양도시기 및 비사업용 토지 판정

비사업용 토지를 판정함에 있어 토지 소유기간 중 지목이 변경된 경우 “지목별 비사업용 토지 해당” 여부를 판단하며, 기간기준을 적용함에 있어서는 “지목별 비사업용 토지 해당” 기간을 합산하는 것임

[회신] 1. 소득세법 제104조의 3 제1항 규정의 “비사업용 토지”는 당해 토지를 소유하는 기간 중「같은법 시행령」제168조의 6 규정에서 정하는 기간 동안「같은법」제104조의 3 제1항의 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것입니다. 2. 위 “1”을 적용함에 있어 토지 소유기간 중 지목이 변경된 경우, 지목별로 소득세법 제104조의 3 제1항 각 호에 해당(이하 “지목별 비사업용 토지 해당”이라 함)하는지 여부를 판단하며, 동조 제1항 및「같은법 시행령」제168조의 6 규정의 “대통령령이 정하는 기간”을 계산함에 있어서는 “지목별 비사업용 토지 해당” 기간을 합산하는 것입니다. 3. 자산의 양도시기를 판정함에 있어 당해 자산의 매매대금을 2회 이상으로 분할하여 수수할 것을 약정하고, 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함함) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것으로서「소득세법 시행규칙」제78조 제3항의 장기할부조건에 해당하는 경우에는「같은법 시행령」제162조 제1항 제3호의 규정에 의하여 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함함) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날을 양도시기로 하는 것입니다. 이 경우 “사용수익일”은 당사자간의 계약에 | [ 회 신 ] | | 의하여 사용수익하기로 약정한 날로 하는 것이나, 별도 약정이 없는 경우에는 양도자가 사용승낙을 하고 매수인이 당해 자산을 실질적으로 사용할 수 있게 된 날로 하는 것입니다. | 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 경기 화성시 ○○리 소재 토지를 2003년 취득하여 2007년 현재까지 나대지 상태로 보유하던 중, 자동차학원을 운영하는 법인으로부터 현재는 사업자금이 부족하니 잔금지불일까지 임대료를 지불하는 조건으로 아래와 같이 매매제의가 옴 < 임대차 조건 > - 토지 소유자는 법인에게 토지사용승낙을 해 주고, 법인이 학원 허가•준공하여 운영하되, 잔금지불일까지 임대차계약에 의거 월임대료를 지급함 < 매매 조건 > - 임대차계약 동시에 토지 매매계약 - 총매매 예상 가액 : 80억 원 - 대금 지불 조건 • 계약금 : 2007년 10월 중 매매대금의 10% • 중도금 : 계약일로부터 2개월 이내 40% • 잔금 : 학원 허가•준공일 또는 영업개시일로부터 2년 시점 50% ○ 질의내용 상기와 같이 임대 및 매매할 경우 매매대금 청산일 기준으로 소득세법에 의거 “양도일 직전 3년 중 2년 이상을 직접 사업에 사용”한 것으로 보아 비사업용 토지에서 제외되는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정) ○ 소득세법 제104조 의 3【비사업용 토지의 범위】 ① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 이하 생략 ② 이하 생략 ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날 (1999. 12. 31. 개정) 4. 이하 생략 ② 이하 생략 ○ 소득세법 시행령 제168조 의 6【비사업용 토지의 기간기준】 법 제104조의 3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령이 정하는 기간”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005. 12. 31. 신설) 2. 이하 생략 ○ 소득세법 시행규칙 제78조 【장기할부조건의 범위】(2000. 4. 3. 제목개정) ① ~ ② 생략 ③ 영 제162조 제1항 제3호에서 “재정경제부령이 정하는 장기할부조건”이라 함은 법 제94조 제1항 각호에 규정된 자산의 양도로 인하여 당해 자산의 대금을 월부ㆍ연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말한다. (2001. 4. 30. 개정) 1. 당해 자산의 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 수입할 것 (1999. 5. 7. 개정) 2. 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것 (2000. 4. 3. 개정) 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 서면4팀-1874, 2007.06.12 1.「소득세법」제104조의 3 제1항 규정의 “비사업용 토지”는 당해 토지를 소유하는 기간 중「같은법 시행령」제168조의 6 규정에서 정하는 기간 동안「같은법」제104조의 3 제1항의 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것임. 2. 