전 문
[회신]
실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 「소득세법」 제97조 및 「같은법」 시행령 제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우에 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것이며,
귀 질의의 경우 구체적으로 이에 해당하는지 여부는 증빙서류를 종합 ․ 확인하여 사실판단할 사항입니다.
붙임: 참고자료
| 1. 질의내용 요약 |
| 【현 황】 - 1980년 2500평을 취득하여 소유하다 2002년 2500평을 추가 취득하여 2004년에 공장용 건물 건축 허가를 득함. - 경사도가 심한 토지로 공장부지 조성비등의 토목공사비가 상당액 예상되어 2006.6월에 사업자등록을 부동산업,제조업,부동산개발업(건물신축판매업)으로 하였습니다. 【질 의】 - 공장부지 조성에 지출된 비용이 본 토지의 취득원가에 포함되는지 여부? - 비사업용토지와 사업용토지 중 어떤 토지로 보는지요? - 사업자등록전부터 지출한 토목설계비등을 필요경비로 인정되는지요? |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) 3. (삭제, 2000. 12. 29.) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) ② 양도자산보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다. (1994. 12. 22. 개정) (이하생략) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문 에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 제89조 제1항 의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액( 제89조 제2항 제1호 의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996. 12. 31. 신설) ② 제1항 제1호의 규정에 의하여 제89조 제2항 제1호 의 규정에 의한 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 산림소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다. ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “ 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 ”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. (2000. 12. 29. 개정) 1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000. 12. 29. 개정) 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000. 12. 29. 개정) 3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것 ○ 소득세법시행령 제67조 【즉시상각의 의제】 ② 제1항에서 “자본적 지출”이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다. (1998. 12. 31. 신설) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조 (1998. 12. 31. 신설) 2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치 (1998. 12. 31. 신설) 3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치 (1998. 12. 31. 신설) 4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구 (1998. 12. 31. 신설) 5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 ○ 소득세법 시행규칙 제79조 【양도자산의 필요경비 계산등】 ① 영 제163조 제3항 제4호에서 “재정경제부령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 비용을 말한다. (1998. 8. 11. 직제개정) 1. 생략 2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용 3. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비 4. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 가액 5. 