감면대상 신축주택을 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이며 여기서 “취득한 날”이란 잔금청산일을 말함
전 문
[회신]
거주자로서 주택건설업자와 1998. 5. 22부터 1999. 6. 30까지의 기간(국민주택의 경우에는 1998. 5. 22부터 1999. 12. 31까지)내에 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 “신축주택”을 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 조세특례제한법 제99조의 규정에 의하여 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이며, 소득세법 제89조 제3호의 규정에 의한 1세대 1주택을 판정함에 있어서 당해 신축주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것입니다. 여기서 “취득한 날”이란 잔금청산일(잔금청산일까지 완성되지 아니한 경우 당해 주택의 완성일)을 말하는 것입니다.
또한 소득세법시행령 제154조 제1항의 “1세대 1주택” 요건을 갖춘 주택으로서 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 고가주택에 해당하는 경우 그 고가주택의 양도차익의 계산은 소득세법시행령 제160조의 규정에 의하여 계산하는 것입니다.
위의 고가주택을 양도하는 경우에는 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고해야 합니다. 이 경우 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 취득가액은 취득일 현재의 매매사례가액․감정가액․환산가액(소득세법시행령 제176조의 2 제2항 및 제3항)을 순차로 적용하여 산정하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 〔주택소유현황〕 - A주택 : ○○구 ○○동 ○○아파트 11-907(95.6.22.취득) - B주택 : ○○시 ○○읍 ○○리 ○○마을 ○○아파트 112-202(현재 거주) B주택은 1998.5.28 분양계약하였음 〔질의〕 1. B주택은 취득후 5년 내 양도시 양도소득세가 감면되는지와 이 경우 5년간의 기 산일(취득일)은 언제인지 2. B주택 보유상태에서 A주택을 매매하였을 경우 A주택의 1세대1주택 비과세여부와 고가주택의 양도소득세 계산방법 및 장기보유특별공제액은 3. A주택의 실거래가 신고를 함에 있어 주택매입당시의 매매계약서 분실로 취득시 실지거래가액을 입증할 수 없는 경우 취득가액의 계산방법은 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 조세특례제한법 제99조 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면】 ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(이에 부수되는 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2002. 12. 11 단서개정) 1. 자기가 건설한 주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)으로서 1998년 5월 22일부터 1999년 6월 30일까지의 기간 (국민주택의 경우에는 1998년 5월 22일부터 1999년 12월 31일까지로 한다. 이하 이 조에서 신축주택취득기간이라 한다)사이에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택 (2003. 5. 29 개정 ; 주택건설촉진법 부칙) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 2. 주택건설사업자로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간내에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택 (주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 다른 자가 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다. (2003. 5. 29 개정 ; 주택건설촉진법 부칙) ② 소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택은 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (1998. 12. 28 개정) ○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제3호에서 대통령령이 정하는 1세대 1주택이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 1세대라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정고시된 분당일산평촌산본중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. (2003. 12. 30. 개정) ○ 소득세법시행령 제156조 【고가주택의 범위】 (2002. 12. 30 제목개정) ① 법 제89조 제3호에서 가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액 (1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것 을 말한다. (2002. 12. 30 개정) ○ 소득세법시행령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】 ① 법 제95조 제3항의 규정에 의한 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 (2002. 12. 30 개정) 양도가액―6억원 법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익 × ───────── 양도가액 2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 (2002. 12. 30 개정) 양도가액―6억원 법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액 × ───────── 양도가액 ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정) 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 (2000. 12. 29 개정) 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2002. 12. 18 개정) ○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 다목에서 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액 을 말한다. (2002. 12. 30 개정) ○ 소득세법시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】 ② 법 제114조 제5항에서 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. (1999. 12. 31 신설) 1. 생략 2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2002. 12. 30 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ─────―――――――――――――─― 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가) ③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. (1999. 12. 31 신설) 1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 (1999. 12. 31 신설) 2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 (1999. 12. 31 신설) 3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액 (1999. 12. 31 신설) 4. 기준시가 (1999. 12. 31 신설) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재일46014-1667,1996.07.12 건설중인 아파트의 분양계약에 따라 아파트를 취득하는 경우로서 아파트의 완성일 이후 잔금청산이 이루어진 경우에는 그 잔금청산일이 취득시기가 되는 것이나 잔금청산일까지 당해 아파트가 완성되지 아니하였거나 그 완성일이 불분명한 경우에는 사용검사(준공검사)필증 교부일이 취득시기가 되는 것임 다만, 준공검사 전에 사실상 사용하거나 가사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 가사승인일이 그 취득시기가 됨 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재산46014-1211,2000.10.11 1. 거주자로서 주택건설업자와 1998. 5. 22부터 1999. 6. 30까지의 기간(국민주택의 경우에는 1998. 5. 22부터 1999. 12. 31까지)내에 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 신축주택을 그 취득한 날 부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 조세특례제한법 제99조 의 규정에 의하여 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이며 2. 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의한 1세대 1주택을 판정함에 있어 상기 1항에 해당하는 신축주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것임 ※ 위 1.의 “취득한 날”이란 잔금청산일(잔금청산일까지 완성되지 아니한 경우 당해 주택의 완성일)을 말하는 것임 ○ 서일46014-10531,2002.04.24. 1세대 2주택자가 조세특례제한법 제99조 에 해당하는 신축주택을 취득한 이후에 이를 취득한 날부터 5년 이내에 양도하는 경우 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이며, 감면받은 세액에 대하여는 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것임 ○ 서면4팀-26,2005.1.4 1주택 전체의 실지양도가액이 6억원을 초과하면 현행 소득세법시행령 제156조 의 규정에 따라 고가주택에 해당하며, 고가주택으로서 1세대 1주택의 양도소득세 비과세요건을 갖춘 경우의 양도차익계산은 소득세법 제95 제3항 및 같은법시행령 제160조의 규정에 따라 계산하는 것임 |