1세대가 주택과 조합원입주권을 보유한 경우로써 합이 3이상인 경우 그 주택을 양도하는 경우 60%의 중과세율을 적용하는 것이나 입주권을 양도하는 경우 중과하지 아니함
전 문
[회신]
소득세법」 제104조 제1항 제2호의 4에 의하여 1세대가 주택과 「동법」제89조 제2항의 규정에 따른 조합원입주권을 보유한 경우로써 주택 수와 조합원입주권 수의 합이 3 이상인 경우의 그 주택을 양도하는 경우에는 60%의 중과세율을 적용하는 것이나 입주권을 양도하는 경우에는 중과세율을 적용하지 아니합니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 【내 용】 - 1세대3주택을 소유한 자로 그 중 1주택이 2001. 6월에 매입하여 2001.12월에 조합설립인가가 났으며 2005. 5월에 사업계획승인이 났습니다. - 도시계획정비법에서는 2005. 5.31일 이전에 사업계획승인이 난 경우는 입주권이라고 보는 것으로 제가 보유한 입주권은 2006.6월에 관리처분 계획되어 있습니다. 【질 의】 - 위의 경우 입주권을 관리처분 인가 전인 2006. 2-3월 중에 매도할 경우와 2006. 6월 관리처분인가 후에 양도할 경우에 적용하는 세율은 어떤 세율인지 질의합니다. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003.12.30. 후단신설) 1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 (2004.12.31. 개정) 양도소득과세표준 세율 1천만원 이하 과세표준의 100분의 9 1천만원 초과 4천만원 이하 90만원 ＋ 1천만원을 초과하는 금액의 100분의 18 4천만원 초과 8천만원 이하 630만원 ＋ 4천만원을 초과하는 금액의 100분의 27 8천만원 초과 1천710만원 ＋ 8천만원을 초과하는 금액의 100분의 36 | 양도소득과세표준 | 세율 | 1천만원 이하 | 과세표준의 100분의 9 | 1천만원 초과 4천만원 이하 | 90만원 ＋ 1천만원을 초과하는 금액의 100분의 18 | 4천만원 초과 8천만원 이하 | 630만원 ＋ 4천만원을 초과하는 금액의 100분의 27 | 8천만원 초과 | 1천710만원 ＋ 8천만원을 초과하는 금액의 100분의 36 |
| 양도소득과세표준 | 세율 |
| 1천만원 이하 | 과세표준의 100분의 9 |
| 1천만원 초과 4천만원 이하 | 90만원 ＋ 1천만원을 초과하는 금액의 100분의 18 |
| 4천만원 초과 8천만원 이하 | 630만원 ＋ 4천만원을 초과하는 금액의 100분의 27 |
| 8천만원 초과 | 1천710만원 ＋ 8천만원을 초과하는 금액의 100분의 36 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003.12.30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 2의 4. 대통령령이 정하는 1세대가 주택과 제89조 제2항의 규정에 따른 조합원입주권을 보유한 경우로서 주택 수와 조합원입주권 수의 합이 3 이상인 경우의 그 주택(대통령령이 정하는 경우를 제외한다) (2005.12.31. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 생략. ② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005.12.31. 신설) ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000.12.29. 개정) 1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000.12.29. 개정) 2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000.12.29. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2000.12.29. 개정) 나. 지상권 (2000.12.29. 개정) 다. 전세권과 등기된 부동산임차권 (2000.12.29. 개정) 3. 이하생략. ○ 소득세법시행령 제167조 의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택이라 함은 국내에 주택(제1호에 해당하는 주택을 제외한다)을 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2003.12.30. 신설) 1. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호 의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 수도권이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2005. 2.19. 개정) 가. 나. 생략. 2. 법 제168조에 의한 사업자등록과 「임대 주택법」 제6조 에 의한 임대사업자 등록(이하 이 조에서 사업자등록 등이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 장기임대주택이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 기존사업자기준일이라 한다) 현재 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록일에 법 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다. (2005. 5.31. 개정) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀 -1788, 2005.09.29. 【질 의】 1. ○○시에 재건축아파트 3채(2001년 매입)를 약 4년 이상 보유 중이며 매입당시 임대사업자로 등록하고 있습니다. 2. 2005. 5월 3채 모두 사업시행인가 완료되었고 재건축조합은 현재 이주 중임. 3. 3채 중 현재 매도하려고 하는 1채는 2005. 5월 이주가 완료되고 전기와 수도 가스가 차단되었고 현재까지 거주자가 없습니다. 위3의 입주권을 매도하려고 할 때 1세대3주택의 중과세율을 적용하여야 하는지 9% -36%의 누진세율을 적용하여야 하는지에 대한 질의합니다. 【회신】 1.1세대 3주택에 해당하던 거주자가 그 중 1주택이「도시 및 주거환경 정비법」에 의한 주택재건축사업의 시행으로 멸실된 후의 재건축 입주권을 양도하는 경우에는 소득세법 제104조 제1항 제2호 의3의 중과세율(양도소득과세표준의 100분의 60)을 적용하지 아니하고 동항 제1호의 일반세율을 적용하는 것입니다. ○ 서면4팀 -2508, 2005.12.14. 【제목】 입주권이 확정되는 날 이후에도 철거되지 아니하고 사실상 주거용으로 사용하는 경우에는 이를 주택으로 보아 보유기간 및 거주기간에 합산하는 것임 【질의】 -사실관계: 1세대 1주택이며 2003. 1월 아파트를 취득, 2003. 5월 조합설립인가, 2005. 9월 사업시행인가, 2005.11월 관리처분 총회를 거처, 2005.12월 관리처분 인가예정이며, 2006. 1.27.에 1세대 1주택 3년 보유의 비과세 요건을 충족하여 당해 입주권을 매도하려고 함. -질의사항: 위의 경우 매도하는 입주권의 양도소득세가 비과세 되는지 여부 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 【회신】 ‘도시 및 주거환경정비법’에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업 조합의 조합원(관리처분인가일 또는 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 1세대 1주택의 비과세에 해당하는 기존주택을 소유하는 자)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우로서 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 양도소득세가 비과세되는 것임. 이때 입주권이 확정 되는 날 이후에도 철거되지 않고 사실상 주거용으로 사용하는 경우에는 이를 주택으로 보아 보유기간 및 거주기간에 합산하는 것임. |