상속재산의 평가방법

상속개시전 피상속인이 부동산 양도계약을 체결하고 잔금을 영수하기 전에 사망한 경우에는 양도대금 전액에서 상속개시전에 영수한 계약금과 중도금을 차감한 잔액을 당해 상속재산의 가액으로 하는 것임

[회신] 상속개시전 피상속인이 부동산 양도계약을 체결하고 잔금을 영수하기 전에 사망한 경우에는 양도대금 전액(양도대금이 불분명한 경우에는 당해 부동산을 상속세및증여세법의 규정에 의하여 평가한 가액으로 함)에서 상속개시전에 영수한 계약금과 중도금을 차감한 잔액을 당해 상속재산의 가액으로 하는 것입니다. 붙 임 : 관련참고 자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 | 구분 | 내역 | 금액(백만원) | 비고 | | 부동산 | 용인임야 | 6,000 | 매매계약 이행중인 재산 | | 부동산 | 파주임야 | 2,000 | | | 부동산 | 청주공장용지 | 1,000 | | | 비상장주식 | 관계법인 | 1,500 | | | 회원권 | 골프회원권 | 1,000 | | | 분양권 | 아파트분양권 | 2,000 | | | 금융재산 | 용인임야매각중도금등 | (5,000) | 잔금 1,000 | | 기타재산 | 예금 등 | 1,500 | | | 합계 | | 15,000 | | ○ 피상속인 갑의 상속재산의 내역 -상속재산중 용인임야(6,000)는 피상속인이 양도계약을 체결하고 계약금 및 중도금 5,000백만원을 수령한 상태에서 잔금 1,000백만원을 받기 이전에 상속개시됨 -상기 금융재산으로 표시한 용인임야 매각대금 (5,000)은 계약금 및 중도금 수령액임 ○ 상속세 및 증여세법 제73조 에서 물납요건이 부동산과 유가증권의 가액이 상속재산가액의 1/2을 초과하여야 한다고 규정하고 있으므로 상기 매매계약 이행중인 재산인 용인임야를 평가할 때 전체 매매금액인 6,000백만원으로 평가 또는 잔액인 1,000백만원으로 평가하는지 여부에 따라 물납 대상여부가 결정됨. ○ 질의내용 이 경우 상속재산 가액의 평가방법은 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) O 상속세및증여세법 제73조 【물 납】 ① 납세지관할세무서장은 상속 또는 증여받은 재산중 부동산과 유가증권의 가액이 당해 재산가액의 2분의 1을 초과하고 상속세납부세액 또는 증여세납부세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세의무자의 신청을 받아 당해 부동산과 유가증권에 한하여 물납을 허가할 수 있다. 다만, 물납신청한 재산의 관리처분이 부적당하다고 인정되는 경우에는 물납허가를 하지 아니할 수 있다. (1999. 12. 28 개정) O 상속세및증여세법 시행령 제73조 【물납청구의 범위】 ① 법 제73조의 규정에 의하여 물납을 청구할 수 있는 납부세액은 당해 상속재산 또는 증여재산인 부동산 및 유가증권(법 제44조 내지 제45조의 2에서 규정된증여추정 또는 증여의제에 의하여 증여의 대상이 되는 당해 부동산 및 유가증권을 포함한다. 이하 이 조제74조 및 제75조에서 같다)의 가액에 대한 상속세납부세액 또는 증여세납부세액을 초과할 수 없다. (2004. 12. 31. 개정) O 상속세및증여세법 시행령 제74조 【물납에 충당할 수 있는 재산의 범위 등】 ① 법 제73조의 규정에 의하여 물납에 충당할 수 있는 부동산 및 유가증권은 다음의 것으로 한다. 1. 국내에 소재하는 부동산 2. 국채공채주권 및 내국법인이 발행한 채권 또는 증권과 기타 재정경제부령이 정하는 유가증권. 다만, 한국증권거래소에 상장된 것과 제53조에 해당하는 주권을 제외하되, 그외의 다른 상속 또는 증여재산이 없는 경우와 최초로 한국증권거래소에 상장되거나 한국증권업협회에 등록을 함으로써 물납허가통지서 발송일 전일 현재 「증권거래법」에 따라 처분이 제한된 경우에는 그러하지 아니하다. O 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액( 제63조 제2항 의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다. ② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바 에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. ③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조 에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. ④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조 의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다. 나. 관련 예규 (법률, 시행령, 시행규칙) O 재재산46014-66,2001.03.08 상속세 및 증여세법 제73조 제1항 본문 중 󰡒상속받은 재산󰡓은 적극적 상속재산으로 같은법 제15조의 규정에 의한 금액은 포함하지 아니하는 것임. ○ 서면4팀-345, 2005.03.08 1. 피상속인이 취득하여 8년 이상 자경한 농지는 상속세 및 증여세법 제1조 의 규정에 의하여 상속세가 부과되는 상속재산에 포함되는 것임. 2. 같은법 제60조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 상속재산의 가액은 상속개시일 현재 시가에 의하는 것이며, “시가”란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서, 같은법 시행령 제49조 제1항 각호에 해당하는 가액은 당해 상속재산의 시가범위에 포함되는 것임. 이 경우 상속개시일 전후 6월 이내의 기간 중에 당해 상속재산에 대한 매매사실이 있는 경우 그 거래가액은 특수관계자와의 거래 등 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외하고 시가로 보는 것이며, 이때 거래가액이 6월 이내에 있는지 여부는 거래가액이 확정되는 계약일을 기준으로 하여 판단하는 것임. 3. 상속으로 취득후 1년 이내에 양도하는 부동산인 경우에는 현행 소득세법 제96조 제1항 제4호 및 같은법 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 그 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 계산하는 것임. 4. 조세특례제한법 제69조 에서 규정하는 자경농지에 대한 양도소득세 등의 면제규정은 양도일 현재 농지세 과세대상(비과세ㆍ감면 및 소액부징수의 대상이 되는 토지를 포함함)이 되는 토지 중 같은법 시행령 제66조 제1항의 규정에 의한 농지로서 그 농지를 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 같은영 같은조 제2항 각호의 규정에 의한 농지소재지에 8년 이상 거주하면서 자기가 경작한 사실이 있는 경우에 1억원을 한도로 감면세액이 적용되는 것이며, 이 경우 상속받은 농지의 경작기간을 계산함에 있어서는 피상속인이 취득하여 경작한 기간도 상속인이 경작한 기간으로 포함하여 보는 것임.