상속개시일 현재 부동산 매매계약 이행중인 재산의 상속세 과세방법

피상속인이 부동산 양도계약을 체결하고 잔금을 영수하기 전에 사망한 경우 양도대금 전액에서 상속개시전에 영수한 계약금 등을 차감한 잔액을 상속재산 가액으로 하는 것이며, 상속개시전에 영수한 계약금 등에 대하여 용도가 불분명한 경우 상속추정하여 상속세과세가액에 산입함.

[회신] 2. 상속개시일전 피상속인이 부동산 양도계약을 체결하고 잔금을 영수 하기 전에 사망한 경우에는 양도대금 전액에서 상속개시전에 영수한 계약금과 중도금을 차감한 잔액을 당해 상속재산의 가액으로 하는 것이며,「상속세 및 증여세법」 15조제1항제1호 및 같은법 시행령 제11조제1항제1호의 규정에 의하여 피상속인이 재산을 처분하고 그 처분가액 중 실제 수입한 금액이 상속 개시일전 1년 이내에 2억원 이상이거나 2년 이내에 5억원 이상인 경우로서 용도가 객관적으로 명백하지 아니한 경우에는 상속인이 상속받은 것으로 추정 하여 상속세과세가액에 산입하는 것입니다. 3. 상속개시일전 피상속인이 부동산 양도계약을 체결하고 중도금과 잔금을 영수하기 전에 사망한 경우로서 상속개시일 이후에 상속인 등의 예금계좌를 통하여 당해 중도금과 잔금을 수령한 경우에는「상속세 및 증여세법」제22조의 규정에 의한 금융재산 상속공제 대상에 해당되지 아니하는 것입니다. 4.「피상속인 명의로 양도한 경우의 납세의무」등의 양도소득세에 대한 질의에 대해서는 관련된 조세법령 및 기 질의회신문[서면4팀-1578, (2006.6.5), 서면4팀-1225(2006.5.2)]을 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 O 사실관계 - 주택투기지역인 서울 소재 피상속인의 소유의 아파트를 상속개시 10여일전에 양도계약을 체결하고 계약금을 수령한 상태에서 상속이 개시되었음. 상속개시후 중도금과 잔금을 수령하였고, 상속개시전에 발급받아 두었던 피상속인의 인감증명서를 이용하여 피상속인의 명의에서 매수인명의로 소유권이전등기를 이행함 . - 위와 같이 상속개시 전 피상속인이 부동산 양도계약을 체결하고 잔금을 영수하기 전에 사망한 경우 상속세및증여세법 기본통칙 7-0…3에서 “상속개시전에 영수한 계약금과 중도금을 차감한 잔액을 당해 상속재산의 가액으로 한다”라고 되어 있으며, - 예규 재일46014-1392(1997.6.5)에서는 “상속개시일전 피상속인이 부동산의 매도계약을 체결하고 잔금을 영수하기 전에 사망한 경우에는 동 부동산을 상속재산으로 보고 상속세를 과세하는 것이며, 이미 영수한 계약금과 중도금은 채무로 공제하는 것이다”라고 되어 있음 O 질문내용 (질문1) 상속재산의 가액을 기본통칙에 따라 부동산 양도대금에서 상속개시전에 영수한 계약금과 중도금을 차감한 잔액을 상속재산으로 하여야 하는지, 아니면 상기 예규에 따라 처리하여야 하는지 여부 (질문2) 상기 질의1에서 부동산양도계약금을 상속재산에서 차감 또는 공제하는 것은 당해 부동산양도대금의 상속여부가 불분명한 경우에 한하여 적용하는 것인지, 아니면 부동산양도대금 전액이 상속재산으로 협의분할되어 각 상속인에게 분할 된 경우에도 위 내용과 같이 상속개시전에 수령한 계약금 등은 부동산 양도대금에서 공제를 하거나 채무로 공제할 수 있는지 여부 ※ 상속개시전에 피상속인을 위한 병원치료비 등에 많은 금액을 상속인들이 사용하였음. (질문3) 부동산 양도대금이 상속개시후 상속인 또는 제3자의 명의의 통장에 입금되었다가 상속하는 경우에도 금융재산 상속공제가 가능한지 여부 (질문4) 양도계약 후 계약금을 받은 상태에서 상속이 이루어진 경우 양도소득세 신고는 누가, 양도가액과 취득가액을 어떻게 하여 신고하는 것인지(주택투기지역소재 주택임) 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) O 상속세및증여세법 제7조 【상속재산의 범위】 ① 제1조의 규정에 의한 상속재산에는 피상속인에게 귀속되는 재산으로서 금전으로 환가할 수 있는 경제적 가치가 있는 모든 물건과 재산적 가치가 있는 법률상 또는 사실상의 모든 권리를 포함한다. ② 제1항의 규정에 의한 상속재산중 피상속인의 일신에 전속하는 것으로서 피상속인의 사망으로 인하여 소멸되는 것은 이를 제외한다. O 상속세및증여세법 기본통칙 7-0…3【부동산 매매계약 이행중인 재산의 상속재산 포함여부】 ① 상속개시전 피상속인이 부동산 양도계약을 체결하고 잔금을 영수하기 전에 사망한 경우에는 양도대금 전액(양도대금이 불분명한 경우에는 당해 부동산을 이 법의 규정에 의하여 평가한 가액으로 한다)에서 상속개시전에 영수한 계약금과 중도금을 차감한 잔액을 당해 상속재산의 가액으로 한다. O 상속세및증여세법 제15조 【상속개시일전 처분재산 등의 상속추정 등】 ① 피상속인이 피상속인의 재산을 처분하였거나 채무를 부담한 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 이를 상속받은 것으로 추정하여 제13조의 규정에 의한 상속세과세가액에 산입한다. (2002. 12. 18. 개정) 1. 피상속인이 재산을 처분하여 받거나 피상속인의 재산에서 인출한 금액이 상속개시일전 1년 이내에 재산종류별로 계산하여 2억원 이상인 경우와 상속개시일전 2년 이내에 재산종류별로 계산하여 5억원 이상인 경우로서 대통령령이 정하는 바에 의하여 용도가 객관적으로 명백하지 아니한 경우 (1999. 