공동소유 단독주택의 고가주택 양도차익 산정방법

1주택을 여러 사람이 공유하고 있는 때에는 공유자 각인이 1주택을 소유한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세규정을 적용하는 것임

[회신] 1. 「소득세법 시행령」 제154조 제1항에 의한 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어 동 시행령 제155조 제15항에서 말하는 “다가구주택”이란 「건축법 시행령」별표1 제1호 다목의 규정에 의한 다가구주택을 말하는 것이며 2. 1주택을 여러 사람이 공유하고 있는 때에는 공유자 각인이 1주택을 소유한 것으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조 제1항에 의한 1세대 1주택 비과세규정을 적용하는 것입니다. 3. 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택을 공동으로 소유하다가 양도하는 경우 공동소유자별 양도차익은 아래의 계산산식에 의하는 것입니다. (소득세법 제95조 제1항의 (양도가액×지분율) － (6억원×지분율) 규정에 의한 양도차익 × 지분율) × ────────────────── (양도가액×지분율) 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 1. 1997년 1월 서울시 은평구 소재 대지 1,100㎡, 단층주택 156㎡를 친족이 아닌 지인관계의 갑과 을이 1/2지분씩 공동취득함 2. 주택은 1968년 신축된 구옥으로서 갑, 을은 독립된 주거공간(각각 방3, 거실1, 주방1, 출입문 등)에서 별도의 세대를 구성하여 3년이상보유, 2년이상 거주하였음 3. 2006년 은평 뉴타운지역으로 지정되어 약 20억원에 SH공사에 수용되고 각 세대별 10억원씩 별도로 수령함 ○ 질의내용 1. 위 주택은 건축법상 다가구 주택법 시행 이전에 신축된 주택으로서 실질 이용실태는 2세대가 독립하여 거주 할 수 있도록 구분되어있고, 연 건축면적 156㎡로 건축법시행령 별표1의 다가구용 단독주택 규정에 부합하는 경우 소득세법 적용시 사실상 사용용도에 따라 공동주택으로 보는 다가구용 단독주택에 해당하는지 여부 ? 2. 1세대1주택 비과세에 해당되고 고가주택인 경우 거주자별 양도차익 계산방법은 ? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정) 2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) 4. (삭제, 2005. 12. 31.) ○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 「임대주택법」에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우 (2005. 2. 19. 개정) 2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다. (2006. 2. 9. 개정) 가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우 (2006. 2. 9. 개정) 나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. (2006. 2. 9. 신설) 다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. (2006. 2. 9. 개정) 3. 1년 이상 거주한 주택을 재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우 (1998. 4. 1. 직제개정) (이하생략) ○ 소득세법시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 (중간생략) ⑮ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 다가구주택(이하 “다가구주택”이라 한다)을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다. (이하생략) ○ 소득세법 시행규칙 제74조 【다가구주택】 영 제155조 제15항에서 “재정경제부령이 정하는 다가구주택”이라 함은 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 해당하는 것을 말한다. 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. (2005. 3. 19. 