부동산 무상사용에 따른 이익의 계산방법

양도가액에서 공제할 필요경비 중 “자본적 지출액”은 법령에 열거된 경비를 말하는 것으로서 토지의 이용편의를 위하여 지출한 묘지이장비용은 양도자산의 필요경비로 산입하는 것임

[회신] 1. 거주자의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비 중 “자본적 지출액”은 소득세법 시행령 제163조 제3항 각호의 경비를 말하는 것으로서 토지의 이용편의를 위하여 지출한 묘지이장비용은 양도자산의 필요경비로 산입하는 것입니다. 2. 이 경우 세금계산서 등 영수증을 수수하여 양도소득세 신고시 제출함으로써 그 사실관계가 확인되는 경우에 필요경비로 인정되는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 1. 유연 분묘 3기가 있는 2,550평의 임야를 취득하여 시설농원을 만들려고 함 2. 하우스 설치를 위하여는 분묘 3기를 이장하여야 하나 묘주들이 많은 이장비를 요구함 3. 당초 위 임야 구입시는 매입가에 분묘면적까지 포함되었으나 추가로 이장비를 부담하여야 하는 상태임 ○ 질의내용 묘주들의 요구대로 이장비를 지급하였을 경우 나중에 양도시 필요경비로 얼마까지 공제받을 수 있고 공제받기 위하여 구비할 서류는 무엇인지 ? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) 3. (삭제, 2000. 12. 29.) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) ② 양도자산보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다. (1994. 12. 22. 개정) ○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 (중간생략) ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. (2000. 12. 29. 개정) 1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000. 12. 29. 개정) 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000. 12. 29. 개정) 3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것 ○ 소득세법시행령 제67조 【즉시상각의 의제】 (중간생략) ② 제1항에서 “자본적 지출”이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다. (1998. 12. 31. 신설) 1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조 (1998. 12. 31. 신설) 2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치 (1998. 12. 31. 신설) 3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치 (1998. 12. 31. 신설) 4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구 (1998. 12. 31. 신설) 5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 (이하생략) ○ 소득세법 시행규칙 제79조 【양도자산의 필요경비 계산등】 ① 영 제163조 제3항 제4호에서 “재정경제부령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 비용을 말한다. (1998. 8. 11. 직제개정) 1. 「하천법」ㆍ「댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률」 기타 법률에 의하여 시행하는 사업으로 인하여 당해 사업구역내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금등의 사업비용과 「개발이익환수에 관한 법률」에 의한 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다). 다만, 「개발이익환수에 관한 법률」 제12조 의 규정에 의하여 양도소득세가 개발비용에 계상된 경우의 개발부담금상당액을 제외한다. 2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용 3. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비 4. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 가액 5. 사방사업에 소요된 비용 6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 서면4팀-1033, 2006.04.21 【질의】 (현황) 경기도에 소재한 토지(임야 및 전)를 양도하면서 실지거래가액으로 신고할 경우 (질의) 아래와 같은 사항에 대하여 필요경비로 인정받을 수 있는지 여부 ① 타인명의 주택이 존재할 경우 매수자의 요구로 주택을 매입하여 토지와 건물을 양도할 경우 주택취득비 ② 위와 같으나 미등기 상태인 경우 ③ 관리지역 임야에 산지전용신고후 대체산림자원 조성비, 면허세, 벌목 및 측량비, 산림경영계획서 작성비용 등 ④ 지적분할과 관련하여 지출된 측량비 ⑤ 고압선 철탑과 관련하여 한전과 지상권설정을 위한 측량비와 지적분할비 ⑥ 분묘기지권 1기에 대한 이장비 【회신】 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 소득세법 제97조 및 같은법 시행령 제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것이며, 귀 질의의 경우 구체적으로 이에 해당하는지 여부는 증빙서류를 확인하여 사실판단할 사항임. ○ 서면4팀-2287, 2005.11.23 【질의】 (현황) 1. 본인은 인천시 ○○군 ○○면 소재 임야를 양도하면서 계약금은 2004.4.12. 중도금은 2004.5.31. 각각 수령하였고, 잔금은 2004.5.24. 수령하기로 계약하였으나 묘지이장 소송으로 인해 2005.9.2. 수령함. 2. 특약사항에 양도자가 묘지를 이장해 주기로 계약이 되었는데, 이름 없는 묘가 추가적으로 발생하여 이 묘지를 이장해주라는 매수자의 요청으로 소송이 진행되어 잔금청산일이 지연되었으며, 당초 계약서 내용대로 2004.5.24. 잔금을 수령하였다면 기준시가로 계산되는데, 토지투기지역으로 지정된 이후인 2005.9.2. 잔금을 수령함으로써 실거래가로 신고하게 되었음. (질의) ① 이 경우 묘지 이장비용을 양도비용으로 인정받을 수 있는지 여부 ② 소송으로 인한 변호사 비용은 양도와 관련된 비용으로 인정받을 수 있는지 여부 ③ 이 경우 원 계약서 내용대로 잔금이 지급되었다면 기준시가로 신고되는데, 소송 때문에 잔금이 지연된 경우 실거래가로 신고되어 너무 차이가 나는데 구제받을 수 있는 방법은 없는지. 【회신】 1. 소득세법 제96조 제1항 제6의 2호 “지정지역”에 소재하는 부동산의 경우 그 지정일 이후 최초로 양도하는 분부터 실지거래가액을 적용하여 양도소득세를 과세하는 것이며, 이 경우 양도일은 소득세법 시행령 제162조 의 규정에 의하는 것이므로 잔금청산일 및 등기접수일 중 빠른날이 지정일 이후에 도래하는 경우에는 실지거래가액으로 양도소득세를 과세하는 것임. 2. 거주자의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비 중 양도비는 소득세법 시행령 제163조 제5항 각호의 경비를 말하는 것이며, 자산을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용에는 자산을 양도하기 위한 계약서 작성비용ㆍ공증비용ㆍ인지대ㆍ소개비 등을 포함하는 것이나, 귀 질의 묘지이장관련 소송비용은 이에 해당하지 아니하는 것임. 3. 그리고 토지의 이용편의를 위하여 지출한 묘지이장비용은 양도자산의 필요경비(자본적지출)로 산입하는 것이며, 이 경우 세금계산서 등 영수증을 수수하여 양도소득세 신고시 제출함으로써 그 사실관계가 확인되는 경우에 필요경비로 인정하는 것임.