부동산의 증여 해당여부

분양받은 상가에 대한 분양대금을 완납하였으나 미등기인 상태로 부동산임대업을 영위하다 자녀에게 증여하고 자녀명의로 소유권이 바로 이전 등기된 경우 부동산을 증여받은 것으로 보는 것임.

[회신] 귀 질의의 경우 증여자가 분양취득하여 부동산임대업을 영위하던 당해 부동산을 자녀의 명의로 소유권이전등기를 한 경우에는 부동산의 증여로 보는 것이며, 이 경우 증여재산가액은 소유권이전등기접수일을 기준으로 하여 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액이 되는 것입니다. 1. 질의내용 요약 O 사실관계 A는 K사(상가분양법인)와 경기도 용인시 소재 상가( 상속세 및 증여세법 제61조제1항제3호 에 해당하지 아니하는 상업용 건물)를 2005.3.10에 3억원에 분양계약을 체결하고 2005년 12월 31일 동 분양금 3억원을 완납한 후 동 부동산을 명도받았으나 이의 소유권이전등기는 하지 않은 상태에서 동 부동산을 월세 150만원으로 임대(사업자등록은 2005.3.10.에 함)하여 오다가 2006.8.1. A의 子인 B명의로 대가없이 부동산의 소유권은 곧바로 등기하고 B가 새로이 사업자등록을 하여 자기책임하에 부동산임대업을 계속하고 있음. O 질문내용 (질문1) A가 위와 같이 소유권등기를 하지 아니하고 곧바로 B명의로 등기한 경우 증여재산은 A의 분양계약에 관한 권리인지, 아니면 B명의로 등기한 상가부동산인지 (질문2) B명의의 부동산을 증여자산으로 본다면 증여재산가액은 A의 취득가액인지 아니면 B명의 등기당시 기준으로 상속세 및 증여세법 제60조 의 규정에 따라 평가한 가액인지 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) O 상속세및증여세법 시행령 제23조 【증여재산의 취득시기】 ① 법 제31조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 법 제33조 내지 법 제45조의 2의 규정이 적용되는 경우를 제외하고는 증여재산의 취득시기는 다음 각호의 1에 의한다. (2003. 12. 30. 개정) 1. 권리의 이전이나 그 행사에 등기등록을 요하는 재산에 대하여는 등기등록일. 다만,「민법」제187조의 규정에 의한 등기를 요하지 아니하는 부동산의 취 득에 대하여는 실제로 부동산의 소유권을 취득한 날로 한다.(2005.8.5.단서개정) 2. 다음 각목의 1에 해당하는 경우에는 그 건물의 사용승인서 교부일. 이 경우 사용승인전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일로 하고, 건축허가를 받지 아니하거나 신고하지 아니 하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.(2003.12.30.개정) 가. 건물을 신축하여 증여할 목적으로 수증자의 명의로 건축허가를 받거나 신고를 하여 당해 건물을 완성한 경우 (2003. 12. 30. 개정) 나. 건물을 증여할 목적으로 수증자의 명의로 당해 건물을 취득할 수 있는 권리(이하 이 호에서 󰡒분양권󰡓이라 한다)를 건설사업자로부터 취득하거나 분양권을 타인으로부터 전득한 경우 (2003. 12. 30. 개정) O 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 󰡒평가기준일󰡓이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다. ② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. ③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류규모거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. O 소득세법 기본통칙 94-1【부동산을 취득할 수 있는 권리의 예시】 영 제157조 제3항에서 󰡒부동산을 취득할 수 있는 권리󰡓라 함은 법 제98조에서 규정하는 취득시기가 도래하기 전에 당해 부동산을 취득할 수 있는 권리를 말하는 것으로 그 예시는 다음과 같다. 1. 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리(아파트당첨권 등) 2. 지방자치단체한국토지공사가 발행하는 토지상환채권 3. 대한주택공사가 발행하는 주택상환채권 4. 부동산매매계약을 체결한 자가 계약금만 지급한 상태에서 양도하는 권리 나. 관련 예규(판례, 심판례, 심사례, 예규) O 서면인터넷방문상담4팀-1343,2005.07.29 1. 아버지가 건물을 증여할 목적으로, 건설업자로부터 취득한 신축건물을 아들명의로 소유권보존 등기한 경우에는 부동산의 증여로 봄이 타당 하며, 이에 해당하는지 여부는 당해 건물의 취득과정, 신축비용의 지급자 등 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항임(이하생략) O 재삼 46014-1141.1999.1.22. 부동산을 증여받은 경우 그 증여재산 취득시기는 소유권이전등 기접수일이며, 증여재산의 가액은 증여일을 기준으로 하여 평가하는 것 으로서 증여일 이후 증여자가 당해 재산을 사용․수익함에 따라 얻은 이익 상당 액을 증여재산가액에서 차감하지 아니하는 것임. O 서면4팀-389. 2005.3.16. 1. 부동산을 증여받은 경우 상속세및증여세법 시행령 제23조 제1항 제1호의 규정에 의하여 소유권이전등기신청서 접수일이 그 증여재산의 취득시기가 되는 것임. 2. 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 산정함에 있어 서의 그 취득가액 및 양도가액은 소득세법 제96조 및 제97조 제1항 제1호의 규정에 의 한 󰡐당해 자산의 가액󰡑에 증여가액중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 산정하는 것이며, 이 경우 양도가액 산정을 위한 󰡐당해 자산의 가액󰡑은 증여일 현재 상 속세및 증여세법 제 60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말하며, 취득가액 산정을 위한 󰡐당 해 자산의 가액󰡑은 소득세법 제97조 제1항 제1호 의 규정에 의한 가액을 말함. 3. 상속세및증여세법 제60조 제1항 및 제2항의 규정에 의하 여 증여재산의 가액 은 증여일 현재 시가에 의하는 것 이며, 시가란 불 특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지 는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서, 같은법시행령 제49조 제1항 각 호의 가액(이하 “매매가액 등”이라 함)은 당해 증여재산의 시가범위에 포함되는 것임. 이 경우 같은조 제5항의 규정에 의하여 증여일 전후 3월 이내의 기간 중 당해 재산 또는 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액 등이 있는 경우 당해 가액은 시가로 인정될 수 있는 것이며, 또한, 평가기준일 전 2년 이내의 기간(증여일전 3월 이내의 기간을 제외) 중에 매매 등이 있는 경우로서 평가기준일부터 같은조 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 당해 매매가액 등은 같은법시행령 제56조의2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있는 것임.