1필지의 토지 중 일부를 양도하는 경우 취득가액 계산 방법

실지거래가액에 의해 양도차익을 산정함에 있어 1필지의 토지 중 일부를 양도하는 경우 취득가액은 전체 취득가액에 그 양도하는 토지의 면적이 전체 토지의 면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액으로 하는 것임

[회신] 실지거래가액에 의한 양도차익을 계산함에 있어 취득가액이라 함은 취득당시 거래당사자간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 증빙서류에 의하여 확인되는 것을 말하는 것이며, 1필지의 토지 중 일부를 양도한 경우 취득가액 계산 방법은 기존 질의회신문(서면인터넷방문상담4팀-1805호, 2004. 11. 8 및 재일46014-1874호, 1998. 9. 26)을 참고하시기 바랍니다. ※ 서면4팀-1805, 2004.11.08 귀 질의와 같이 지목이 다른 3필지의 토지를 4인이 필지별 가액의 구분없이 공동으로 취득하여 면적을 기준으로 각자의 지분별로 분할하여 등기한 후 양도하는 경우 양도자 각자의 실지 취득가액은 전체 취득가액에 그 양도하는 토지의 면적이 전체 토지의 면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액으로 하는 것이며, 위와 관련하여 유사사례에 대한 기존 질의회신문(재일 46014-1874, 1998.9.26.)을 참고바람. ※ 재일46014-1874, 1998.09.26 1. 생략 2. 귀 질의의 경우와 같이 대지와 도로를 함께 취득한 후 그 중 일부를 양도하는 경우 취득가액은 전체 취득가액에 그 양도하는 토지의 면적이 전체 토지의 면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액으로 하는 것임. 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 1989년 1월 54,000평의 임야 1필지를 취득함 - 당해 토지의 일부는 개발제한지역(농림지역)에 해당하고 일부는 개발가능지역(관리지역)에 해당함 - 취득당시 계약서가 있으나, 매매대금은 개발제한지역과 개발가능지역으로 구분기재되어 있지 아니함 - 2005년 6월 위 토지 중 관리지역에 해당하는 15,000평(매매계약서에 관리지역 15,000평으로 명시됨)을 양도함 - 2005년 7월 위 토지를 분할(64필지)하였고, 새로 부여된 지번별로 2005년 8월에 한국감정원에 의뢰하여 감정평가를 받았음 ○ 질의내용 위 양도한 토지 15,000평[개발가능지역(관리지역)]의 취득가액을 아래와 같이 양도당시의 감정평가액을 이용하여 안분 계산하는 것이 적정한지 여부 양도한 면적의 감정평가액 • 양도한 면적의 취득가액 = 전체 취득가액 × --------------------- 전체 면적의 감정평가액 * 감정평가액 : 2005년 8월 감정분 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】(2006. 12. 30. 제목개정) ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정) 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) 3. (삭제, 2000. 12. 29.) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) ② 이하 생략 ○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】(2006. 12. 30. 제목개정) ① 생략 ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000. 12. 29. 개정) ③ 생략 ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996. 12. 31. 신설) ② ~ ⑪ 생략 ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) ⑬ 생략 ○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】 ① ~ ⑤ 생략 ⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」제48조의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다. (2007. 2. 28. 항번개정) ⑦ 이하 생략 ○ 소득세법 시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】 ① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1999. 12. 31. 신설) 1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 (1999. 12. 31. 신설) 2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 (2005. 2. 19. 개정) ② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. (1999. 12. 31. 신설) 1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2003. 