부동산을 취득할 수 있는 권리의 해당 여부

입주권의 취득시기는 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날로 하는 것으로서 2005.5.31 이후 관리처분계획의 인가를 받는 분부터는 주택재개발ㆍ재건축사업 모두 관리처분계획의 인가일(지방자치단체의 공보에 고시한 날을 말함)이 되는 것임

[회신] 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이하 입주권이라 함)는 「소득세법」 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하며, 당해 입주권의 취득시기는 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날로 하는 것으로서 이는 주택재개발사업의 경우 관리처분계획인가일, 주택재건축사업의 경우 사업시행인가일(구 사업계획승인일 포함)이 되는 것이나, 2005.5.31. 이후에 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가를 받는 분부터는 주택재개발ㆍ재건축사업 모두 관리처분계획의 인가일(지방자치단체의 공보에 고시한 날을 말함)이 되는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - ○○시 ○○구(주택외 투기지역 아님)에 있는 2005년 12월 31일에 관리처분계획인가를 받은 복합상가건물 1채 보유 - 2006년 5월 20일 양도당시 본 상가를 임대를 주고 있었는데, 양도당시 임차인은 사업자등록 후 사업을 계속하고 있었음 - 요약 ․ 관리처분계획인가일 : 2005년 12월 31일 ․ 상가의 양도일 : 2006년 5월 20일 ․ 상가의 이주완료일 : 2006년 6월 30일 ○ 질의내용 1. 상기의 경우 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 실가과세 대상인지? 2. 상가건물이 철거 전이므로 상가로 보아 기준시가(보유기간 1년이상) 과세대상 인지? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29. 개정) 1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29. 개정) 2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29. 개정) 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2000. 12. 29. 개정) 나. 지상권 (2000. 12. 29. 개정) 다. 전세권과 등기된 부동산임차권 (2000. 12. 29. 개정) 3. 이하생략 ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ① ~ 󰊉󰊘 󰊉󰊙 법 제89조 제2항 본문의 규정에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라 한다)을 1개 소유한 1세대[ 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가일 (인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대에 한한다]가 당해 조합원입주권을 양도하는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대1주택으로 본다. 다만, 제2호의 경우에는 당해 1주택을 취득한 날부터 1년 이내에 당해 조합원입주권을 양도하는 경우에 한한다. (2006. 2. 9. 항번개정) 1. 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우 (2005. 12. 31. 개정) 2. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우 (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 (2005.05.31 소득세법 시행령 제령령18850호, 개정) ① ~ ⑮ 󰊉󰊘 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원( 동법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 본다. (2005. 5. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 (2005.02.19 소득세법 시행령 제령령18705호, 개정) ① ~ ⑮ 󰊉󰊘 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원( 주택재개발사업의 경우 동법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일, 주택재건축사업의 경우 동법 제28조의 규정에 의한 사업시행인가일 이나 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 본다. (2005. 2. 19. 개정) ○ 소득세법 시행령 부 칙 (2005. 5. 31. 대통령령 제18850호) ① ~ ③ 생략 ④ 【주택재건축사업의 조합원에 대한 1세대1주택 특례적용 및 양도차익의 산정에 관한 경과조치】 이 영 시행전에 「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 사업시행인가를 받은 주택재건축사업의 조합원에 대한 1세대1주택 특례적용 및 양도차익의 산정에 관하여는 제155조 및 제166조의 개정규정에 불구하고 종전의 규정에 의한다. 나. 관련 예규 (법률, 시행령, 시행규칙) ○ 서면4팀-2, 2006.01.03 【질의】 재건축아파트 상가 보유자가 아래의 내용과 같이 재건축 진행중에 재건축조합에 현금청산을 받고 양도한 경우 입주권의 양도로 봐야 하는지 상가의 양도로 봐야 하는지. - 관리처분인가일 : 2005.5.7. - 건물 멸실 : 2005.6.18. - 양도계약서 작성일 : 2005.8.22. - 잔금청산일 : 2005.10.31. 【회신】 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이하 입주권이라 함)는 「소득세법」 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하며, 당해 입주권의 취득시기는 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날로 하는 것으로서 이는 주택재개발사업의 경우 관리처분계획인가일, 주택재건축사업의 경우 사업시행인가일(구 사업계획승인일 포함)이 되는 것이나, 2005.5.31. 이후에 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 의한 관리처분계획의 인가를 받는 분부터는 주택재개발ㆍ재건축사업 모두 관리처분계획의 인가일(지방자치단체의 공보에 고시한 날을 말함)이 되는 것임. ○ 서면4팀-2122, 2005.11.09 【질의】 재건축 구역내의 상가 소유자로서 조합설립 당시부터 재건축에 동의를 하지 않아 재건축조합의 구성원이 아닌 자가 재건축 사업계획의 승인후 상가를 재건축조합에 양도하는 경우 부동산 양도에 해당하는지 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당하는지 여부 【회신】 구 「주택건설촉진법」에 의하여 주택재건축사업을 시행하는 재건축조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이하 “입주권”이라 함)는 「소득세법」 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하는 것이나, 당해 재건축조합으로부터 입주권을 취득한 사실이 없이 부동산을 양도하는 경우에는 같은조 제1항 제1호에서 규정하는 부동산의 양도에 해당하는 것임. ○ 서면4팀-1935, 2005.10.20 【질의】 아파트 재건축으로 인하여 2004.7.에 1차로 사업시행인가가 났으며 2005.2.에 변경인가가 났음. 2005.9.경에 관리처분계획인가가 났음. 몇 년 전에 본인은 상기 재건축사업 단지 내의 상가를 취득하여 재건축 상가입주권을 2005년 8월에 양도하였음. 이주비 받고 이주하여 현재 건물은 비어 있음. 상가라서 평가액(상가분양가액도 없음)이 없고 현재 건물에서 3평을 더 주는 것으로 계약되어 있음. 취득일로부터 사업시행인가일까지와 사업시행인가일로부터 양도일까지로 구분하여 양도차익을 계산한다는데 종전 건물인 상가 및 그 부수토지의 취득가액은 어떻게 계산하는 것인지. 【회신】 주택재건축사업을 시행하는 조합의 조합원이 당해 조합에 기존의 건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 상가입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 양도차익은 「소득세법 시행령」 제166조 제1항 의 규정에 따라 산정(입주권 프리미엄과 기존 부동산의 양도차익을 합하여 산정)하는 것이며, 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 동조 제2항의 산식에 의하여 계산한 가액으로 하는 것임. 이 규정에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이라 함은 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 관리처분계획에 의하여 정하여진 가격에 의하는 것이며, 그 가격이 변경되는 때에는 변경된 가격에 의하는 것임.