신축임대주택 감면규정의 임대기간 계산시 피상속인의 임대기간 합산 여부

거주자가 수도권외의 지역에 소재하는 신축주택(국민주택에 한함)으로서, 2000.11.1.부터 2001.12.31.까지의 기간 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 신축주택은 양도소득세 감면됨

[회신] 1. 구 「조세특례제한법」(2001.8.14. 법률 제6501호로 개정되기 전의 것) 제99조의 3(수도권외 지역 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면)의 규정에 의하면, 거주자(주택건설사업자를 제외함)가 동법 시행령 별표7(2002.12.30. 삭제되기 전의 것) 제1호의 규정에 의한 수도권외의 지역에 소재하는 신축주택(국민주택에 한하며 이에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함함)으로서, 2000.11.1.부터 2001.12.31.까지의 기간 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 신축주택을 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감하는 것이나, 「농어촌특별세법」 제3조 및 제5조의 규정에 의하여 그 감면세액의 20％를 농어촌특별세로 과세하는 것임 2. 소득세법 제89조 제1항 제3호의 규정에 의하여 양도소득세 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함)에 해당하는 자산의 양도차익 계산은 소득세법 제95조 제3항 및 동법 시행령 제160조의 규정에 따라 계산하는 것임 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 본인은 ○○도 ○○시 ○○구에 전용면적 42.25평, 분양가 4억 5천만원의 주상복합 아파트를 2001.3.9 최초 분양계약을 하고 2004.8월 등기하여 1가구 1주택자로 2년째 거주하고 있으며 현재 시가는 6억원을 초과함 ○ 질의내용 1. 조세특례제한법 제99조 의 3에 의한 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 감면대상이 되는 신축주택의 취득기간은? 2. 2004.3월에 국세심판원이 전용면적 45평 미만인 신축주택은 시가 6억원을 넘어도 “비과세”란 결정을 내렸다는데 지금도 유효한지? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정) 2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택( 가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다 )과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) 4. 이하생략 ○ 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】 (2002. 12. 30. 제목개정) ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) ② 이하생략 ○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】 ① ~ ② 생략 ③ 제89조 제1항 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. (2005. 12. 31. 개정) ④ 이하생략 ○ 소득세법 시행령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】 (2002. 12. 30. 제목개정) ① 법 제95조 제3항의 규정에 의한 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하는 때에는 6억원에 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. (2002. 12. 30. 개정) 1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 (2002. 12. 30. 개정) 양도가액―6억원 법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익 × ───────── 양도가액 2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 (2002. 12. 30. 개정) 양도가액―6억원 법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액 × ───────── 양도가액 ② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조 제2항의 규정을 준용한다. ○ 조세특례제한법 제99조 의 3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 (2001. 8. 14. 제목개정) ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역외의 지역에 소재하는 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 (2003. 5. 29. 개정 ; 주택건설촉진법 부칙) 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다. 2. 자기가 건설한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우 (2003. 5. 29. 개정 ; 주택건설촉진법 부칙) 신축주택취득기간내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택 ② 이하생략 < 2001.08.14 조세특례제한법 법률 제6501호로 개정되기 전> ○ 조세특례제한법 제99조 의 3 【수도권외 지역 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면】 ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 대통령령이 정하는 수도권외의 지역에 소재하는 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(국민주택에 한하며 이에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. (2000. 