개별주택가격이 공시된 주택 양도시 취득가액 환산방법

개별주택가격이 공시된 단독주택을 양도하는 경우 2006년 공시된 개별주택가격은 공시당시 토지개별공시지가와 건물기준시가로 안분하여 계산함

[회신] 1. 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 경우로서 「소득세법 시행령」 제176조 2 제1항 각 호의 규정에 의하여 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증등 증빙서류에 의하여 당해 자산의 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 취득가액은 「소득세법」 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서에 의할 수 있는 것이며 2. 위에서 환산가액은 「소득세법」제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 소득세법시행령 제176조의 2 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지 ․ 건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는, 양도당시 실지거래가가액 × (취득당시 기준시가/양도당시 기준시가)의 방법으로 환산하는 것입니다. 3. 양도당시 기준시가는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격이 공시된 단독주택(주택 부수토지 포함)을 양도하는 경우에는 2006년에 공시된 개별주택가격은 개별주택가격 공시 당시(2006.4.28.) 토지 개별공시지가와 건물 기준시가를 적용하여 안분 계산하며, 취득당시 기준시가는 ｢부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣에 의한 개별주택가격(이에 부수되는 토지를 포함)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시 기준시가는 ｢소득세법시행령｣ 제164조 제7항의 규정에서 정한 방법으로 산정하는 것입니다 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 개별주택가격이 공시된 주택이고, 주택과 주택부수토지 소유자가 다른 경우로서 주택 부수토지만을 양도한 경우 실지거래가액으로 양도차익 계산시 토지분 취득가액을 알수 없어 취득가액을 환산가액으로 산정할 때 환산가액 산정방법에 대하여 질의함 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) ○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2000. 12. 29. 개정) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000. 12. 29. 개정) ③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정) ○ 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】 (중간생략) ④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제48조 의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다. (2005. 2. 19. 개정) ○ 부가가치세법시행령 제48조 의 2 【과세표준의 안분계산】 ④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다. (2000. 12. 29. 개정) 1. 토지와 건물 등에 대한 「소득세법」 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. (2006. 2. 9. 개정) 2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다. (2000. 12. 29. 개정) 3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다. (2000. 12. 29. 개정) ○ 소득세법시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】 (중간생략) ⑦ 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 주택에 대하여 건설교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다. (2005. 8. 5. 신설) 건설교통부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격 × 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액 / 당해 주택에 대하여 건설교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 가액이 동일한 경우에는 제8항의 규정을 준용한다) 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 서면4팀-85, 2006.01.19 (내용) - 주유소 대지위에 A, B, C동의 건물이 있고 A동은 1층은 주유소사무소와 경정비, 근린생활시설이고 2층은 주택으로 이루어져 있으며, B, C동은 주유기 및 세차장임. - 주택이 건물 연면적에서 차지하는 비율은 약 30％이나, 당해 건물이 소재하는 지역이 주택투기지역으로 고시된 지역에 해당함. (질의) - 주택 면적이 주택외 면적보다 적은 본건의 경우 주택부분은 실지거래가액, 주택 외부분은 기준시가에 의하여 신고할 수 있는지 여부 및 안분계산 방법에 대하여 질의함. 【회신】 양도차익을 산정함에 있어 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 취득ㆍ양도일 현재의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산하는 것이나, 당해 자산의 감정평가가액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분하여 계산하는 것임. 이 경우 기준시가는 당해 건물과 토지의 양도당시의 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 의 가액에 의하는 것이므로 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의함)이 공시되어 있는 주택의 양도당시의 기준시가는 「동법」 제99조 제1항 제1호 라목의 규정에 의거 당해 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 되는 것임. ○ 서면4팀-2187, 2006.07.11 【질의】 - 전남 ○○시 소재 토지를 평당 80,000원에 구입하면서 계약서 및 증빙자료가 없는 경우 실가에 의한 양도차익 산정시 취득가액 계산 방법은. 【회신】 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 경우로서 「소득세법 시행령」 제176조 2 제1항 각 호의 규정에 의하여 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 등 증빙서류에 의하여 당해 자산의 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 취득가액은 「소득세법」 제114조 제5항 의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서에 의할 수 있는 것임. ○ 서면4팀-2828, 2006.08.17 【회신】 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격이 공시된 단독주택(주택 부수토지 포함)을 양도하는 경우로서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 소득세법 시행령 제166조제4항 규정에 의하여 안분계산하는 것이며, 이 경우 2006년에 공시된 개별주택가격은 개별주택가격 공시 당시 (2006.4.28.) 토지 개별공시지가와 건물 기준시가를 적용하여 안분 계산합니다 . ○ 서면4팀-2828, 2006.08.17 【회신】 ｢부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣에 의한 개별주택가격(이에 부수되는 토지를 포함)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시 기준시가는 ｢소득세법시행령｣ 제164조 제7항 의 규정에서 정한 방법으로 산정하는 것입니다.