고가주택으로써 1세대1주택 양도소득세 비과세요건을 갖춘 경우의 장기보유특별공제를 적용함에 있어 보유기간계산은 당해자산의 취득일부터 양도일까지로 하는것임
전 문
[회신]
고가주택으로써 1세대1주택 양도소득세 비과세요건을 갖춘 경우의 양도차익 및 장기보유특별공제액 계산은 「소득세법」제95조 제3항 및 동법 시행령 제160조의 규정에 따라 계산하는 것이며, 「소득세법」제95조 제2항 “장기보유특별공제”를 적용함에 있어 보유기간의 계산은 동법 제4항 규정에 의하여 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 【사실현황】 o 현황1 - 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 고가주택에 해당하는 주택 및 부수토지를 양도 【주택 부수토지의 보유기간은 15년(나대지 상태로 5년간 보유), 건물의 보유기간은 10년】 o 현황2 아버지와 아들이 동일세대를 이루고 살고 있음. - 아버지가 주택(구주택) 및 그 부수토지를 보유하던 중 아버지가 주택을 멸실하고 아들의 계산하에 아들 명의로 주택(신주택)을 신축 및 등기 후 양도(토지는 아버지 소유) 【질의내용】 질의1) 사실1의 경우에 있어서 장기보유특별공제 적용방법 ① 토지, 건물분에 해당하는 양도차익에 대하여 각각 15년, 10년을 적용해야 하는지, ② 주택의 부수토지이므로 주택의 보유기간과 동일하게 10년을 적용하여야 하는지 여부 질의2) 사실2의 경우에 있어서 장기보유특별공제 적용시 구주택과 신주택의 보유기간을 통산할 수 있는지 여부 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005.12.31. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005.12.31. 개정) ○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제3호에서 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 1년 이상인 것)을 말한다. “단서규정 및 ② ～⑥ 생략” ⑦ 법 제89조 제3호에서 “지역별로 대통령령이 정하는 배율”이라 함은 다음의 배율을 말한다. 1. 도시지역안의 토지 5배 (2003.12.30. 개정) 2. 도시지역밖의 토지 10배 (2003.12.30. 개정) ○ 소득세법시행령 제156조 【고가주택의 범위】 (2002.12.30. 제목개정) ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다. (2005.12.31. 개정) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다. (2002.12.30. 개정) ③생략. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】 ② 제1항에서 “장기보유특별공제액”이라 함은 제94조 제1항 제1호에 규정하는 자산(제104조 제1항 제2호의 3 내지 제2호의 8의 규정에 의한 세율을 적용받는 자산 및 동조 제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다. (2005.12.31. 개정) (각호 생략) ③ 제89조 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. ④ 제2항에 규정하는 자산의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조 제4항의 경우에는 증여한 배우자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산한다. (1996.12.30. 단서신설) ○ 소득세법시행령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】 ① 법 제95조 제3항의 규정에 의한 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하는 때에는 6억원에 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. (2002.12.30. 개정) 1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 (2002.12.30. 개정) 양도가액―6억원 법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익 × ───────── 양도가액 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 (2002.12.30. 개정) 양도가액―6억원 법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액 × ───────── 양도가액 ② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조 제2항의 규정을 준용한다. ○ 소득세법 제102조 【양도소득금액의 구분계산 등】 (1999.12.28. 제목개정) ① 양도소득금액은 다음 각호의 소득별로 구분하여 계산한다. 이 경우 소득금액을 계산함에 있어서 발생하는 결손금은 이를 다른 호의 소득금액과 통산하지 아니한다. (2003.12.30. 개정) 1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 소득 (2000.12.29. 개정) 2. 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 소득 (2000.12.29. 개정) ② 제1항의 규정에 의하여 양도소득금액을 계산함에 있어서 양도차손이 발생한 자산이 있는 경우에는 제1항 각호별로 당해 자산외의 다른 자산에서 발생한 양도소득금액에서 그 양도차손을 공제한다. 이 경우 공제방법은 양도소득금액의 세율 등을 감안하여 대통령령으로 정한다. (2003.12.30. 신설) ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000.12.29. 개정) 1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000.12.29. 개정) 2～4. 생략 ② 생략 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1046, 2006.04.21. 【회신】 고가주택으로서 1세대 1주택 양도소득세 비과세요건을 갖춘 경우의 양도차익 및 장기보유특별공제액 계산은 소득세법 제95조 제3항 및 동법 시행령 제160조의 규정에 따라 계산하는 것임. 또한 토지와 건물을 함께 양도하여 자산양도차익을 산정함에 있어 토지와 건물을 자산별로 기준시가 또는 실지거래가액으로 각각 달리 할 수 있는 것으로, 취득 및 양도가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 안분 계산한 가액을 토지 또는 건물의 취득가액 또는 양도가액으로 하는 것이며, 「소득세법」 제95조 제2항 에 따른 장기보유특별공제액도 양도자산별로 계산하여 그 양도차익에서 각각 공제하는 것으로서 양도차손이 발생한 건물과 양도차익이 발생한 그 부수토지에 대한 장기보유특별공제액의 계산은 부수토지만의 양도차익에 대하여 계산하는 것임. ○ 서면4팀-692, 2006.03.23. 【회신】 소득세법 제95조 제2항 “장기보유특별공제”를 적용함에 있어 보유기간의 계산은 동법 제4항 규정에 의하여 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 하는 것임. ○ 서면4팀-1045, 2005.06.24. 【회신】 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 의 규정(1세대 1주택 비과세)을 적용함에 있어서 피상속인이 사망하여 상속개시일 현재 소유한 1주택이 동일세대원에게 상속되는 경우 보유 및 거주기간은 동일세대원으로서의 피상속인의 보유 및 거주기간과 상속인의 보유 및 거주기간을 통산하여 계산하는 것이나, 같은법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액을 계산함에 있어서 보유기간은 피상속인의 보유기간을 제외하고 상속개시일로부터 양도일까지로 하는 것임. |