12. 28. 개정) 2. 부담한 채무의 합계액이 상속개시일전 1년 이내에 2억원 이상인 경우와 상속개시일전 2년 이내에 5억원 이상인 경우로서 대통령령이 정하는 바에 의하여 용도가 객관적으로 명백하지 아니한 경우 (1999. 12. 28. 개정) O 상속세및증여세법 시행령 제11조 【상속세 과세가액에 산입되는 재산 또는 채무의 범위】 ① 법 제15조 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 재산의 처분금액 및 인출금액은 재산종류별로 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 합한 금액으로 한다. 1. 피상속인이 재산을 처분한 경우에는 그 처분가액 중 상속개시일전 1년 또는 2년 이내에 실제 수입한 금액 (2000. 12. 29. 개정) O 상속세및증여세법 제22조 【금융재산 상속공제】 ① 거주자의 사망으로 인하여 상속이 개시되는 경우로서 상속개시일 현재 상속재산가액 중 대통령령이 정하는 금융재산의 가액에서 대통령령이 정하는 금융채무를 차감한 가액(이하 이 조에서 󰡒순금융재산의 가액󰡓이라 한다)이 있는 경우에는 다음 각호의 구분에 의한 금액을 상속세과세가액에서 공제하되, 그 금액이 2억원을 초과하는 경우에는 2억원을 공제한다. (1998. 12. 28. 개정) 1. 순금융재산의 가액이 2천만원을 초과하는 경우 (1998. 12. 28. 개정) 당해 순금융재산의 가액의 100분의 20에 상당하는 금액. 다만, 그 금액이 2천만원에 미달하는 경우에는 2천만원 2. 순금융재산의 가액이 2천만원 이하인 경우 (1998. 12. 28. 개정) 당해 순금융재산의 가액 O 상속세및증여세법 시행령 제19조 【금융재산 상속공제】 ① 법 제22조 제1항 본문에서 󰡒대통령령이 정하는 금융재산󰡓이라 함은 「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」 제2조 제1호 에 규정된 금융기관이 취급하는 예금적금부금계금출자금신탁재산(금전신탁재산에 한한다)보험금공제금주식채권수익증권출자지분어음 등의 금전 및 유가증권과 기타 재정경제부령이 정하는 것을 말한다. (2005. 8. 5. 개정) O 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 󰡒평가기준일󰡓이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다. ② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. ③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류규모거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. O 상속세및증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】 ① 법 제60조 제2항에서 󰡒수용공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것󰡓이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 󰡒평가기간󰡓이라 한다) 이내의 기간 중 매매감정수용경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 󰡒매매 등󰡓이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.(2006. 2. 9. 단서개정) 1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다. ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. ② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) 1 ~ 6 생략 7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 8. 이하생략 ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2. 이하생략 ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① ~ ⑧ 생략 ⑨ 상속 또는 증여( 「상속세 및 증여세법」 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액 2. 「상속세 및 증여세법」 제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액 ⑩ 이하생략 ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999. 12. 31. 개정) 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. 5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날 6. 「민법」 제245조 제1항 의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날 (2005. 2. 19. 