사방사업에 소요된 비용 6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용 ○ 소득세법기본통칙 27-31 【분묘조성비의 필요경비산입】 ① 분묘기지를 개발하여 그 소유권을 포함하여 분할판매하는 부동산매매업의 경우에는 토지취득가액과 분묘기지 조성비중에서 묘지판매분에 대응하는 금액 상당액을 당해 과세기간의 소득금액계산상 필요경비에 산입한다. ② 토지를 매입하여 분묘기지로 개발한 후 이를 국가ㆍ지방자치단체에 기부채납하고 당해 자산을 사용수익함에 있어 분묘기지권의 사용료(지료)를 받는 부동산임대업의 경우에는 국가ㆍ지방자치단체에 기부채납한 자산의 가액을 그 사용수익기간에 따라 균등하게 배분하여 해당 과세기간의 필요경비로 산입한다. ③ 토지를 매입하여 분묘기지로 개발한 후 당해 묘지의 소유권 이전없이 분묘기지권의 사용료(지료)만을 받는 부동산임대업의 경우에는 토지매입가액과 분묘기지조성에 지출된 비용은 고정자산취득에 소요된 자본적 지출이므로 당해 고정자산 중 감가상각대상자산의 내용연수에 따라 계산한 감가상각비는 필요경비에 산입한다. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제104조 의 3 【비사업용 토지의 범위】 ① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7 에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 생략 2. 임야. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것을 제외한다. (2005. 12. 31. 신설) 가. 「산림법」에 의하여 지정된 산림유전자원보호림ㆍ보안림ㆍ채종림ㆍ시험림 그 밖에 공익상 필요 또는 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야로서 대통령령이 정하는 것 (2005. 12. 31. 신설) 나. 대통령령이 정하는 바에 의하여 임야소재지에 거주하는 자가 소유한 임야 (2005. 12. 31. 신설) 다. 토지의 소유자ㆍ소재지ㆍ이용상황ㆍ보유기간 및 면적 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 임야로서 대통령령이 정하는 것 (2005. 12. 31. 신설) 3. 4. 5. 6. 생략 7. 그 밖에 제1호 내지 제6호와 유사한 토지로서 거주자의 거주 또는 사업과 직접 관련이 없다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 대통령령이 정하는 토지 (2005. 12. 31. 신설) ② 생략 ③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 농지ㆍ임야ㆍ목장용지의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2005. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 시행령 제168조 의 9 【임야의 범위 등】 ① 법 제104조의 3 제1항 제2호 가목 에서 “공익상 필요 또는 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임야를 말한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 「산림법」에 따른 산림유전자원보호림(山林遺傳資源保護林)ㆍ보안림ㆍ채종림(採種林) 또는 시험림 (2005. 12. 31. 신설) 2. 「산지관리법」에 따른 산지 안의 임야로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 임야. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 다만, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역( 동법 시행령 제30조 의 규정에 따른 보전녹지지역을 제외한다. 이하 이 호에서 같다) 안의 임야로서 도 시지역으로 편입된 날부터 2년이 경과한 임야를 제외한다. (2005. 12. 31. 신설) 가. 「산림법」에 따른 영림계획인가를 받아 시업(施業)중인 임야 (2005. 12. 31. 신설) 나. 「산림법」에 따른 특수개발지역 안의 임야 (2005. 12. 31. 신설) 3. ～14 생략. ② 법 제104조의 3 제1항 제2호 나목 에서 “임야소재지에 거주하는 자가 소유한 임야”라 함은 임야의 소재지와 동일한 시ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 그와 연접한 시ㆍ군ㆍ구 안의 지역에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주하는 자가 소유하는 임야를 말한다. (2005. 12. 31. 신설) ③ 법 제104조의 3 제1항 제2호 다목 에서 “대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 「임업 및 산촌 진흥촉진에 관한 법률」에 따른 임업후계자가 산림용 종자, 산림용 묘목, 버섯, 분재, 야생화, 산나물 그 밖의 임산물의 생산에 사용하는 임야 (2005. 12. 31. 신설) 2. 