고가주택의 양도차익 산정방법

양도소득세 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함)에 해당하는 자산의 양도차익 계산은 법령에 따라 안분계산하는 것임

[회신] 1. 조세특례제한법 제99조의 3에 해당하는 신축주택은 「소득세법」 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 ‘1세대 1주택’을 판정함에 있어 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것입니다. 2. 소득세법 제89조 제1항 제3호의 규정에 의하여 양도소득세 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함)에 해당하는 자산의 양도차익 계산은 소득세법 제95조 제3항 및 동법 시행령 제160조의 규정에 따라 계산하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 기존주택(전용면적 30.5평) 1채를 보유하고 있는 상태에서, 2001년 8월 신축주택(49평)을 분양받아 2003년 7월 입주하여 현재까지 거주하고 있으며, 금년도 기존주택의 공시지가는 694백만원임 ○ 질의내용 조세특례제한법 제99조 의 3에 해당하는 신축주택을 보유한 상태에서 기존주택을 양도할 경우, 기존주택의 양도가격이 6억원을 초과하면 양도소득세 비과세 대상이 아닌지, 또는 6억원 초과분에 대해서만 양도소득세가 부과되는지 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정) 2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) 4. 이하생략 ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 이하생략 ○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】 ① ~ ② 생략 ③ 제89조 제1항 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. (2005. 12. 31. 개정) ④ 이하생략 ○ 소득세법 시행령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】 (2002. 12. 30. 제목개정) ① 법 제95조 제3항의 규정에 의한 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하는 때에는 6억원에 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. (2002. 12. 30. 개정) 1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 (2002. 12. 30. 개정) 양도가액―6억원 법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익 × ───────── 양도가액 2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 (2002. 12. 30. 개정) 양도가액―6억원 법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액 × ──────── 양도가액 ② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조 제2항의 규정을 준용한다. ○ 조세특례제한법 제99조 의 3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 (2001. 8. 14. 제목개정) ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역외의 지역에 소재하는 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 (2003. 5. 29. 개정 ; 주택건설촉진법 부칙) 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다. 2. 자기가 건설한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우 (2003. 5. 29. 개정 ; 주택건설촉진법 부칙) 신축주택취득기간내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택 ② 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택은 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) ③ 제1항의 규정을 적용받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다. (2000. 12. 29. 신설) ④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2000. 12. 29. 신설) 나. 관련 예규 (법률, 시행령, 시행규칙) ○ 서면4팀-2618, 2006.08.02 【 질의】 (사실 현황) ［APT 1, 소재지 : 인천시 ○○구 ○○동 소재］ 2001.8. 취득(거주중) ［APT 2, 소재지 : 인천□□ 신도시소재］ 당초계약조건 : 1차 2003.6.10. 계약금 10％, 2차 2003.7.10. 계약금 10％ 실제계약금납부 : 2003.6.10.(계약금 20％ 완납) 2005.10.27. 등기완료 (질의) - 위와 같은 경우에 질문1) ［APT 1］ 매매시 1세대 1주택 비과세규정에 해당 되는지 여부 질문2) ［APT 2］을 5년이내 양도할 경우 양도소득세 부과여부 및 5년 후 양도할 경우 양도소득이 어느 정도 인지. 【회신】 1. 