연접한 2필지의 2채의 주택을 매입하여 합필한 후 1채를 멸실한 경우

양도소득세가 비과세되는, 1세대 1주택을 판정함에 있어 ‘1주택’은 한 울타리안에 있는 주택(2 이상으로 분리된 경우 포함)과 일정배율 이내의 부수토지(2필지 이상인 경우 포함)를 말하는 것이며 주택의 부수토지의 비사업용 여부

[회신] 1. 「소득세법」 제89조 제1항 제3호의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는, 1세대 1주택을 판정함에 있어 ‘1주택’은 한 울타리안에 있는 주택(2 이상으로 분리된 경우 포함)과 「같은법시행령」 제154조 제7항에서 규정하는 배율 이내의 부수토지(2필지 이상인 경우 포함)를 말하는 것이며, 2. 「소득세법」 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 규정하는 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 「동법시행령」 제168조의 6에서 정하는 기간동안 「동법」 제104조의 3 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것이며, 건축물의 부속토지로서 「지방세법」 제182조 제1항 제2호 및 「지방세법시행령」 제131조의 2 규정에 의하여 재산세가 별도합산과세되는 토지는 사업에 사용하는 토지로 보는 것이며, 건축물이 멸실된 토지는 당해 건축물이 멸실된 날로부터 2년 기간 동안은 「소득세법 시행규칙」 제83조의 5 제1항 제9호 규정에 의하여 비사업용 토지에 해당하지 않는 것 입니다. 3. 귀질의와 관련된 조세법령 및 유사사례를 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 2004.6월 연접한 2필내의 2채(A동 대지 128.9㎡,건물52.89㎡, B동 대지 62.5㎡, 건물34.71㎡)의 구옥을 각각 28백만원과 53삼백만원에 매입하여 1세대2주택을 소유하고 있음. ○ 질의내용 - 위의 연접한 2필지를 합병하면 1필지에 건물 2동이 되나 단독주택(다가구)로 1세대1주택 요건을 충족한 경우 비과세되는지 및 중과세가 제외되는지? - 구옥 1채를 멸실하면 1세대1주택이 되는지 또한 멸실주택의 부수토지는 비사업용 토지로 보는지? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정) 2. 대통령령이 정하는 경우 에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택 ( 가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택 을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율 을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) 4. (삭제, 2005. 12. 31.) ② 생략. ○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호 에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. ～ 3. 생략. ②, ③, ④ 생략. ⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항 의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다. (1995. 12. 30. 개정) ⑥ 제1항에서 “가족”이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학ㆍ질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다. (1998. 12. 31. 개정) ⑦ 법 제89조 제1항 제3호 에서 “지역별로 대통령령이 정하는 배율”이라 함은 다음의 배율을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 도시지역안의 토지 5배 (2003. 12. 30. 개정) 2. 도시지역밖의 토지 10배 (2003. 12. 30. 개정) ⑧ 이하생략. 제1항의 규정에 의한 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산한다. ⑨ 법 제89조 제1항 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 본다. (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법기본통칙 89-7 【2필지로 된 주택에 부수되는 토지의 범위】 지적공부상 지번이 상이한 2필지의 토지 위에 주택이 있는 경우에도 한 울타리 안에 있고 1세대가 거주용으로 사용하는 때에는 주택과 이에 부수되는 토지로 본다 . ○ 소득세법기본통칙 89-8 【1세대 1주택에 부수되는 토지여부】 법 제89조 제3호 에서 “1세대 1주택과 이에 부수되는 토지 ”라 함은 당해 거주자가 생활근거지로서 소유하는 국내 1주택과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적의 10배(도시계획구역내의 토지는 5배) 이내의 토지를 말하는 것으로서 이를 양도하는 때에는 매수형태를 불문하고 양도소득에 대한 소득세가 비과세되는 것을 의미한다. 