주택의 겸용주택(주택의 면적＞근생면적)으로 과세대상임. - 전체 양도가액이 7.7억원이며, 주택면적 315.35㎡, 근생면적 185.25㎡, 토지면적 172.7㎡ - 고가주택이 아닌 경우 조세특례제한법 제99조 의 3에 의한 신축주택 취득자에 대한 감면대상 주택임. (질의) - 1세대2주택자로 겸용주택을 양도하는 경우 고가주택 여부 【회신】 1세대1주택 비과세규정이 적용되지 아니하는 겸용주택의 고가주택여부를 판정함에 있어 「소득세법시행령」 제156조 제1항 에서 규정하는 주택(그 부수토지 포함)의 양도당시 실지거래가액 6억원 여부는 주택외 부분(그 부수토지 포함)의 가액을 제외하고 판정하는 것임. ○ 서면4팀-1126, 2005.07.05 【질의】 (현황) ① 2005.6.11. 서울 ○구 ○○○로 ○○동 XXX∼XXX번지 소재 지상 3층 겸용주택과 부수토지를 매매대금 836,500,000원에 양도함. ② 건물의 현황 : 지상3층(1층 68.01㎡, 2층 68.07㎡, 3층 53.98㎡). - 세대별, 층별로 구분등기 되어 있지 않아 공동주택에 해당하지 않음. - 1층 점포를 직접 운영하였고 나머지 일부에서 거주하였으며, 2,3층은 전ㆍ월세로 임대차하였음. ③ 당 겸용주택외 별도의 주택을 소유하고 있지 않았으며, 취득시점인 1991년(배우자의 사망으로 상속)이전부터 양도할 때까지 거주하였음. (질의) 1. 겸용주택 전체를 주택으로 보아 양도자산 전체에 대해서 1세대 1주택 비과세가 적용되는지. 2. 당해 겸용주택에 여러 세대가 거주하고 있을 경우에도 다가구주택의 경우와 같이 하나의 매매단위로 거래하였을 경우 전체 주택부분을 비과세하는지. 3. 양도일 현재 서울시 ○구는 주택 및 투기지역에 해당하지 않으며, 당 겸용주택 및 부수토지의 일괄양도가액이 이 경우와 같이 6억원을 초과하는 경우 전체를 고가주택으로 보아 실거래가액에 의하여 양도차익을 계산할 수 있을뿐이지 또는 점포부분을 제외한 주택과 부수토지가 일괄양도가액에서 차지하는 비율에 따라 6억 초과여부를 판단하여 실거래가액 또는 기준시가에 의해 양도차익을 계산할 수 있는지. 【회신】 1. 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우로서 주택의 면적이 주택외의 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택으로 보아 소득세법상 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것이며, 이와 같이 주택외의 부분이 주택으로 간주되어 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되는 경우에는 그 주택외의 부분의 가액을 주택의 가액에 포함시켜 현행 소득세법 시행령 제156조 (고가주택의 범위)규정을 적용하는 것임. 2. 이때 주택과 주택 이외의 건물구분은 임대 여부에 관계없이 사실상 사용하는 용도로 하는 것이고 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따르는 것임. 3. 그리고 주택과 그 부수토지의 양도당시 실지거래가액 합계액이 6억원을 초과하는 고가주택은 비과세양도소득에서 제외하는 것이며, 고가주택의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액과 최득가액은 소득세법 제96조 제1항 제1호 및 같은법 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 실거래가액으로 하는 것임. ○ 서면4팀-1528, 2004.09.24 【질의】 한 필지의 토지 위에 주택부분의 면적이 주택외부분(상가)의 면적보다 적은 경우 1. 전체 양도가액이 6억원을 초과하므로 고가주택으로 보는지 또는 안분하는지 여부와 안분한다면 그 계산기준은. 2. 겸용주택의 부속토지 면적은 어떻게 계산하는지. 【회신】 1. 1세대 1주택으로 인한 양도소득세 비과세를 판정함에 있어서 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니하는 것이며, 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것임. 2. 그리고 위 1과 같은 방법으로 계산한 주택과 그 부수토지의 양도당시의 실거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 고가주택은 비과세양도소득에서 제외하는 것이나, 이 경우 주택과 주택으로 보지 아니하는 부동산을 함께 양도하는 경우로서 그 가액이 불분명한 경우에는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 부가가치세법시행령 제48조 의 2 제4항 제1호의 규정에 의한 방법으로 안분계산하는 것임.