비거주자의 비과세 특례 적용여부

거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)에 주택과 부수토지를 현물출자하는 경우 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것임

[회신] 귀 질의와 관련되는조세법령 및 기존 질의회신문(서면4팀-122, 2005.01.14.외)를 보내드리니 참고하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 1. A연립주택 9세대는 각각 본인소유토지 25평중 9평과 현금95,000,000원을 공사비 분담금으로 지급하고 아파트 재건축 후 9세대를 공급받기로 하고 2. 시공사는 반포동000번지 B연립주택과 ***번지 A연립주택 9세대 토지를 합병하여 19세대 아파트를 신축함에 있어 B연립주택을 매입하고 A연립주택 9세대로부터 양도지분 9평을 평당 6,000,000원에 계산하며, 현금 95,000,000원을 지급받고 재건축아파트 9세대를 공급한다 3. A연립주택 9세대는 재건축시 조합이 형성되지 않았고 공동사업자등록증도 신청하지 않았으며 토지 25평중 16평은 등기이전하지 않고 9평은 시공사로 등기이전함 4. 시공사는 재건축 19세대 아파트중 9세대를 원거주인 A연립주택 9세대에게 공급하고 나머지 10세대를 일반분양 한 후 시공사 매출로 인식함 ○ 질의내용 기존 A연립주택 세대원이 재건축된 아파트를 양도할 경우 토지의 취득시기는 언제인지 ? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2003. 12. 30. 개정) ② 도시개발법 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. (2000. 12. 29. 개정) 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 서면4팀-122, 2005.01.14 【제목】 공동사업에 현물출자하는 경우 자가사용 주택은 수입금액에 산입하지 아니하며, 그 주택의 취득시기는 사용검사필증교부일, 그 부수토지는 현물출자일임 【질의】 (내용) □ 20세대 미만의 재건축으로 도시 및 주거환경정비법의 적용대상이 아닌 다음의 경우 - 종전의 연립주택 소유자 12명(“갑”이라 함)이 모여서 12세대의 연립주택을 멸실하고 19세대의 공동주택(아파트)을 건축하여 12세대는 종전 소유자가 갖기로 하고 - 주택건설업자(“을”이라 함)는 건설용역을 제공한 대가로 “갑”으로부터 공사부담금 9억원을 받고 19세대 중 나머지 7세대를 “을” 책임하에 일반분양하여(분양수익은 “을”에게 귀속됨) 공사비에 충당하는 대물변제 조건임. - “을”은 주택신축판매업을 주업으로 영위하는 법인이 아니고 일반건축업을 영위하는 법인이며 당초 건축허가시는 “갑”의 구성원인 종전 주택소유자 12명이었으나 2004. 9. 14. 7세대의 부수토지를 “갑”에서 “을”명의로 대물변제를 원인으로 소유권이전함과 동시에 건축주를 변경하고 공사를 완료하여 건물사용승인을 받았으며 “갑”은 각 지분별 1세대씩 12세대와 “을”의 소유 7세대를 동시에 소유권보존등기를 하였음. - “갑”과 “을”은 당초부터 공동사업약정을 한 바 없으며 건축주가 13(“갑”＋“을”)으로 변경되는 과정에서도 “갑”과 “을”이 공동사업을 영위한다는 계약은 없었고 “을”은 7세대의 아파트와 부수토지를 공사비의 대가로 취득한 것임. 1. 준공을 1주일 앞두고 “갑”소유의 부수토지 중 7세대 지분의 부수토지를 “을”에게 대물변제를 원인으로 소유권이전등기하는 경우 “갑”의 소득세 또는 양도소득세 납세의무 2. 종전 주택소유자인 “갑”이 재건축 후 본인지분에 대한 주택을 보존등기하는 경우 기존 주택의 공동사업출자일에 양도로 보아야 하는지 여부 3. 상기 2.에서 양도로 보는 경우 종전 주택의 양도가액, 취득가액의 산정방법 및 신축주택의 취득시기는 언제로 보아야 하는지 등. 【회신】 1. 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 종전 주택과 그 부수토지를 공동사업에 현물출자하는 경우 소득세법 제88조 제1항 의 규정에 의하여 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 주택과 부수토지가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며, 귀 질의가 이에 해당하는지 여부는 사실관계를 종합하여 판단할 사항임. 2. 