개정) ② 이하생략 ○ 소득세법 기본통칙 2-2 【피상속인 명의로 양도한 경우 납세의무】 양도자산의 소유자가 사망한 후 상속인이 상속절차를 이행하지 아니하고 피상속인 명의로 그 상속자산을 양도한 경우에 상속인은 상속개시일로부터 양도일까지 발생된 양도소득에 대한 소득세를 납부할 의무를 진다. 나. 관련 예규(판례, 심판례, 심사례, 예규) O 서면4팀-1997. 2004.12.08 【질의】 상속개시전 피상속인이 부동산 양도계약을 체결하고 계약금(2억원, 중도금은 없음)만 수령한 상태에서 상속이 개시된 경우 상속재산 평가방법 【회신】 상속개시일전 피상속인이 부동산 양도계약을 체결하고 잔금을 영수하기 전에 사망한 경우에는 양도대금 전액에서 상속개시전에 영수한 계약금과 중도금을 차감한 잔액을 당해 상속재산의 가액으로 하는 것이며, 상속세및증여세법 제15조 제1항 제1호 및 같은법시행령 제11조 제1항 제1호의 규정에 의하여 피상속인이 재산을 처분하고 그 처분가액 중 실제 수입한 금액이 상속개시일전 1년 이내에 2억원 이상이거나 2년 이내에 5억원 이상인 경우로서 용도가 객관적으로 명백하지 아니한 경우에는 상속인이 상속받은 것으로 추정하여 상속세과세가액에 산입하는 것임. O 서면4팀-1973. 2004.12.03. 1. 생략. 2. 거주자의 사망으로 인하여 상속이 개시되는 경우로서 상속개시일 현재 상속재산가액 중 금융재산가액(금융채무를 차감한 가액을 말한다)이 있는 경우 에 는 같은법 제22조의 규정에 의하여 금융재산 상속공제를 적용받을 수 있는 것임 . O 서면4팀-1809, 2005.09.30 피상속인이 소유한 농지가 상속개시전에 수용된 경우로서 수용보상금을 수령하기 전에 상속이 개시된 경우 보상금을 수령할 권리를 상속받은 것으로 보는 것이며, 당해 보상금을 수령할 권리는「상속세 및 증여세법」제22조의 규정에 의한 금융재산 상속공제 대상에 해당되지 아니하는 것임. O 서면4팀-1407. 2004.9.9. 1. 상속세및증여세법 제60조 제1항 ․제2항 및 같은법시행령 제49조 제1항의 규정에 의하여 상속재산인 비상장주식에 대하여 상속개시일 전후 6월이내에 매매사실이 있는 경우 그 거래가액이 특수관계자와의 거래 등 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외하고는 시가로 인정될 수 있는 것이며, 상속개시일 전후 6월이내에 매매사실이 있었는지 여부는 매매계약일을 기준으로 판단하는 것임. 귀 질의의 경우 거래가액이 시가에 해당되는지 여부는 관할세무서장이 매매계약서를 작성하기 전에 수령한 선수금이 사실상 매매계약을 체결하고 받은 계약금에 해당되는지 여부 등 구체적인 거래내용을 조사하여 판단하는 것임. 2. 소득세법시행령 제163조 제9항 의 규정에 의하여 상속받은 주식을 양도하는 경우 당해 자산의 취득가액은 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보는 것임. ○ 서면4팀-1578, 2006.06.05 【질의】 - 부친께서 소유하는 아파트를 2006.3.10. 매수자와 매매계약을 체결하고 계약금과 중도금을 받은 후 사망하셨음. - 잔금은 부친의 사망후 부친의 금융계좌로 수령한 후 매수자와 매매계약이행 차원에서 상속대상자가 부동산의 일체서류를 약식상속등기와 동시에 매매계약을 이행하였음. - 위와 같은 상태에서 양도하는 자산의 납세의무자는 피상속인인 부친 또는 상속인이 되어야 하는지. 【회신】 양도자산의 소유자가 매매계약을 체결하고 「소득세법」 제98조 및 「동법 시행령」 제162조의 규정에 의한 양도시기 도래 전에 사망한 후 상속인이 잔금 등을 수령하고 상속절차의 이행없이 피상속인명의로 해당 자산을 양도한 경우에도 그 양도자산은 상속자산에 해당하는 것이므로 상속인은 상속세 납세의무와 상속개시일부터 양도일까지 발생된 양도소득에 대한 소득세 납세의무가 있는 것임. ○ 서면4팀-1225, 2006.05.02 【질의】 (사실관계) ① 부의 사망일 : 2006.2.1., 부의 소유재산 : 단독주택 1채 (울산 ○구(주택 투기지역) 소재 주택으로 모와 자가 협의분할에 의한 상속으로 1/2씩 등기, 부의 다른 재산은 없음) ③ 단독주택을 재개발사업자가 4억에 매수하기로 하고 매매계약 체결 (계약일 : 2006.4.4., 잔금청산 예정일 : 2006.5.31.) (질의) 위의 경우 소득세법 시행령 제163조 를 어떻게 적용하여 양도소득세 신고를 하여야 하는지. 【회신】 자산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정함에 있어서 상속을 원인으로 취득한 부동산의 취득가액은 상속세 신고여부와 관계없이 상속개시일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액(시가를 말하는 것임)을 취득당시의 실지거래가액으로 보는 것임. 이 경우 시가란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서, 같은법 시행령 제49조 제1항 각호에서 예시하는 가액(평가기준일 전후 6월 이내의 기간 중 매매ㆍ감정(소급감정 제외)ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매가액)은 당해 상속재산의 시가범위에 포함되는 것임.