2005.5.30이전에 사업시행인가되고 2006.1.1이후 관리처분인가된 재건축 입주권을 소유한 경우 다른 주택은 1세대1주택 비과세 규정을 적용하지 않음
전 문
[회신]
1세대 2주택을 소유하던 자가 그 중 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업으로 2005.5.30.이전에 사업시행인가되고 2006.1.1. 이후 관리처분계획의 인가로 취득한 입주자로 선정된 지위는 소득세법 제89조 제2항 규정의 “조합원입주권”에 해당하여 다른 1주택을 양도하는 경우 「소득세법」 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용하지 아니하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 【내용】 - 10년정도 1주택을 보유한 상태에서 향후 재건축 후 거주이전 목적으로 새로운 주택을 취득하였으며 새로운 주택의 재건축 현황은 다음과 같음. ․ 재건축 조합설립인가 : 2002.11. ․ 취득 : 2003.5. ․ 재건축정비사업시행인가 : 2005.5 ․ 재건축을 위한 세입자 이주 : 2006.3.18. ․ 관리처분인가 신청예정 : 2006.9.20. 【질의】 - 2005.5.3이전에 재건축사업시행인가를 받은 경우 재건축아파트는 입주권으로 본다고 했는데 향후 재건축이 완료된후 거주중인 아파트를 양도하는 경우 비과세 여부 . |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 2. 생략. 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택 ( 가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택 을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율 을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) 4. (삭제, 2005. 12. 31.) ② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대 가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우 에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 신설) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호 에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) ② 이하생략. ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우 를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항 의 규정을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목 의 규정에 의하여 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. (2002. 12. 30. 후단개정) ② 이하생략. ○ 소득세법시행령 제156조 의 2 【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】 ① 법 제89조 제2항 본문 에서 “대통령령이 정하는 1세대”라 함은 제154조 의 규정에 따른 1세대를 말한다. (2005. 12. 31. 신설) ② 법 제89조 제2항 단서 에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 제3항 내지 제11항의 규정에 해당하는 경우를 말한다. (2005. 12. 31. 신설) ③ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우( 1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유 에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항 의 규정을 적용한다. (2005. 12. 31. 신설) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ④ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 1년이 경과하여 종전의 주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항 의 규정을 적용한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업(이하 “주택재개발사업”이라 한다) 또는 동축사업”이라 한다)의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사( 재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유 로 세법에 따른 주택재건축사업(이하 “주택재건대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 거주할 것 (2005. 12. 31. 신설) 2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 종전의 주택을 양도할 것 (2005. 12. 31. 신설) ⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 “대체주택”이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항 의 규정을 적용한다. 이 경우 동조 동항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것 (2005. 12. 31. 신설) 2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사( 재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유 로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 거주할 것 (2005. 12. 31. 신설) 3. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 대체주택을 양도할 것 (2005. 12. 31. 신설) ⑥ 이하생략. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀 - 3013,2006.08.30. 【질의】 (내용) - 주택(A)을 2001.8.10. 