공동사업자가 공동으로 주택을 신축하여 본인들이 거주할 1주택씩에 대하여 공동지분을 교환ㆍ등기하여 자가사용하고 잔여주택 및 부수토지를 대물변제하는 경우 공동사업자 본인들이 자가사용하는 1주택에 대하여는 당해 주택신축판매 공동사업자의 소득금액계산에 있어서 총수입금액에 산입하지 아니하는 것이며, 자가사용하는 새로운 주택의 양도차익을 산정함에 있어 그 취득시기는 소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호 의 규정에 의하여 주택은 사용검사필증교부일, 그 부수토지는 현물출자일이 되는 것임. 귀 질의와 관련된 기질의회신문(재재산 46014-119, 2002. 6. 7. 및 서일 46011-11709, 2003. 11. 25.)을 참고하기 바람. ○서면4팀-2506, 2005.12.14 【질의】 서울시 ○○구 ○○동에 있는 빌라(18세대, 1983년 신축)를 재건축 추진하여 2002.12월 말경 19세대로 준공후 1세대는 일반분양하고 18세대는 조합원 본인들이 입주할 예정으로 있음. 당해 재건축은 2004. 7월 조합결성후 18인 공동사업자 명의로 부가가치세 사업자 등록(건설업)을 필하였으며, 도시및주거환경정비법에 의한 정식 재건축은 아님. 〔질의〕 1. 상기와 같이 도시및주거환경정비법에 의한 재건축이 아닌 일반 재건축인 경우 재건축시점에서 당초 본인 대지 지분 전체를 양도로 보는지 아니면 외부분양(1세대)으로 인해 세대별로 각각 감소한 지분(세대당 약1.5평)만 양도로 보는지. 2. 20년 가까이 거주하다가 일반 재건축조합의 조합원인 본인의 재건축된 빌라를 타인에게 매도할 경우 본 재건축빌라외의 다른 주택이 없는 경우로서 1세대 1주택 소유자인 경우 1세대 1주택 비과세요건인 보유기간의 기산일은 언제인지. 【회신】 1. 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 「소득세법」 제88조 제1항 의 규정에 의하여 현물출자한 날 또는 등기 접수일 중 빠른 날에 당해 자산 전체가 사실상 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것임. 2. 거주자들이 주택과 그 부수토지를 현물출자하여 20세대 미만의 주택을 신축하고 당해 신축주택 중 본인들이 1주택을 사용하고 나머지 주택을 일반 분양하는 경우, 공동사업자 본인들이 자가 사용하는 신축주택에 대한 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 의 1세대 1주택 비과세를 판정함에 있어 보유기간 기산일은 사용검사필증교부일(사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임. ○서면4팀-1306, 2005.07.25 【질의】 (사실관계) 1. 건물은 42세대로 되어있고 토지는 공유지분으로 되어있는 연립주택을 철거하고 주상복합건축물을 공사중에 있음. 2. 공사중 건설사와는 상가의 분양, 공부정리의 용이성 등을 고려하여 토지는 건설사로 등기이전하고 공사완료 후 사용승인을 필한 후 건설사 명의로 보존등기를 하고 각 세대의 아파트는 건설사로부터 이전등기를 할 계획임. 3. 세부내역 - 2003.5. 건축물 멸실신고, 2003.7월 건축물 철거개시, 2003.10.30. 등기부상 멸실등기 - 2003.10.9. 관할구청으로부터 42세대 명의로 건축허가를 득함. - 2003.10.18. 주민대표와 시공사간 건설공사 약정을 하였고, - 2003.12.23. 각 세대별 아파트공급계약서를 시공사로부터 제공받고 2004.1월부터 2004.9월사이 주민지분 대지를 시공사에 소유권이전 (질의사항) 1. 위와 같이 대지를 시공사로 소유권이전하는 것이 양도소득세 과세대상에 해당하는지 여부 2. 양도소득세가 비과세되는 경우로서 건물 준공 후 기존의 세대원은 당초의 토지지분보다 감소하게 되는 경우 이에 따른 양도소득세가 추가로 발생하는지 여부 【회신】 양도소득세 과세대상인 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것이며, 거주자가 공동사업을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 공동사업에 현물출자하는 경우 「소득세법」 제88조 제1항 의 규정에 의하여 등기여부에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른날에 당해 부동산이 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것임. 