리모델링 공사비의 필요경비 해당 여부

실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경・개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제함

[회신] 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어「소득세법 시행령」제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것이며(취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없어 환산가액을 취득가액으로 하는 경우는 제외), 이 경우 “자본적 지출”이라 함은 양도자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하는 것으로「같은법 시행령」제67조 제2항 각호의 금액을 포함하는 것이나, 귀 질의의 경우 이에 해당하는지 여부는 공사도급계약서, 대금지급 증빙서류 등 사실관계를 종합하여 판단할 사항입니다. 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 인천광역시 인현동에 소재하는 상가건물을 가지고 있는 건물주임 - 본인은 2005년 8월경에 대지(33평, 일반상업지역)와 건물(건축된 지 33년이 경과한 3층 건물, 약 92평)을 취득하였으며, 건물이 너무 노후하여 2005년 12월부터 2006년 7월까지 1층부터 3층까지 리모델링 공사를 하게 되었음 - 공사비는 첫 계약자와는 52,600,000원, 두 번째 계약자와는 90,000,000원으로 총 140,000,000원이 소요되었음 - 공사비와 관련하여 공사도급계약서 및 은행계좌 이체내역 자료를 모두 가지고 있음 - 위 첫 계약자는 설계사무실을 하고 있는 시공자이나 세금계산서를 발급하지 않고 계약을 했으며, 두 번째 계약자는 사업자등록은 되어 있으나, 건축과 관련이 없는 사업자등록이어서 이 계약자 또한 세금계산서를 발급하지 않았음 - 위 도급계약서에는 시공자의 상세한 신상명세와 계약내용이 기재되어 있음 ○ 질의내용 위와 같이 리모델링 공사와 관련하여 공사도급계약서 및 은행계좌 이체내역 등을 보관하고 있으나, 시공자로부터 세금계산서를 발급받지 못한 경우, 당해 리모델링 공사비가 양도차익 산정시 필요경비로 공제되는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】(2006. 12. 30. 제목개정) ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정) 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) 3. (삭제, 2000. 12. 29.) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) ② 양도자산보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다. (2006. 12. 30. 개정) ③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다. (2006. 12. 30. 개정) 1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제7항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (2006. 12. 30. 개정) ④ 이하 생략 ○ 소득세법 시행령 제67조 【즉시상각의 의제】 ① 사업자가 감가상각자산을 취득하기 위하여 지출한 금액과 감가상가자산에 대한 자본적 지출에 해당하는 금액을 필요경비로 계상한 경우에는 이를 감가상각한 것으로 보아 상각범위액을 계산한다. (1998. 12. 31. 개정) ② 제1항에서 “자본적 지출”이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다 . (1998. 12. 31. 신설) 1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조 (1998. 12. 31. 신설) 2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치 (1998. 12. 31. 신설) 3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치 (1998. 12. 31. 신설) 4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구 (1998. 12. 31. 신설) 5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 (1998. 12. 31. 신설) ③ 이하 생략 ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① ~ ② 생략 ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. (2006. 9. 22. 개정) 1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000. 12. 29. 개정) 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000. 12. 29. 개정) 3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 (2000. 12. 29. 개정) 3의 2.「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) (2006. 9. 22. 신설) 3의 3.「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다) (2006. 9. 22. 신설) 4. 제1호 내지 제3호, 제3호의 2 및 제3호의 3에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것 (2006. 9. 22. 개정) ④ ~ ⑤ 생략 ⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 “대통령령이 정하는 금액”이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다. (1997. 12. 31. 