취득하여 주택재건축사업에 따른 사업시행인가를 2004.9.20. 및 관리처분계획인가를 2005.3.11. 받은 조합원입주권(A)을 현재 보유하고 있음. * 조합원입주권(A)은 현재 신축공사 중이며 2007년 12월 입주 예정임. - 주택재건축사업에 따른 사업시행인가를 받은 조합원입주권(B)을 2001.9.20. 취득하여 2003년 12월에 준공된 주택(B)에 입주하여 현재까지 거주하고 있음. (질의) - 조합원입주권(A)이 완성(준공) 되기 전에 현재 거주하고 있는 주택(B)을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세가 적용되는지 여부 【회신】 1세대 2주택을 소유하던 자가 그 중 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행으로 2005.12.31. 이전에 관리처분계획인가되고 사실상 주택이 멸실된이후부터 재개발 또는 재건축주택의 완성일 전에 나머지 1주택을 양도하는 경우로서 양도하는 주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 규정에 해당하는 경우 양도소득세를 비과세 받을 수 있는 것이며, 이 경우 양도하는 주택이 「소득세법 시행령」 제156조 규정의 고가주택에 해당하는 경우에는 「소득세법」 제95조 제3항 규정에 따라 양도차익을 산정하여 양도소득세가 과세되는 것임. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀 - 2483,2006.7.27. 【질의】 (현황) 1. 2000년 서울 ○○소재 주택 취득 - 2002년 재건축 사업계획 승인, 2005년 10월 준공 2. 2001년 서울 □□구 소재 주택 취득 - 2004년 6월 재건축 사업시행인가, 2005년 11월 관리처분계획 인가 (질의) 위의 경우 ［2］ □□구 소재입주권을 양도할 경우 비과세에 해당하는지 여부 【회신】 1. 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업 조합의 조합원(관리처분인가일 또는 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 1세대 1주택의 비과세에 해당하는 기존주택을 소유하는 자)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우로서 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우에는 당해 1주택을 취득한 날부터 1년 이내에 당해 조합원입주권을 양도하는 경우에 양도소득세가 비과세(실지양도가액이 6억원을 초과하는 때에는 소득세법 제89조 제1항 제3호 에서 규정하는 고가주택으로 보아 과세)되는 것임. 2. 귀 질의의 경우 기존주택을 멸실하고 재건축한 주택은 기존주택의 연장으로 보아 취득시기를 기산하는 것이므로 위 “1”에 해당하지 않는 것임. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀 - 1967,2006.06.2. 【질의】 ｏ 물건지 : 경기도 ○○시 ○○동 XXX ○○○○아파트 ｏ 재건축사업시행인가일 : 2005.5.16.(도시및주거환경정비법에 따름) ｏ 재건축관리처분계획인가일 : 2005.12.31. 현재 안났음. 위 내용에 대하여 질의한 결과 2005.5.31. 이전에 도시및주거환경정비법에 의하여 사업시행인가를 받았으나, 2005.12.31.까지 관리처분계획의 인가를 받지 아니하고 건물이 멸실되지 아니한 주택은 1세대 1주택 비과세 판정시 주택수에 포함한다고 답변을 받았음. 이에 추가로 질의함. (질의) 1. 위의 경우처럼 2005.5.31. 이전에 도시및주거환경정비법에 의하여 사업시행인가를 받았으나 관리처분계획의 인가를 받지 아니한 상태에서 2005.12.31. 이전에 조합원들이 전체 이주를 마친 경우에 위 재건축아파트 입주권을 주택수에 포함하는지 여부 2. 위의 경우처럼 2005.5.31. 이전에 도시및주거환경정비법에 의하여 사업시행인가를 받았으나 관리처분계획의 인가를 받지 아니한 상태에서 2005.12.31. 이전에 조합원들이 일부 이주를 마친 경우에 위 재건축아파트 입주권을 주택수에 포함하는지 여부 (이 경우 이주를 마친 조합원과 이주를 하지 않은 조합원과의 차이가 있는지) 3. 위의 경우처럼 2005.5.31. 이전에 도시및주거환경정비법에 의하여 사업시행인가를 받았으나 관리처분계획의 인가를 받지 아니한 상태에서 2005.12.31. 이전에 건물이 멸실된 경우에 위 재건축아파트 입주권을 주택수에 포함하는지 여부 4. 위의 경우처럼 2005.5.31. 이전에 도시및주거환경정비법에 의하여 사업시행인가를 받았으나 관리처분계획의 인가를 받지 아니한 상태에서 2006.1.1. 이후에 건물이 멸실된 경우 위 재건축아파트 입주권을 주택수에 포함하는지 여부 【회신】 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업으로 2005.5.30. 이전에 사업시행인가되고 2006.1.1. 이후 관리처분계획의 인가로 취득한 입주자로 선정된 지위는 「소득세법」 제89조 제2항 규정의 “조합원입주권”에 해당함. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀 - 1010,2006.04.19. 【질의】 - 구 “도시 저소득 주민의 주거환경 개선을 위한 임시조치법”에 의해 주거환경 개선사업의 일환으로 주택공사가 토지를 수용당한 지구주민에게 2005.12. 우선 분양한 아파트분양권을 2006.1.9. 양수하였음. - 위 양수한 분양권을 주택으로 간주하는지 여부 【회신】 「소득세법」 제89조 제2항 의 1세대 1주택의 비과세 판정시 “주택으로 간주하는 조합원 입주권”이란 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 의한 2006.1.1. 이후에 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다] 또는 2006.1.1. 전에 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주태재건축사업의 관리처분계획이 인가되어 취득된 입주자로 선정된 지위 또는 「주택건설촉진법」(법률 제6852호 「도시 및 주거환경정비법」으로 개정되기 전의 것을 말한다) 제33조의 규정에 따라 주택재건축사업계획승인을 얻어 취득된 입주자로 선정된 지위를 2006.1.1. 이후에 매매ㆍ상속 등으로 인하여 승계취득한 조합원입주권을 말하는 것임. |