토지 소유기간 중 지목이 변경된 경우, 지목별로 「소득세법」 제104조 의 3 제1항 각 호에 해당(이하 “지목별 비사업용 토지 해당”이라 함)하는지 여부를 판단하며, 동조 제1항 및「같은법 시행령」제168조의 6 규정의 “대통령령이 정하는 기간”을 계산함에 있어서는 “지목별 비사업용 토지 해당” 기간을 합산하는 것임. 3. 생략 ○ 서면4팀-371, 2006.02.22 【질의】 소득세법 시행령 제162조 제1항 제3호 의 규정인 장기할부조건부 매매에 따른 취득 및 양도시기는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익중 빠른 날로 규정되어 있는바, 이 경우 사용수익이라 함은 양도자의 사용승락 후 양수자가 실제 사용, 수익한 날만을 의미하는 것인지 아니면 양도자의 사용승락 없이 양수자가 본인 의사에 따라 실제 사용, 수익한 날까지도 포함하는 것인지 여부 【회신】 당해 자산의 매매대금을 2회 이상으로 분할하여 수수할 것을 약정하고 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함함) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것으로서 소득세법 시행규칙 제78조 제3항 의 장기할부조건에 해당하는 경우에는 소득세법 시행령 제162조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함함) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른날을 취득시기로 하는 것임. 이 경우 “사용수익일”은 당사자간의 계약에 의하여 사용수익하기로 약정한 날로 하는 것이나, 별도 약정이 없는 경우에는 양도자가 사용승낙을 하고 매수인이 당해 자산을 실질적으로 사용할 수 있게 된 날로 하는 것임. ○ 서면4팀-1844, 2007.06.04 【질의】 (내용) - 2005년 7월 아래의 내용과 같이 임야의 매매계약을 체결하고 2차 중도금을 지급한 경우에는 매수인이 신축주택의 공사착공을 할 수 있도록 토지 사용승락을 하기로 하였으며 매매계약 조건에 따라 매수인은 2006. 6. 9. 건축허가를 받아 2006. 6. 15. 공사를 착공하였음. ㆍ매매계약 및 계약금 : 2005.7.18.(1억, 현금) ㆍ1차 중도금 : 2005.7.22.(0.52억, 현금) ㆍ2차 중도금 : 2005.12.12.(1.42억, 현금) ㆍ3차 중도금 : 2006.2.10.(2.84억, 어음만기) ㆍ잔금 : 2007.3.30.(8.86억, 어음만기) ㆍ소유권 이전 등기일 : 2006.12.29. (질의) - 위의 경우 장기할부조건에 의한 공사착공일을 양도시기로 보는지 소유권이전 등기일을 양도일로 보는지. 【회신】 소득세법 시행규칙 제78조 제3항 의 규정에 의한 양도하는 자산의 양도시기를 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날로 보는 “장기할부조건의 양도”란 당해 자산의 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 수입하고 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 경우를 말하는 것임. ○ 재재산-893, 2006.07.28 【질의】 장기할부조건 매매부동산의 양도시기는 소유권이전등기접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날인 바, 다음의 장기할부조건 매매토지의 양도시기를 판정함에 있어 양도 계약 체결시 양도자는 매수인이 당해 토지를 실질적으로 사용할 수 있도록 사용승낙을 하는 경우, 이러한 사용승낙일을 사용수익일로 볼 수 있는지 여부 • 2002. 11. 계약금 10％ → 토지사용승낙일(사용승낙서 작성ㆍ교부) • 2003. 6. 중도금 40％ • 2003. 12. 잔금지급약정일 40％ • 2004. 8. 도시개발구역 지정 • 2005. 12. 잔금청산일 * 양도대금을 1년 이상의 기간 동안 2회 이상 분할하여 수령 【회신】 소득세법 시행규칙 제78조 제3항 의 규정에 의한 장기할부조건으로 양도하는 자산의 양도시기는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날로 하며, 이 경우 사용수익일이라 함은 당사자간의 계약에 의하여 사용수익을 하기로 약정한 날을 말하나 별도의 약정이 없는 경우에는 양도자의 사용승낙으로 인하여 양수인이 당해 자산을 실질적으로 사용할 수 있게 된 날을 말함. 따라서, 귀 질의 사례의 경우 당사자간에 사용수익일에 대해 별도의 약정은 없으나 양수인이 당해 자산을 실질적으로 사용할 수 있도록 양도자가 사용승낙서를 교부하였다면 당해 사용승낙서를 교부한 날을 사용수익일로 보는 것이나, 이러한 사용승낙서의 교부로 인하여 양수인이 당해 자산을 실질적으로 사용할 수 있게 되었는지 여부는 사실관계를 종합하여 판단할 사항임.