12. 30. 개정) 양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가 제1호의 매매사례가액 또는 × ――――――――――――― 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가 2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2005. 12. 31. 개정) 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ───────────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가) ③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. (1999. 12. 31. 신설) 1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 (1999. 12. 31. 신설) 3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액 (1999. 12. 31. 신설) 4. 기준시가 (1999. 12. 31. 신설) ④ 법률 제4803호 「소득세법개정법률」 부칙 제8조에서 정하는 날(이하 “의제취득일”이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)에 대하여 제3항 제1호 내지 제3호의 규정을 적용함에 있어서 의제취득일 현재의 취득가액은 다음 각호의 가액 중 많은 것으로 한다. (2005. 2. 19. 개정) 1. 의제취득일 현재 제3항 제1호 내지 제3호의 규정에 의한 가액 (1999. 12. 31. 신설) 2. 취득당시 실지거래가액이나 제3항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 가액이 확인되는 경우로서 당해 자산(상속 또는 증여받은 자산을 제외한다)의 실지거래가액이나 제3항 제1호, 제2호의 규정에 의한 가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간동안의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액 (1999. 12. 31. 신설) ⑤ 생략 ○ 부가가치세법 시행령 제48조 의 2【과세표준의 안분계산】 ① ~ ③ 생략 ④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다. (2000. 12. 29. 개정) 1. 토지와 건물 등에 대한 「소득세법」 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다 . 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. (2006. 2. 9. 개정) 2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다. (2000. 12. 29. 개정) 3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다. (2000. 12. 29. 개정) ⑤ 생략 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 서면4팀-1805, 2004.11.08 【질의】 1. 자산의 취득내용 <매매계약서상〉 ㆍ부동산 종류 : 산 XXX-1 9,O58㎡(임야), XXX-4번지 231㎡(대지), XXX-5번지 683㎡(대지) ㆍ취득일 : 2002. 5. 27. ㆍ매매대금 : 422,400천원(평당 140,000원) ㆍ매수인 : A, B, C, D 4인 〈등기부상〉 ㆍ산 XXX-1을 4필지로 분할한 후 각자의 지분비율에 따라 다음과 같이 취득등기 A : 산 XXX-1 2,314㎡ B : 산 XXX-1 3,362㎡ C : 산 XXX-1 2,083㎡ 및 XXX-4 231㎡ D : 산 XXX-1 1,299㎡ 및 XXX-5 683㎡ 2. 양도현황 매수인 4인 모두가 2004. 5월 모두 양도를 하였으며 동 자산은 투기지정지역에 해당하여 실지거래가액 과세대상임. (질의사항) - 위와 같이 지목이 다른 필지를 지목구분 없이 4인이 평당 14만원으로 매입하여 자기가 투자한 비율만큼의 토지를 분할하여 취득등기를 하였음. - 이 경우 실지거래가액에 의한 취득가액을 산정함에 있어서 양도자 각자의 취득가액 안분계산방법 【회신】 귀 질의와 같이 지목이 다른 3필지의 토지를 4인이 필지별 가액의 구분없이 공동으로 취득하여 면적을 기준으로 각자의 지분별로 분할하여 등기한 후 양도하는 경우 양도자 각자의 실지 취득가액은 전체 취득가액에 그 양도하는 토지의 면적이 전체 토지의 면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액 으로 하는 것이며, 위와 관련하여 유사사례에 대한 기존 질의회신문(재일 46014-1874, 1998.9.26.)을 참고바람. ○ 재일46014-1874, 1998.09.26 【질의】 (질의) 본인은 602-32번지 대지 800평을 (주)○○로부터 920,O00,000원에 구입하키로 하고 계약서를 작성하였는데 계약서에는 대지 800평외에 602-32번지에 속하는 도로부분 120평도 구입하는 것으로 되었음. 