개정) ○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】 ③ 제89조 제1항 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법시행령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】 ① 법 제95조 제3항의 규정에 의한 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하는 때에는 6억원에 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. (2002. 12. 30. 개정) 1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 (2002. 12. 30. 개정) 양도가액―6억원 법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익 × ───────── 양도가액 2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 (2002. 12. 30. 개정) 양도가액―6억원 법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액 × ───────── 양도가액 ② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조 제2항의 규정을 준용한다. ○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】 ① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 서면4팀-1572, 2005.09.01 【질의】 본인은 다른 주택없이 상기 주소지, 다가구주택의 ½지분을 소유하고 있음. 나머지 ½은 결혼하여 출가한 누이동생(동일세대원 아님)이 소유하고 있음. 본인의 소유분 전부를 제3자에게 양도할 경우 양도소득세가 과세되는지. 동 주택의 소유기간은 8년 정도이고 7년 이상 거주하고 있음. 다가구주택 전체는 9억4천만원이고 본인지분 전체의 양도가액은 4억7천만원임. 1인 또는 동일세대원 소유시 지분양도일 경우는 비과세 요건이 안된다고 알고 있지만 본인의 경우는 본인 소유분 전체를 양도하는 것이지 지분양도하는 것이 아니라고 생각됨. 집전체를 소유하다가 양도를 하면 비과세가 되고 집 반만 소유하다가 양도를 할 때는 과세가 된다고 함.(소유하고 있는 전부를 양도했음에도) 그리고 본인 지분 전부를 나머지 ½을 갖고 있는 본인 동생에게 양도하면 또 달라지는지. 【회신】 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 에 의한 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어 건설교통부장관이 정하는 다가구용 단독주택의 건축기준에 의하여 건축허가를 받아 건축된 다가구주택의 공유지분을 양도하는 경우 소득세법 시행규칙 제74조 규정에 의하여 공동주택의 지분 양도에 해당함. 따라서 귀 사례와 같이 동일세대원이 아닌 자와 공유지분으로 소유하는 다가구주택의 경우로서 공유지분만을 양도하는 경우에는 당해 납세자의 선택에 따라 1가구(그 부수토지를 포함)의 본인 소유지분만 동법 시행령 제154조 제1항의 규정을 적용받을 수 있는 것이며, 그 외의 부분은 양도소득세가 과세되는 것임 ○ 서면4팀-2272, 2006.07.14 【질의】 ㆍ서울 ○○구 ○○동 XXX-8 (대지 174.5평방미터 건물 2층 각층 97.2평방미터) ㆍ다가구용 단독주택으로 1981.9.17. 취득 후 계속거주 다른 소유주택없음. ㆍ위 주택을 6억8천만원에 양도할 경우 1세대 1주택으로 양도소득세가 비과세 되는지 아니면 고가주택에 해당되어 8천만원만 과세하는지. 【회신】 1주택 전체의 실지양도가액이 6억원을 초과하면 현행 소득세법 시행령 제156조 규정에 의거 고가주택에 해당하며, 고가주택으로서 1세대 1주택 양도소득세 비과세요건을 갖춘 경우의 양도차익 계산은 소득세법 제95조 제3항 및 동법 시행령 제160조의 규정에 따라 계산하는 것임. ○ 서면4팀-2553, 2006.07.28 【제목】 1세대주택 비과세 적용시 1주택을 여러 사람이 공유하고 있는 경우에는 공유자 각인이 1주택을 소유한 것으로 보는 것이며 그 공유자가 동일세대인 경우 세대별 공유지분을 1주택으로 봄 【질의】 (사실관계) A 주택(수원) : 총3년1개월 보유예정(재건축전 2년6개월 ＋ 준공후 7개월) - 아파트 매입 : 2002.10월 - 재건축사업계획승인 : 2005.4월(실거주 2년6개월) - 관리처분 예정일 : 2005.9월 - 준공예정일 : 2008.9월 - 아파트 양도 예정일 : 2009.4월 B 주택(강남) : 부부공동명의로 재건축 대체아파트에서 1년거주후 A주택준공 1년 전매도 예정임. - 일반분양권 취득 : 2005.6월 - 아파트 준공일 : 2006.2월 - 아파트 양도 예정일 : 2008.4월(단, B주택에서 1년 거주함) C 주택(잠실) : - 일반분양권 매입 예정일 : 2008.4월 - 아파트 준공 예정일 : 2008.8월 - A주택 매도후 C주택으로 이사 예정일 : 2009.4월 (질의) 1. B주택은 부부공동명의로 되어 있으며, B주택을 1주택으로 볼 수 있는지. 1주택으로 볼 수 있는 경우 비과세에 해당하므로 6억원 이상만 과세되는지. 