이 경우 그 주택을 분할( 규칙 제72조 제2항 에 해당하는 경우를 제외한다)하여 양도하거나 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착되지 아니한 부분만을 분할하여 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택과 이에 부수되는 토지로 보지 아니한다. ○ 소득세법시행령 제168조 의 6 【비사업용 토지의 기간기준】 법 제104조의 3 제1항 각 호 외 의 부분에서 “대통령령이 정하는 기간”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005. 12. 31. 신설) 2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 가. 토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005. 12. 31. 신설) 3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 가. 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 나. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005. 12. 31. 신설) ○ 소득세법시행규칙 제83조 의 5 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하 는 토지의 판정기준 등】 ① 영 제168조의 14 제1항 제3호 의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 인가ㆍ허가(건축허가를 포함한다. 이하 같다)ㆍ면허 등을 신청한 자가 「건축법」 제12조 의 규정 및 행정지도에 따라 건축허 가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 토지 : 건축허가가 제한된 기간 (2005. 12. 31. 신설) 2. 토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 인가ㆍ허가ㆍ면허 등을 받았으나 건축자재의 수급조절을 위한 행정지도에 따라 착공이 제한된 토지 : 착공이 제한된 기간 (2005. 12. 31. 신설) 3. 사업장(임시 작업장을 제외한다)의 진입도로로서 「사도법」에 따른 사도 또는 불특정다수인이 이용하는 도로 : 사도 또는 도로로 이용되는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 4. 「건축법」에 따라 건축허가를 받을 당시에 공공공지로 제공한 토지 : 당해 건축물의 착공일부터 공공공지로의 제공이 끝나는 날까지의 기간 (2005. 12. 31. 신설) 5. 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설 에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지 : 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다) (2005. 12. 31. 신설) 6. 저당권의 실행 그 밖에 채권을 변제받기 위하여 취득한 토지 및 청산절차에 따라 잔여재산의 분배로 인하여 취득한 토지 : 취득일부터 2년 (2005. 12. 31. 신설) 7. 당해 토지를 취득한 후 소유권에 관한 소송이 계속 중인 토지 : 법원에 소송이 계속되거나 법원에 의하여 사용이 금지된 기간 (2005. 12. 31. 신설) 8. 「도시개발법」에 따른 도시개발구역 안의 토지로서 환지방식에 따라 시행되는 도시개발사업이 구획단위로 사실상 완료되어 건축이 가능한 토지 : 건축이 가능한 날부터 2년 (2005. 12. 31. 신설) 9. 건축물이 멸실ㆍ철거되거나 무너진 토지 : 당해 건축물이 멸실ㆍ철거되거나 무너진 날부터 2년 (2005. 12. 31. 신설) 10. 이하생략 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀-2102, 2006.07.06 【질의】 - 한 담장안에 소유자가 다른 두필지의 대지가 있으며 1필지는 본인소유이고 1필지는 장남소유이며 당초에는 1필지였으나 74년도에 분할하였음. - 주택(건물)은 2동으로 본인명의로 건축물관리대장상등재되어 있으며 1동(건평30평 82년에 신축함)은 본인소유 토지위에 있고 1동은 1／3정도만 본인소유 토지에 2／3는 장남의 토지위에 있음. - 위 주택 및 부수토지가 1세대1주택 비과세 대상 주택에 해당하는지 여부 【회신】 1. 1세대 1주택의 비과세 판정 및 1세대의 주택수 계산에 있어서 “1세대”란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족(직계존비속 및 형제자매)과 함께 구성하는 1세대를 말하는 것이며, 한울타리 안에 2채 이상의 주택이 있는 경우로서 2채 이상의 주택이 동일한 생활영역 안에 있다면 1세대 1주택 판정시 이를 하나의 주택으로 보는 것임. 2. 귀 사례의 경우 소유자가 다른 2필지의 토지위에 2채의 주택이 있는 경우에도 2채 의 주택이 동일한 생활영역안에 있는 1주택으로 볼 것인지 여부는 각 건물의 주출입구, 독립성 등을 종합적으로 검토하여 사실 판단할 사항이며 동일세대원이 아닌 자가 소유하는 주택의 부수토지는 1세대1주택 비과세 규정을 적용하지 않는 것임. ○ 재일46014-1618, 1999.08.31 【질의】 1. 한 담장안에 대지 120평인데 그 지상위에 60평식 절반으로 하여 2개동 건축물 중 (가)호 구건물을 철거하고 신축건물 88평을 1988. 