귀 질의의 경우가 매도에 해당하는지 또는 현물출자에 해당하는지의 여부는 관련사실을 종합하여 판단하여야 할 사항임. ○ 서면4팀-247, 2005.02.14 【질의】 (내용 및 질의) 도시 및 주거환경정비법에 의한 재건축사업이 아니고 10명의 조합원이 임의로 낡은 주택을 철거하고 20개 신축한 후 10개의 주택은 1개씩 소유 입주하기로 하고, 나머지 10개는 일반에게 분양하기로 함. 다만, 이 사업을 위해 출자 약정을 함에 있어 종전 개인 대지지분 20평중 10평은 출자하지 않고 본인 소유 그대로 하기로 하고, 나머지 10평의 지분만 출자하여 위신축한 건물과 함께 일반분양자에게 판매하여 지분 소유권을 이전하기로 사전 약정한 경우로써 공동사업에 대지를 현물출자한 것이 양도소득세 과세라고 할 경우 실질적으로 사업에 출자하기로 한 10평이 과세대상인지, 아니면 종전 소유한 토지 20평 전부가 양도소득세 과세대상인지. 【회신】 1. 거주자가 공동사업(주택신축판매업등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 종전주택과 그 부수토지를 공동사업에 현물출자하는 경우 소득세법 제88조 제1항 의 규정에 의하여 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른날에 당해 토지가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며, 2. 공동사업자가 공동으로 주택을 신축하여 본인들이 거주할 1주택씩에 대하여 공동지분을 교환ㆍ등기하여 자가사용하고 잔여주택 및 부수토지를 대물변제하는 경우 공동사업자 본인들이 자가사용하는 1주택에 대하여는 당해 주택신축판매 공동사업자의 소득금액계산에 있어서 총수입금액에 산입하지 아니하는 것이며, 자가사용하는 새로운 주택의 양도차익을 산정함에 있어 그 취득시기는 소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호 의 규정에 의하여 주택은 사용검사필증교부일, 그 부수토지는 현물출자일이 되는 것임. 3. 귀하의 사례와 유사한 우리청 기 질의회신문(재재산46014-119, 2002.6.7. ; 소득46011-3608, 1996.12.27. ; 소득46011-1619, 1998.6.18.)을 참조하기 바람. ○ 서면4팀-214, 2005.02.01 【질의】 - 기존 9명이 보유하던 토지와 건물을 멸실하고 19세대의 주택을 신축하여 기존의 9명에게 1세대씩 분배하고 나머지 10세대를 일반분양함. - 일반분양분 수입금액을 건설회사의 공사도급금액으로 충당하고자 하며 구 주택건설촉진법상의 조합을 구성하지 않고 건축법상 건축허가에 의하여 건축하는 것임. (질의사항) 1. 위의 경우 현물출자에 해당하여 양도소득세 과세대상에 해당하는 범위 2. 현물출자시 당시의 자산의 양도가액 산정방법 3. 일반과세사업자등록 후 국민주택 초과분에 해당하는 공사와 관련하여 부가가치세법상 매입세액의 공제를 받을 수 있는지 여부 4. 공동사업으로 인한 종합소득세 신고시 건설회사 전체공사도급금액 중 일반분양분에 대한 필요경비 계산방법 【회신】 1. 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 현물출자하는 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 자산 전체가 사실상 유상양도된 것으로 보는 것임. 2. 자산의 양도차익을 산정함에 있어 적용할 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하는 것이나 소득세법 제96조 제1항 각호에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의하는 것임. 3. 사업상 목적으로 공동사업을 영위하는 공동사업자가 국민주택규모를 초과하는 주택을 공동으로 신축하여 일반인에게 분양하는 경우에는 재호의 공급에 해당하는 것이며, 당해 재화의 공급과 관련된 매입세액은 매출세액에서 공제하는 것임. 4. 거주자가 공동으로 주택을 신축하여 본인들이 거주할 1주택은 자가사용하고 잔여주택은 일반분양하는 경우 공동사업자 본인들이 자가사용하는 1주택에 대하여는 당해 주택신축판매업의 소득금액계산에 있어서 총수입금액 및 필요경비에 산입하지 아니하는 것임.