개정) 1. 토 지 (1997. 12. 31. 개정) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000) 2. 건 물 (1997. 12. 31. 개정) 가. 법 제99조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 건물(그 부수토지를 포함한다) 및 동호 라목의 규정에 의한 주택 (2005. 8. 5. 개정) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 다목 또는 라목의 가액 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000) 나. 가목외의 건물 (1999. 12. 31. 개정) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000) 3. 이하 생략 ⑦ 이하 생략 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 서면4팀-1739, 2007.05.29 【질의】 (사실관계) - 아파트 기본골조를 제외한 기존 실내 내부시설 전체를 철거하고, 새로운 시설로 내부전체 인테리어공사를 마친 후 입주(사용)하지 않고 양도하는 경우 (질의내용) - 위와 같은 경우 공사비 전액을 자본적 지출로 볼 것인지, 공사비 중 도배공사비, 도장(페인트)공사비, 마루공사비 등을 건별로 구분하여 제외한 금액을 필요경비로 볼 것인지 여부 【회신】 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 「소득세법 시행령」제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것이며, 이 경우 “자본적 지출”이라 함은 양도자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하는 것으로 같은법 시행령 제67조 제2항 각호의 금액을 포함하는 것이나, 귀 질의의 경우 이에 해당하는지 여부는 사실관계를 종합하여 판단할 사항임. ○ 서면4팀-42, 2007.01.04 실지거래가액으로 양도차익을 산정함에 있어「소득세법」제97조 및 같은법 시행령 제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류 등에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제되는 것이나, 귀 질의의 경우 이에 해당하는지 여부는 사실관계를 종합하여 판단할 사항임. ○ 서면4팀-1634, 2005.09.09 1. 공동주택의 리모델링의 경우, 「소득세법 시행령」제154조 제1항(1세대 1주택의 범위)에서 정하는 보유기간의 계산은 건물의 증축ㆍ개축 등과 같이 리모델링 전ㆍ진행중(사업기간)ㆍ후의 보유기간을 통산하는 것이며, 거주기간의 계산에 있어 리모델링 사업기간 중의 실제 거주한 기간은 포함되는 것이나, 실제 거주하지 않은 기간은 제외되는 것임. 2. 리모델링된 주택은 리모델링 기간 중에 주택이 멸실되지 아니한 것이므로 멸실후 새롭게 건축된 건물이라 할 수 없는 바, 리모델링 공사기간과 관계없이 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 기존 리모델링 주택과 양도하여야 「소득세법 시행령」제155조 제1항의 규정에 의한 일시적 2주택의 비과세특례를 적용받을 수 있는 것임. 3. 장기보유특별공제율은 양도당시의 주택 면적을 기준하여 적용하는 것이므로, 리모델링 공사로 전용면적이 44.99평에서 55평으로 증가하여 기준면적(149㎡)을 초과하는 경우「소득세법」제95조 제2항의 규정에 의한 기준면적 미만 고가주택의 공제율을 적용받을 수 없는 것임. 4. 주택투기지역내의 리모델링 주택을 양도하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정함에 있어서 그 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우 취득가액은 「소득세법」 제97조 제1항 다목, 동법 시행령 제163조 제12항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정하는 것임. 매매사례가액, 감정가액이 없는 경우 환산가액에 의하는 바, 환산가액은 동법 시행령 제176조의 2 제2항 제2호(환산한 취득가액＝양도당시의 실지거래가액×취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가)규정에 의하는 것이며, 이 경우 환산한 취득가액외의 기타필요경비는 동법 제97조 제3항 제2호 및 동법 시행령 제163조 제6항의 규정에 의한 개산공제액(취득당시의 기준시가×3％(미등기양도자산의 경우 0.3％))으로 하는 것으로서 리모델링 공사비용 등 추가부담금은 취득가액을 실지취득가액에 의하는 경우 외에는 필요경비에 산입하지 않는 것임 . 5. 리모델링된 주택에 대한 양도차익의 산정은「소득세법」제100조의 규정에 의하는 것으로서,「주택법」에 의한 주택리모델링사업에는「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재개발사업 또는 주택재건축사업에 관한 양도차익 산정방법을 규정한 「소득세법 시행령」제166조의 규정이 적용되지 아니함. 6. 리모델링 주택을 양도하여 기준시가로 양도차익을 산정시 양도가액 및 취득가액은「소득세법」제99조의 규정에 의하여 당해 주택의 양도 또는 취득당시의 기준시가를 적용하여 산정하는 것이며, 리모델링으로 증가한 면적(연면적의 순증가분을 말함)에 대한 기준시가는 리모델링 완성당시의 동법 동조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 산정한 가액을 취득가액에 산입하는 것임. ○ 서면4팀-12, 2006.01.05 1. 생략 2. 자산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 기타 필요경비는 「소득세법」제97조 제1항 제2호 내지 제4호에 규정하는 것으로 하는 것이나, 다만, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없어 환산가액을 취득가액으로 하는 경우의 기타 필요경비는 같은법 시행령 제163조 제6항에서 규정하는 금액으로 하는 것임.