2. 현행 소득세법 시행령 제156조 의 2 제5항의 규정은 2005.12.31. 신설된 규정으로 2005.12.31. 이전에 관리처분계획인가된 조합원입주권에 대하여는 개정 전 시행규칙 제71조 제2항 제3호 및 제4호가 적용되는지. 즉 개정규정에 따라 준공후 세대전원이 이사하여 1년이상 거주시에만 비과세 적용되는지. 3. A주택 준공 및 입주 1년내에 A주택 비과세요건(3년보유)을 채우고 A주택 매도후 C주택으로 이사하는 경우 일시적2주택으로 비과세 적용받을 수 있는지 여부 【회신】 1. 소득세법 제89조 제3호 의 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 1주택을 여러 사람이 공유하고 있는 때에는 공유자 각인이 1주택을 소유한 것으로 보는 것임. 다만, 그 공유자가 동일 세대를 구성한 경우에는 세대별 공유지분을 1주택으로 보아 동 규정을 적용하는 것이며, 1주택을 수인이 소유하고 있는 경우 고가주택의 판정은 소유지분에 관계없이 판정대상 주택이 현행 소득세법 시행령 제156조 규정에 의한 고가주택의 범위에 해당하면 이를 고가주택으로 취급하는 것임. 2. 국내에 1주택을 소유하면서 거주하는 1세대가 그 주택이 2005.12.31. 이전에 주택재개발사업 또는 주택재건축사업 시행으로 사업시행기간동안 거주하기 위하여 취득한 주택(대체주택)을 「소득세법시행령」 제156조 의 2 제5항 각 호의 요건을 모두 갖추어 양도하는 때에는 제154조 제1항의 규정을 적용받을 수 있는 것임. 3. 소득세법 시행령 제155조 제1항 의 일시적 2주택인 경우에 대한 1세대 1주택의 특례를 적용함에 있어서 기존주택을 멸실하고 재건축한 주택은 재건축주택의 완공시점에서 새로 취득한 주택으로 보는 것이 아니라 기존주택의 연장으로 보는 것임. ○ 서면4팀-1583, 2006.06.05 【질의】 - 본인은 아버지와 함께 4층 근린생활시설 및 주택을 지분으로 2분지1씩 소유하고 있으나 4층만 주택으로 사실상 ½을 주택으로 사실상 본인의 주택으로 생각되지 않지만 1세대2주택의 중과가 두려워 다른 주택을 구입한 적이 없음. - 본인이 40세이상으로 부동산 중개업소등에서는 아파트 청약 및 무주택자로 간주되어 양도소득세나 보유세를 내지 않는 다고 들어 확인차 질의함. - 본인의 경우 주택을 보유하지 않는 세대로 보아 세법을 적용하는지 및 무주택청약 1순위 자격이 있는지에 대하여 질의함. 【회신】 소득세법 제89조 제1항 제3호 의 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 1주택을 여러 사람이 공유하고 있는 때에는 공유자 각인이 1주택을 소유한 것으로 보는 것임. 다만, 그 공유자가 동일 세대를 구성한 경우에는 세대별 공유지분을 1주택으로 보아 동 규정을 적용하는 것임. ○ 서면4팀-2627, 2005.12.27 【질의】 (현황) 상속주택 : 1986.2. 주택을 아래와 같이 지분상속 받았으며, 양도가액 23억원임. ㆍ모 : 3/12, 기타 3자녀 : 6/12 ㆍ자 : 3/12(대표 상속인 : 소득세법 시행령 제155조 제3항 제2호 호주승계인) (질의) 대표 상속인의 1세대 1주택 고가주택 매각시 양도차익 및 장기보유특별공제액 계산시 지분별 양도가액을 의미하는지 주택 전체의 양도가액을 기준으로 계산하는지. 【회신】 「소득세법 시행령」 제156조 의 규정에 의한 고가주택의 판정은 그 소유지분에 관계없이 1주택(그 부수토지 포함. 이하 같음) 전체를 기준으로 판정하고, 1세대 1주택의 양도소득세 비과세요건을 갖춘 고가주택을 양도하는 경우 그 양도차익은 「소득세법」 제95조 제3항 및 「같은법 시행령」 제160조의 규정에 따라 계산하는 것임. ○ 서면4팀-333, 2006.02.17 【제목】 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 고가주택을 공동으로 소유하다가 양도한 경우 양도소득은 6억 초과분에 해당되는 양도차익에 지분율을 곱하여 계산함 【질의】 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 공동소유 고가주택에 대한 양도차익 계산방법 【회신】 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택을 공동으로 소유하다가 양도하는 경우 공동소유자별 양도차익은 아래의 계산산식에 의하는 것임. (양도가액×지분율) － (6억원×지분율) ( 소득세법 제95조 제1항 의×지분율) × ───────────────── 규정에 의한 양도차익 (양도가액×지분율)