12. 29 신설) 1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 (2000. 12. 29 신설) 2000년 11월 1일부터 2001년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 다른 자가 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다. 2. 자기가 건설한 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우 (2000. 12. 29 신설) 신축주택취득기간내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택 ② 이하생략 < 2001.08.14 조세특례제한법 법률 제6501호로 개정되기 전> ○ 조세특례제한법 시행령 제99조 의 3 【수도권외 지역 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 면제】 ① 법 제99조의 3 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 수도권”이라 함은 별표 7 제1호의 규정에 의한 수도권을 말한다. (2000. 12. 29 신설) ② 이하생략 ○ 조세특례제한법 부 칙 (2001. 8. 14 법률 제6501호) 제13조 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세 감면에 관한 경과조치】 2001년 5월 23일전에 종전의 제99조의 3 제1항의 규정에 의한 신축주택을 취득하여 이 법 시행후 동주택을 양도하는 경우 양도소득세의 감면 및 양도소득세 과세대상소득금액의 계산에 관하여는 제99조의 3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정에 의한다. ○ 조세특례제한법 시행령【별표 7】 (삭 제, 2002. 12. 30) 대도시권의 지역(제56조 제2항․제57조 및 제61조 관련) (98.12.31 개정) | 구 분 | 지 역 | | 1. 수도권 | 가. 서울특별시 나. 인천광역시(강화군 및 옹진군을 제외한다) 다. 수원시․성남시․의정부시․부천시․안양시․광명시․안산시․과천시․구리시․오산시․군포시․의왕시․시흥시․하남시․남양주시․고양시․용인시(기흥읍․구성면․수지면․남사면에 한한다)․평택시(진위면 및 서탄면에 한한다) 라. 양주군 주내면 ․백서면․장흥면 마. 포천군 소홀읍 바. 화성군 태안읍․반월면․매송면․봉담면․정남면․동탄면 사. 김포군 김포읍․고촌면 | | 2. 부산광역시 및 대구광역시 | 그 관할구역(기장군 및 달성군을 제외한다) | | 3. 광주광역시․대전광역시 및 울산광역시 | 그 관할구역 | 나. 관련 예규 (법률, 시행령, 시행규칙) ○ 서면4팀-1845, 2005.10.10 【질의】 (주택보유현황) A주택 : 1999.7.1. 파주시 ○○면 ○○리 소재 미분양된 ○○아파트 44평형(111.213㎡)을 계약 거주중임(국민주택이 아니어서 조세특례제한법 제99조 의 감면대상주택 아님) B주택 : 2000.11.30. 파주시 ○○읍 ○○리에 미분양된 ××아파트 35평형을 주택건설업자와 계약하여 취득함. C주택 : 2003.5.21. 고양시 ○○동 소재 △△△△△ 2차 6단지 46평형을 청약ㆍ당첨되어 계약하였음. (질의) C주택의 잔금을 납부하면 1세대 3주택이 되는데 잔금을 납부하기 전에 A주택을 양도하는 경우 1세대 1주택으로 비과세되는지. B주택의 경우 수도권외의 지역에 소재한 주택으로서 2000.11.1.부터 2001.12.31.까지의 기간중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택에 해당하므로 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100％ 감면하는 것으로 알고 있음. 【회신】 1. 구 「조세특례제한법」(2001.8.14. 법률 제6501호로 개정되기 전의 것) 제99조의 3(수도권외 지역 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면)의 규정에 의하면, 거주자(주택건설사업자를 제외함)가 동법 시행령 별표7(2002.12.30. 삭제되기 전의 것) 제1호의 규정에 의한 수도권외의 지역에 소재하는 신축주택으로서 주택건설업자와 2000.11.1.부터 2001.12.31.까지의 기간 중에 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 신축주택을 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감하는 것이나, 「농어촌특별세법」 제3조 및 제5조의 규정에 의하여 그 감면세액의 20％를 농어촌특별세로 과세하는 것임. 2. 상기의 신축주택은 「소득세법」 제89조 제3호 의 규정에 의한 1세대 1주택을 판정함에 있어 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하므로, 신축주택외의 다른 1주택을 양도하는 경우 그 양도일 현재 양도하는 주택의 보유기간이 3년 이상인 경우에는 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 것임. 3. 귀 질의와 관련된 유사사례(서면4팀-657, 2004.5.12. ; 서면4팀-470, 2005.3.30.)를 참고하기 바람. ○ 서면4팀-2272, 2006.07.14 【질의】 ㆍ서울 ○○구 ○○동 XXX-8 (대지 174.5평방미터 건물 2층 각층 97.2평방미터) ㆍ다가구용 단독주택으로 1981.9.17. 취득 후 계속거주 다른 소유주택없음. ㆍ위 주택을 6억8천만원에 양도할 경우 1세대 1주택으로 양도소득세가 비과세 되는지 아니면 고가주택에 해당되어 8천만원만 과세하는지. 【회신】 1주택 전체의 실지양도가액이 6억원을 초과하면 현행 소득세법 시행령 제156조 규정에 의거 고가주택에 해당하며, 고가주택으로서 1세대 1주택 양도소득세 비과세요건을 갖춘 경우의 양도차익 계산은 소득세법 제95조 제3항 및 동법 시행령 제160조의 규정에 따라 계산하는 것임.