재건축에 참여하지 않은 비조합원이 양도한 주택의 비과세 여부

당해 재건축조합으로부터 입주권을 취득한 사실이 없이 부동산을 양도하는 경우에는 토지 또는 건물의 양도에 해당하는 것임

[회신] 1. 「도시 및 주거환경정비법」(구 주택건설촉진법 포함)에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이하 “입주권”이라 함)는 「소득세법」 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하나, 당해 재건축조합으로부터 입주권을 취득한 사실이 없이 부동산을 양도하는 경우에는 소득세법 제94조 제1항 제1호의 부동산 양도에 해당하는 것입니다. 2. 자산의 취득 및 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하며, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 하는 것이며, 아파트 매매거래 계약에 있어 거래당사자의 다툼으로 매수인이 그 매매잔금을 공탁하고, 소유권이전등기 청구소송을 진행하여 판결에 의해 소유권이전등기가 이루어지는 경우는 그 취득시기 및 양도시기는 거래잔금의 공탁일로 하는 것입니다 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 1. 1990년 4월부터 거주하던 시영아파트가 2002년부터 재건축하게 되었으며 이때 비동의자로 소송을 당하게 되었음 2. 조합과의 소송에서 패소하고 조합에서는 2002년 3월 공탁을 하였으나 금액이 작아 항소하여 2003년 11월 2차 공탁이 있었고 이를 수용함 3. 동 아파트는 2002년 9월 멸실되었으며 2003년 8월 다른 주택을 구입하여 현재 거주중임 4. 조합은 토지에 대하여 2004년 1월 소유권이전 등기함 ○ 질의내용 위와같은 경우 1세대1주택으로 비과세 받을 수 있는지 여부 ? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) (중간생략) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) 4. (삭제, 2005. 12. 31.) ② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 신설) ○ 소득세법시행령 제154조 【 1세대 1주택의 범위 】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 「임대주택법」에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우 (2005. 2. 19. 개정) 2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다. (2006. 2. 9. 개정) 가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한 다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의 한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우 (2006. 2. 9. 개정) 나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. (2006. 2. 9. 신설) 다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. (2006. 2. 9. 개정) 3. 1년 이상 거주한 주택을 재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우 (1998. 4. 1. 직제개정) (이하생략) ○ 소득세법시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. (2002. 12. 30. 후단개정 (이하생략) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29. 개정) 1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29. 개정) 2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29. 개정) 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2000. 12. 29. 개정) 나. 지상권 (2000. 12. 29. 개정) 다. 전세권과 등기된 부동산임차권 (2000. 12. 29. 개정) 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 서면4팀-1453, 2005.08.18 【질의】 본인이 20년 이상 소유하고 있는 부동산(목용탕 건물) 아파트 재건축추진으로 재건축이 시작되었으나 본인은 재건축에 동의하지 않아 조합원이 아닌 상태에서 조합인가가 나고 조합측이 강제매도청구서를 신청하였으며 계류중에 재건축 사업계획승인이 났음. 조합측이 사업계획승인 4개월전에 매도가처분 신청으로 인하여 매매를 할 수 밖에 없었고 조합의 매도청구소송으로 조합에 매도할 수 밖에 없는 상황임. 조합에 매도하면 재건축입주권은 주어지지 않음. (질의) 상기와 같이 재건축조합에 참여하지 않은 비조합원이 재건축 사업계획승인일 이후 조합에 부동산을 양도한 경우 일반 부동산의 양도로 보는 것인지, 아니면 부동산을 취득할 수 있는 권리(재건축 입주권)의 양도로 보는 것인지. 【회신】 귀 질의의 경우, 「도시 및 주거환경정비법」(구 주택건설촉진법 포함)에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이하 “입주권”이라 함)는 「소득세법」 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하나, 당해 재건축조합으로부터 입주권을 취득한 사실이 없이 부동산을 양도하는 경우에는 소득세법 제94조 제1호 의 부동산 양도에 해당하는 것임. ○ 서면4팀-2195, 2006.07.11 【제목】 매매계약후 양도일 이전에 매매특약에 의하여 1세대1주택에 해당되는 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 1세대1주택을 판정하는 것임 【질의】 (사실관계) 건설회사가 일정범위안의 단독주택을 매입하여 철거하고 아파트를 신축하고자 관할관청에 사업승인 신청을 접수하고 주택소유자들에게 계약금을 지급 완료한 상태임. 건설회사에서는 주택은 매도인 명의로 일괄 멸실 신고하고 토지만 소유권 이전등기하려 하고 있음. (질의) 상기와 같이 주택을 양도하는 경우 매도인 명의로 멸실 신고 후 토지만 소유권 이전등기 되는 경우에도 1세대 1주택 비과세에 해당하는 것인지. 【회신】 소득세법 시행령 제154조 제1항 의 규정에 따른 1세대 1주택 비과세의 판정은 양도일 현재를 기준으로 하는 것임. 다만 매매계약후 양도일 이전에 매매특약에 의하여 1세대 1주택에 해당되는 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 하는 것임. ○ 서면4팀-824, 2004.06.09 【제목】 판결에 의해 소유권이전등기가 이루어진 경우 “양도” 해당여부 【질의】 - 유효한 재건축결의에 참가하지 아니한 갑에게 조합은 소정의 절차에 따라 매도청구권을 행사하여 매도청구권행사의 의사표시가 기재된 소장부본이 갑에게 송달된 2002.3.25. 갑과 조합간 당해 아파트 시가 3억7천만원을 대금으로 하는 매매계약이 성립하였다고 판시하면서 갑은 조합에게 소유권이전등기절차를 이행할 것을 주문으로 하는 판결이 확정되어 2003.4.10. 등기접수되어 소유권이전됨. - 갑은 공탁예치금이나 매매대금으로 받은 사실이 없음. - 조합측은 사업승인을 득하였기 때문에 갑에게 소유권이전등기 말소를 원상회복을 하여 주기로 하였으나 재건축조합장의 업무정지 가처분으로 현재 조합장 업무정지 가처분 취소소송 및 조속한 시일내에 소유권이전등기 말소를 진행할 예정임. 이 경우 판결로 2003.4.10. 소유권이전된 사항이 양도에 해당하여 양도소득세 신고를 하여야 하는지 여부 【회신】 귀 질의에 대하여 기 질의회신문(서면4팀-765, 2004.5.31. ; 재일 46014-859, 1995.4.6.)을 참고하기 바람. (참고 : 서면4팀-765, 2004.5.31.) 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하며, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 하는 것임. 아파트 매매거래 계약에 있어 거래당사자의 다툼으로 매수인이 그 매매잔금을 공탁하고, 소유권이전등기 청구소송을 진행하여 판결에 의해 소유권이전등기가 이루어지는 경우는 그 취득시기 및 양도시기는 거래잔금의 공탁일로 하는 것임.(같은 뜻 : 심사양도98-2342, 1998.8.14. ; 재재산 46014-220, 1999.7.8.)