공동상속주택과 일반주택을 보유하던 1세대가 일반주택을 양도하는 경우

공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유 주택으로 보는 것이며, 이 경우 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 때에는 소득세법령 각호의 순서에 의하는 것임

[회신] 귀 질의와 관련된 조세법령 및 기 질의회신문(재재산-938, 2006.8.4 / 서면4팀-1154, 2005.7.8 / 서일46014-11127, 2002.8.29)을 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - ○○시 ○○구의 소형아파트 2채보유(A주택, B주택) - A주택 : 남편과 부인과 두자녀가 같이살던 1주택으로, 1989년 남편의 사망으로 아내와 두 자녀가 공동상속함(아내 3/8, 장녀 3/8, 차녀 2/8) 12년 보유 12년 거주(장녀는 2000년 결혼하여 분가했음) 상속 당시 장녀가 호주승계받았고 지금 현재는 아내가 호주임 - B주택 : 남편 사망후 아내 이름으로 1주택 취득(1990년 취득) 16년보유, 거주는 안함 ○ 질의내용 1. B주택을 거주하고 매도할 경우 양도소득세 비과세를 받을 수 있는지? 2. 장녀와 사위가 2005년 ○○시에 아파트를 구입했는데, 3년보유 2년 거주하면 비과세를 받을 수 있는지? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정) 2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) 4. 이하생략 ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 이하생략 ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ① 생략 ② 상속받은 주택(피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음 각호의 순위에 따른 1주택을 말한다)과 그 밖의 주택(이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. (2002. 12. 30. 개정) 1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택 (1997. 12. 31. 개정) 2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택 (1997. 12. 31. 개정) 3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택 (1997. 12. 31. 개정) 4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택) (1997. 12. 31. 개정) ③ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택(상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말한다)외의 다른 주택을 양도하는 때에는 당해 공동상속주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우는 그러하지 아니하며 이 경우 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 때에는 그 2인 이상의 자중 다음 각호의 순서에 따라 당해 각호에 해당하는 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. (1995. 12. 30. 개정) 1. 당해 주택에 거주하는 자 2. 호주승계인 3. 최연장자 ④ 이하생략 나. 관련 예규 (법률, 시행령, 시행규칙) ○ 재재산-938, 2006.08.04 【질의】 ㆍ제 목 : 소득세법해석과 과세에 대한 질의 ㆍ내 용 : 1999년 피상속인의 소유 1주택(비과세요건 갖춤)을 배우자(5／10), 자(3／10), 자(2／10)로 3인 모두 40세 이상 별도 세대로 1주택씩(비과세 요건 갖춤)을 소유하고 있음. 이때 (가)지분이 가장 큰 모의 일반주택을 먼저 양도하고 그 후에 (나)상속받은 주택을 양도하고저 함. ㆍ질의 (가) : 위 (가)와 같이 모가 특례 제155조 ②항과 같이 일반주택을 먼저 양도할 때 제155조 ②항을 적용 비과세 되지 않는지. ㆍ질의 (나) : 위 (나)와 같이 상속주택을 양도 할 때 지분이 작은 자 2인은 1주택씩(상속 1주택을 3개의 주택으로 보지 않고 지분이 가장 큰 1인만의 소유로)으로 보지 않기 때문에 비과세 되지 않는지. 【회신】 소득세법시행령 제155조 제2항 의 규정에 의하여 “상속받은 주택”과 그밖의 주택(일반주택이라 함)을 국내에 각 1개씩 소유하다 일반주택을 양도하는 경우에는 일반주택 1개를 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세규정을 적용하나, 동일세대원으로부터 상속받은 주택은 “상속받은 주택”으로 볼 수 없어 위의 규정이 적용되지 않음. ○ 서면4팀-1154, 2005.07.08 【질의】 대구광역시 ○○구 23평 아파트를 1996년 분양받아 살다가 이번에 매각을 하려하는데 2005년초 31평 아파트를 상속받았음. 지분은 1/3임. 본인 집을 팔면 양도소득세가 비과세대상으로 알고 있는데 상속으로 인하여 1가구 2주택으로 간주하여 양도소득세를 내야하는지. 【회신】 1. 1주택(이하 “일반주택”이라 함)을 보유한 1세대가 별도세대인 피상속인으로부터 주택을 상속받아 2주택이 된 상태에서 그 중 일반주택을 양도하는 경우 소득세법 시행령 제155조 제2항 의 규정에 의하여 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택의 비과세를 판정하는 것이나, 일반주택 1개를 보유한 자가 1주택을 소유한 부와 동일세대를 구성하여 1세대 2주택인 상태에서 부의 사망으로 부의 소유주택을 상속받은 경우로서 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 2개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보는 것임. 2. 소득세법 시행령 제154조 제1항 의 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택(상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말한다)외의 다른 주택을 양도하는 때에는 당해 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유 주택으로 보는 것이며, 이 경우 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 때에는 그 2인 이상의 자 중 소득세법 시행령 제155조 제3항 각호의 순서에 따라 당해 각호에 해당하는 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 것임. 3. 귀하의 사례와 유사한 기 질의회신문(재산 46014-1214, 2000. 10. 12. ; 서면4팀-836, 2005. 5. 27. ; 서면 4팀-824, 2005. 5. 27.)을 참고 바람. ○ 서일46014-11127, 2002.08.29 【질의】 1. 1969. 10. 28 친정아버지의 사망으로 공동으로 단독주택을 상속받음. (지분내역 : 친정어머니 : 1/7, 장남인 오빠 : 2/7, 장녀인 본인 : 1/7, 차녀인 여동생 : 1/7, 차남인 남동생 : 2/7) 2. 상기 단독주택의 노후로 1990. 11. 27 허물고 2층짜리 다가구용단독주택으로 재건축함.(지분비율 : 1/5씩 동일비율) : 현재 친정어머니 거주 3. 1996. 12. 20 본인의 남편명의로 31평형 아파트 매입하여 2002년 7월 현재 이 아파트를 매도하고자 함. 이 경우 1세대1주택으로 비과세 해당여부 【회신】 공동상속주택 외의 다른 주택 양도에 대한 1세대1주택의 비과세 여부 판정시 당해 공동상속주택은 소득세법시행령 제155조 제3항 의 규정에 따라 그 소유자를 판정하는 것이며 상속개시일 이후 다른 상속인의 지분을 일부 증여 등으로 취득하여 당초 공동상속지분이 변경된다 하더라도 증여 등으로 추가 취득하는 지분을 새로운 주택의 취득으로 보지 않는 것이며, 공동상속주택의 소유자 판정은 상속개시일을 기준으로 판정하는 것임.