「산림법」에 따른 종ㆍ묘생산업자가 산림용 종자 또는 산림용 묘목의 생산에 사용하는 임야 (2005. 12. 31. 신설) 3. 「산림법」에 따른 자연휴양림을 조성 또는 관리ㆍ운영하는 사업에 사용되는 임야 (2005. 12. 31. 신설) 4. 「수목원조성 및 진흥에 관한 법률」에 따른 수목원을 조성 또는 관리ㆍ운영하는 사업에 사용되는 임야 (2005. 12. 31. 신설) 5. 산림계가 그 고유목적에 직접 사용하는 임야 (2005. 12. 31. 신설) 6. 제사ㆍ종교ㆍ자선ㆍ학술ㆍ기예 그 밖의 공익사업을 목적으로 하는 「지방세법」 제186조 제1호 본문 의 규정에 따른 비영리사업자가 그 사업에 직접 사용하는 임야 (2005. 12. 31. 신설) 7. 상속받은 임야로서 상속개시일부터 3년이 경과하지 아니한 임야 (2005. 12. 31. 신설) 8. 종중이 소유한 임야(2005년 12월 31일 이전에 취득한 것에 한한다) (2005. 12. 31. 신설) 9. 그 밖에 토지의 소유자, 소재지, 이용상황, 소유기간 및 면적 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있는 임야로서 재정경제부령이 정하는 임야 (2005. 12. 31. 신설) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) . |
| ○ 재일46014-3193, 1994.12.15 . 【질의】 A의 필요에 의해 A의 비용으로 공사하는 조건으로 자주 B의 동의(토취장사용승낙)를 받아 A의 명의로 토지형질변경(토취장)허가를 득하여 A가 공사하는 도중에 B가 조성지 미조성지로 구분하여 지목변경없이 C에게 양도했으며, 토지형질변경(토취장)공사는 A에 의해 준공된 뒤 소생된 토지 지목(임야)을 대지로 C가 변경하고 지목변경으로 인한 취득세도 C가 납부한 경우 * 대지조성을 한 사람은 A, B, C 중 누가 해당하는지와 * 대지 조성자가 B일 경우, B에게 세금(양도세, 종합소득세)을 과세할 때 A가 지출한 공사 비용을 B가 대지조성비용으로 공제받을 수 있는지. 【회신】 양도자산의 용도변경을 위하여 지출한 비용은 소득세법시행령 제4항 제2호 및 제3호의 규정에 따라서 실지거래가액으로 계산하는 경우에만 "설비비와 개량비"로서 필요경비로 공제하는 것임. 또한, 용도변경의 당사자는 소유자와 시공자의 사적 계약조건에 따라서 사실판단할 사항임. ○ 서면4팀-1033, 2006.04.21 【회신】 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 소득세법 제97조 및 같은법 시행령 제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것이며, 귀 질의의 경우 구체적으로 이에 해당하는지 여부는 증빙서류를 확인하여 사실판단할 사항임. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) . |
| ○ 대법84누590, 1985.07.23 . 원심판결 이유에 의하면 원심은 그 채택한 증거를 종합하여 원고는 경사가 심한 이 사건 대지를 평지로 성토하여 택지로 처분하기 위하여 1979. 4. 1부터 같은 해 4. 30까지 사이에 금 5,062,765원을 들여 성토작업과 철근콘크리트조 옹벽설치공사를 마쳤다는 사실을 인정한 다음, 이와 같은 택지조성비용은 소득세법 제45조 제1항 제2호 , 동법 시행령 제94조 제2항 제2호 소정의 개량비로서 양도가액에서 공제하여야 하는 필요경비에 해당한다고 판시하였는 바, 기록에 의하여 관계증거를 살펴보면 원심의 위 사실인정 및 판단은 수긍이 가고,거기에 소론과 같은 채증법칙위배로 인한 사실오인 등의 위법이 있다 할 수 없음. ○ 서면4팀-2287, 2005.11.23 【회신】 1. 소득세법 제96조 제1항 제6의 2호 “지정지역”에 소재하는 부동산의 경우 그 지정일 이후 최초로 양도하는 분부터 실지거래가액을 적용하여 양도소득세를 과세하는 것이며, 이 경우 양도일은 소득세법 시행령 제162조 의 규정에 의하는 것이므로 잔금청산일 및 등기접수일 중 빠른날이 지정일 이후에 도래하는 경우에는 실지거래가액으로 양도소득세를 과세하는 것임. 2. 거주자의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비 중 양도비는 소득세법 시행령 제163조 제5항 각호의 경비를 말하는 것이며, 자산을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용에는 자산을 양도하기 위한 계약서 작성비용ㆍ공증비용ㆍ인지대ㆍ소개비 등을 포함하는 것이나, 귀 질의 묘지이장관련 소송비용은 이에 해당하지 아니하는 것임. 3. 그리고 토지의 이용편의를 위하여 지출한 묘지이장비용은 양도자산의 필요경비(자본적지출)로 산입하는 것이며, 이 경우 세금계산서 등 영수증을 수수하여 양도소득세 신고시 제출함으로써 그 사실관계가 확인되는 경우에 필요경비로 인정하는 것임. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) . |