12. 31 신축하여 준공허가 되었고 지하층 35평 1층 26.5평 2층 26.5평 옥탑 8평 중 지하층하고 1층은 전세주고 2층하고 옥탑은 질의자가 1993. 3. 30부터 살고 있음. 2. (나)호 구건물을 철거하고 신축건물 95평 다가구 8.6평 11세대를 1993. 10. 30 신축하여 지하층, 1층, 2층을 모두 전세 주고 있으나 주민등록은 (나)호 건물의 지번에 등제되어 있음. 3. 질의자의 주민등록은 (나)호 건축물 지번에 등제되어 있고 (가)호 건물 2층하고 옥탑에서 주거생활을 하고 있다가 (가)호 건축물을 먼저 매도할 경우 양도소득세 과세대상인지 비과세 대상인지 질의함. 4. 한 담장안에 120평 대지 중 60평씩 나누워 (가)호 (나)호 2개 주택을 소유한 경우가 되므로 1세대로 보고 양도세 비과세대상이 되는지 질의함. 【회신】 1. 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는, 1세대 1주택을 판정함에 있어 ‘1주택’은 한 울타리안에 있는 주택(2 이상으로 분리된 경우 포함)과 같은법시행령 제154조 제7항에서 규정하는 배율 이내의 부수토지(2필지 이상인 경우 포함)를 말하는 것이며, 2. 1주택을 2 이상의 주택으로 분할하여 양도하는 경우 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 보지 아니하는 것이며, 나머지 주택을 양도하는 경우에도 당해 주택의 양도일 현재 소득세법시행령 제154조 제1항 의 규정에 의한 1세대 1주택 요건을 갖추어야 1세대 1주택으로 비과세 받을 수 있는 것임. ○ 재일46014-2203, 1997.09.19 【회신】 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 ‘1세대 1주택’을 판 정함에 있어 주택의 부수토지가 2필지 이상으로 되어 있는 경우라 하더라도 한울타리 내에 있고 주택의 부수토지로 사용하는 토지로서 소득세법시행령 제154조 제7항 의 규정 에 의한 배율이내의 토지인 경우에는 주택에 부수되는 토지로 보는 것임. ○ 서면4팀-1594, 2006.06.05 【질의】 1세대 3주택중 1주택을 멸실하고 나대지로 보유하고 있다가 멸실한 날부터 2년이내에 매 도할 경우, 주택부수토지 또는 비사업용토지에 해당하여 실가신고를 하여야 하는지 여부 【회신】 1. 주택을 멸실하여 나대지 상태로 보유하던 중 매매계약을 체결하여 양도하는 경우에 는 토지의 양도에 해당하는 것임. 2. 「소득세법」 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 규정하는 “비사업용 토지” 라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 동법 시행령 제168조의 6에서 정하는 기간동안 동법 제104조의 3 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것이며, 3. 위 2호를 적용함에 있어 건축물이 멸실된 토지는 당해 건축물이 멸실된 날로부터 2년 기간 동안은 「소득세법 시행규칙」 제83조 의 5 제1항 제9호 규정에 의하여 비사업용 토 지에 해당하지 아니하는 토지로 보는 것임. ○ 서면4팀-1562, 2006.06.02 【질의】 1988년도에 나대지인 토지를 취득하고 타인(갑)에게 토지위에 갑의 사업에 사용하기 위 한 근린생활시설용 건물을 지을 수 있도록 하였음. 건물의 소유자는 갑으로 되어있음. 2005년도에 갑이 사업장을 더 이상 사용하지 않게 되어 2005년도에 본 건물을 멸실하였 고 2006년도에 본 토지를 양도하게 되었음. 이 경우에 본 토지의 양도와 관련하여 기준시가로 신고할 수 있는 것인지. 【회신】 1. 「소득세법」 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 규정하는 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 동법 시행령 제168조의 6에서 정하는 기간 동안 동법 제104조의 3 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것이며, 2. 위 1호를 적용함에 있어 건축물의 부속토지로서 「지방세법」 제182조 제1항 제2호 및 동법 시행령 제131조의 2 규정에 의하여 재산세가 별도합산과세되는 토지는 사업에 사 용하는 토지로 보는 것이며, 건축물이 멸실된 토지는 당해 건축물이 멸실된 날로부터 2 년 기간 동안은 「소득세법 시행규칙」 제83조 의 5 제1항 제9호 규정에 의하여 비사업용 토지에 해당하지 아니하는 토지로 보는 것임. ○ 서면4팀-1496, 2006.05.30 1. 「소득세법」 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 규정하는 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 동법 시행령 제168조의 6에서 정하는 기간 동안 동법 제104조의 3 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것이며, 2. 위 1호를 적용함에 있어 「지방세법」 제182조 제1항 제2호 및 동법 시행령 제131조 의 2 규정에 의하여 기준면적을 초과하는 건축물의 부속토지로서 재산세 종합합산과세대상 토 지는 비사업용 토지에 해당하는 것임.