조세특례제한법 제99조 의 3에 해당하는 신축주택은 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정에 의한 ‘1세대 1주택’을 판정함에 있어 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하므로, 신축주택외의 다른 1주택을 양도하는 경우 양도일 현재 당해 주택의 보유기간이 3년 이상(서울, 과천, 5대신도시의 경우 2년 이상 거주요건을 추가 충족)인 경우에는 소득세법 시행령 제154조 제1항 의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세(실지양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택은 제외)되는 것임. 2. 거주자(주택건설업자 제외)가 2001.5.23.부터 2003.6.30.까지(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역의 경우 2002.12.31.까지)의 기간 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하고 취득한 신축주택(매매계약일 현재 입주한 사실이 없는 주택을 말하며 분양권을 구입하여 취득하는 주택은 제외)을 그 취득일로부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면(5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상 소득금액에서 차감)하는 것이며, 감면세액의 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것임. 3. 위 1호를 적용함에 있어 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제1항 제3호 규정의 고가주택에 해당되는 경우에는 양도소득세가 감면되지 아니하는 것이며, 「매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날」이라 함은 「당해 신축주택의 계약금을 완납한 날」을 말하는 것임. ○ 서면4팀-2272, 2006.07.14 【질의】 ㆍ서울 ○○구 ○○동 XXX-8 (대지 174.5평방미터 건물 2층 각층 97.2평방미터) ㆍ다가구용 단독주택으로 1981.9.17. 취득 후 계속거주 다른 소유주택없음. ㆍ위 주택을 6억8천만원에 양도할 경우 1세대 1주택으로 양도소득세가 비과세 되는지 아니면 고가주택에 해당되어 8천만원만 과세하는지. 【회신】 1주택 전체의 실지양도가액이 6억원을 초과하면 현행 소득세법 시행령 제156조 규정에 의거 고가주택에 해당하며, 고가주택으로서 1세대 1주택 양도소득세 비과세요건을 갖춘 경우의 양도차익 계산은 소득세법 제95조 제3항 및 동법 시행령 제160조의 규정에 따라 계산하는 것임. ○ 서면4팀-427, 2006.02.28 【질의】 (질의사항) 아래의 3주택을 보유하고 있는 1세대가 그 중 1주택을 양도하는 경우에 있어 비과세 및 양도세율 적용여부 1. A주택 : 경기도 소재 고가주택(호가 6억원 이상)으로 11년간 거주하고 질의일 현재 임대중에 있는 주택 2. B주택 : 경기도 소재 주택으로서 조세특례제한법 제99조 의 3의 규정에 해당하는 감면대상 신축주택에 해당함. 질의일 현재 세대전원이 거주하고 있는 주택 3. C주택 : 수도권 및 광역시 외의 농촌 소재 주택(기준시가 1억원 이하 주택임)으로서 피상속인으로부터 상속받은 소수지분자의 상속주택( 소득세법 시행령 제155조 제2항 의 선순위 상속주택으로 1999.12.10. 상속받음) (질의 1) 상기 3주택중 고가주택인 A주택을 먼저 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 여부와 과세대상인 경우 적용될 양도세율 (질의 2) 상기 3주택중 B주택을 양도하는 경우로서 그 취득일로부터 5년이 경과하여 양도하는 경우 적용될 양도세율 (질의 3) 상기 3주택 중 C주택을 먼저 양도하는 경우 적용될 양도세율 【회신】 (질의 1) 귀 사례의 경우 보유하고 있는 3주택 중 1주택은 조세특례제한법 제99조 의 3의 규정에 해당하는 감면대상 신축주택이고 또 1주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택(실지 양도가액이 6억원을 초과하는 주택)이고, 나머지 1주택은 중과세율 적용제외 주택으로서 공동상속주택의 소수지분을 소유한 경우이므로, 3주택 중 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택(실지 양도가액이 6억원을 초과하는 주택)을 먼저 양도한 경우에는 양도소득세는 과세되는 것임. 이 경우 양도차익 등은 소득세법 제95조 제3항 및 동법 시행령 제160조의 규정에 따라 계산하는 것이며, 이 경우 양도세율은 당해 주택의 과세표준의 크기에 따라 같은법 제104조 제1항 제1호의 해당세율(9％∼36％)을 적용하면 됨. (질의 2) 귀 사례의 경우 3주택 중 조세특례제한법 제99조 의 3의 규정에 해당하는 감면대상 신축주택을 그 취득일로부터 5년이 경과된 상태에서 먼저 양도하는 경우에는 당해 신축 주택의 취득일부터 5년간 발생하는 양도소득금액(동법 시행령 제40조 제1항의 산식에 의하여 계산한 금액)을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감(소득금액의 감면)하는 것이며, 이 경우 차감하는 소득금액에 대한 산출세액에 대하여는 농어촌특별세가 과세되는 것임. 이 경우 양도세율은 당해 주택의 과세표준의 크기에 따라 같은법 제104조 제1항 제1호의 해당세율(9％∼36％)을 적용하면 됨. (질의 3) 귀 사례의 경우 3주택 중 공동상속주택의 소수지분을 먼저 양도하는 경우 적용되는 양도세율은 피상속인의 취득일부터 양도일까지의 보유기간이 2년 이상이므로 당해 주택의 과세표준의 크기에 따라 같은법 제104조 제1항 제1호의 해당세율(9％∼36％)을 적용하면 됨.