| ○서면1팀-70, 2005.01.17 【회신】 거주자가 공동사업장과 단독사업장을 겸영하는 경우에는 소득세법 제43조 및 같은법 제87조의 규정에 의하여 공동사업장을 1거주자로 보아 소득금액을 계산하는 것이므로 당해 사업에 대한 각각의 사업장별로 수입금액과 소득금액을 계산하는 것이며, 부동산을 매매함으로 인하여 발생하는 소득의 구분은 당해 거주자의 부동산매매의 규모, 거래횟수, 반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 판단하여 사업적인 것으로 인정되는 경우에는 소득세법 제19조 의 규정에 의하여 사업소득에 해당하는 것이나, 사업목적없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 같은법 제94조의 규정에 의하여 양도소득에 해당하는 것이므로, 질의의 경우 이에 해당하는지의 여부는 당해 거래의 실질내용에 따라 판단할 사항임. ○ 소득46011-1840, 1993.06.23 【질의】 토지를 수백명에게 양도하면서 수백구좌(1구좌당 00평)로 분할하여 각자가 1-2구좌씩 구입하였으나 등기부상 토지분할이 어려워 지분등기하였을 경우 상기 토지의 양도행위가 소득세법시행령 제36조 제3호 의 부동산매매업에 해당되는지의 여부 (갑설): 부동산매매업에 해당됨. (이유): 토지의 개량행위나 지적법상 토지분할 행위는 없었으나 실질적으로 수백구좌(1구좌당 00평)로 분할 판매한 것이으로 부동산매매업으로 볼 수 있음. (을설): 부동산매매업에 해당되지 않음. (이유): 토지의 개량이나 등기부상 분할행위가 없었으므로 부동산매매업으로 볼 수 없음. 【회신】 1. 부동산의 양도로 인한 소득이 사업소득인지 또는 양도소득인지의 여부는 그 매매가 수익을 목적으로 하고 있는지 및 그 규모·회수·태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있다고 볼 것인지 등의 제반사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 하는 바, 2. 귀 질의의 경우 양도인이 당해 자산의 양도 이전부터 부동산의 양도행위를 계속·반복적으로 해왔는지의 여부와 당해 자산의 취득회수와 목적·보유기간·이용실태·처분이유 등을 종합적으로 고려하여 판단할 사항임 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) . |
| ○ 서면4팀-1730, 2006.06.14 토지의 소유기간 중 지목이 변경된 경우에는 지목별로 비사업용토지 해당 여부를 판단하며, 기간기준을 계산함에 있어서는 ‘지목별 비사업용 토지 해당’ 기간을 합산하는 것임 ○ 서면4팀-1591, 2006.06.05 【회신】 1. 「소득세법」 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2의 7호에서 규정하는 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 같은법 시행령 제168조의 6에서 정하는 기간 동안 동법 제104조의 3 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것임. 2. 귀 질의와 같이 임야의 소유하는 기간 중 임야의 소재지와 동일한 시ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말함. 이하같음) 또는 그와 연접한 시ㆍ군ㆍ구 안의 지역에 거주하지 아니하는 경우 및 「소득세법」 제104조 의 3 제1항 제2호 가목 및 같은법 시행령 제168조의 9 제1항 제2호 규정에 따라 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역(동법 시행령 제30조의 규정에 따른 보전녹지지역을 제외함)안의 임야로서 도시지역으로 편입된 날부터 2년이 경과한 임야에 해당하는 경우에는 위 “1.”에 따라 비사업용토지 해당여부를 판정하는 것임. 3. 생략 (참고 : 서면4팀-1509, 2006.5.30.) 1. 「소득세법」 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제2호의 7에서 규정하는 “비사업용토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 동법 시행령 제168조의 6에서 정하는 기간 동안 동법 제104조의 3 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것이며, 2. 위 1.을 적용함에 있어 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 토지는 당해 토지의 취득일로부터 2년 기간과 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간 동안을 건축물이 멸실된 토지는 당해 건축물이 멸실된 날로부터 2년 기간 동안은 동법 시행규칙 제83조의 5 제1항 제5호 및 제9호 규정에 의하여 비사업용 토지에 해당하지 아니하는 토지로 보는 것임. |