도로부분 120평은 20m 도로로 다수인이 공공용물로 사용하고 있으며 경제적 가치도 없고 보상받을 수도 없으므로 본인은 도로부분 120평에 대해서 본인 앞으로 소유권이전등기도 안했음. 단지 (주)○○가 602-32번지 800평에 속하는 도로라 하여 취득계약서상에 대지 800평, 도로 120평으로 표시되었을 뿐임. 본인이 602-32번지 대지 800평을 제삼자에게 양도하고 양도소득세를 실지거래가액으로 신고했을 때 800평의 평당취득가액은 다음 A, B중 어느 것이 적합한지. 도로부분 120평은 보상가치·경제적가치가 없으므로 본인이 602-32번지 800평을 양도할 때는 양도계약서에는 표시하지 않았고 본인은 도로 120평에 대해 소유권을 주장할 의사가 없음. 본인이 대지 800평을 양도한 후에도 도로 120평은 (주)○○ 명의로 등기되어 있고 (주)○○는 부도가 나서 폐업하고 도산한 상태임. *** 다 음 *** A : 920,O00,000÷(800평＋120평)＝920,000원 이유 : 계약서에 도로도 구입한 것으로 되어 있으므로 대지 800평 원가와 도로 120평 원가를 별개로 보아 각각 취득원가를 계산하여야 함. B : 920,000,000÷800평＝1,150,000 이유 : 도로는 대지구입시 부수적으로 취득한 것이므로 대지 800평에 대한 취득부대비용이나 양도소득 계산시 필요경비로 보가나 도로라는 것은 경제적가치가 0이기 때문에 도로 120평 원가는 따로 계산할 필요가 없으므로 【회신】 1. 토지의 이용편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여하는 경우에는 그 도로에 충당된 토지의 취득가액상당액은 필요경비에 해당하는 것이나, 2. 귀 질의의 경우와 같이 대지와 도로를 함께 취득한 후 그 중 일부를 양도하는 경우 취득가액은 전체 취득가액에 그 양도하는 토지의 면적이 전체 토지의 면적에서 차지하는 비율 을 곱하여 계산한 금액으로 하는 것임. ○ 재일46014-1153, 1997.05.10 【질의】 본인은 서대문구청에 토지를 공공용지로 협의 매도하였는데 단일필지인 면적 108㎡를 임야 66㎡ 도로 42㎡로 구분 평가하여 임야는 공시지가 가격으로 보상을 받았고 도로는 개인 사유재산이라 하더라도 법적인 삼분의 일 가격으로 보상이 된다하여 할 수 없이 보상을 받게 되었음.(참조 : 매매계약서 사본) 이 경우 양도소득세를 신고함에 있어 양도가액을 임야는 공시지가로, 도로는 보상가액으로 해서 양도소득세를 신고해도 되는지 아니면 전자를 무시하고 단일필지이므로 전체를 공시지가 또는 보상가액으로 보는 것이 옳은지 【회신】 1. 기준시가에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 단일필지의 토지가 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법이 적용되는 공공사업용으로 당해 공공사업의 시행자에게 양도되거나 토지수용법 기타 법률에 의하여 수용되면서 보상금액을 부분적(용도별)으로 별도의 가격으로 평가하여 보상받은 경우에도 당해 필지의 기준시가를 전체의 토지에 적용하여 양도가액을 산정하는 것이며, 2. 당해 필지에 대한 보상금액의 합계액이 기준시가에 의한 양도가액보다 낮은 경우에는 그 보상금액을 기준시가에 의한 양도가액으로 적용하는 것임. ○ 서면5팀-817, 2007.03.12 【질의】 (개요) 경매로 나온 토지, 건물 및 기계장치를 일괄매입하여 개별매각을 하고자 함. 토지와 건물의 감정가격은 30억원이고 기계장치의 감정가격은 15억원임. 감정시점은 2004.12.30.이고, 경락받는 시점은 2006.7월임. 일괄취득가액은 15억원임. 일괄취득시 취득가액 안분계산은 「부가가치세법 시행령」 48의 ④에 따라 실지거래가액에 의하고 가액의 구분이 불분명한 경우에는 감정평가액 등에 따라 안분하여 계산하는 것으로 알고 있음. (질의) 1. 경락물건을 일괄취득할 때 가격의 구분이 불분명한 경우로 볼 수 있는 것인지. 정확히 각각의 취득물건가액이 정해져 있지 아니한 경우에는 가액의 구분이 불분명한 것이라 판단하고 있음. 이에 대한 정확한 판단을 부탁함. 2. 가액의 구분이 불분명한 경우로 볼 때 「부가가치세법 시행령」 48의 ④에서의 감정평가가액이란 공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 감정평가법인이 평가한 감정평가액을 말하므로 2004.12.30.에 이루어진 감정평가가액에 따른 안분계산은 불가능한 것으로 알고 있음. 따라서 이 경우 기준시가, 장부가액 및 취득가액의 순서에 따라 안분계산하는 것으로 알고 있음. 질의자의 판단이 맞는 것인지. 3. 가액의 구분이 불분명한 경우로 볼 때 2004.12.30.에 이루어진 법원의 감정가액을 무시하고 경락으로 일괄취득하는 시점에 토지, 건물 및 기계장치에 대한 감정평가를 하여 이에 따른 취득가액 안분계산을 하고자 함. 이것이 현행 법률에 부합하는 것인지. 【회신】 토지, 건물 및 기계장치를 함께 취득한 경우로서 토지와 건물의 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득당시의 기준시가 등을 감안하여 「소득세법 시행령」제166조 및 「부가가치세법 시행령」제48조의 2 제4항 규정을 적용하여 안분계산하는 것임.