부담부 증여에 의한 양도차익 산정시 양도가액 및 취득가액

부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 산정함에 있어서 그 양도가액및 취득가액은 당해 자산의 양도.취득가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 산정하는 것임.

[회신] ｢소득세법시행령｣ 제159조의 규정에 의한 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 산정함에 있어서 그 양도가액 및 취득가액은 ｢소득세법｣ 제96조 및 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 산정하는 것입니다. 이 경우 양도가액 산정을 위한 당해 재산의 가액은 증여일 현재 ｢상속세 및 증여세법｣ 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말하며, 취득가액 산정을 위한 당해 재산의 가액은 ｢소득세법｣ 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 가액을 말하는 것입니다. ※ 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 2001.5월 용인시 00구 소재 3필지의 토지를 2,890백만원 취득 (기준시가1,706백만원) - 2005.8월 상기 토지를 담보로 은행에서 7,000백만원 차입함. - 2006.8월 상기 토지를 아들에게 은행 차입금을 승계하는 조건으로 증여함 (증여당시 투기지역으로 개별공시지가는 4,302백만원임) - 증여재산 평가액은 7,000백만원임 (상증법 제66조 적용) ○ 질의내용 - 위의 경우 부담부 증여에 대한 양도차익 계산시 양도가액 및 취득가액 적용에 대하여 질의함. 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률,시행령,시행규칙) ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2003. 12. 30. 개정) ② 도시개발법 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. (2000. 12. 29. 개정) ○ 소득세법 시행령 제159조 【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】 법 제88조 제1항 후단의 규정에 의한 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 법 제96조 및 법 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액 으로 한다. 나. 관련 예규(예규,해석사례,심사,심판) ○ 재재산-8,2005.01.04 【제목】양도가액 산정을 위한 󰡐당해 재산의 가액󰡑은 증여일 현재 상속세및증여세법에 의하여 평가한 가액을 말하며, 취득가액 산정을 위한 󰡐당해 재산의 가액󰡑은 소득세법 제97조 제1항 제1호 의 규정에 의한 가액을 말함 【질의】1. 국세청예규(재산 46014-406, 2003.12.11.) 및 민원인이 질의에 대한 국세청 회신에 의하여 투기지정 지역내 부동산을 부담부 증여하는 경우, 증여당시 양도로 보는 부분의 실지 거래가액이 존재하지 아니하므로, 양도로 보는 부분의 양도차익 계산에 있어 양도당시 또는 취득당시의 기준시가 금액에 증여가액중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 양도 또는 취득가액을 계상하는 것으로 회신하고 있음. 2. 그러나 투기지정지역 내에서는 양도소득세 과세를 부동산의 양도취득가액 어느 일방이라도 실지 거래가액으로 계산하는 것이 법의 근본 취지라 생각하여 아래의 A,B의 경우를 적시하여 재질의함. ［A 취득시의 실지거래가액이 확인되지 않는 경우］ (제1설) 취득양도 모두 상증법상의 평가액(감정가액등)을 기준으로 계상 함. (제2설) 무조건 공시지가로 취득 양도가액을 기준으로 계상함.(국세청예규입장) ［B 취득시의 실지거래가액이 확인되는 경우］ (제1설) 양도가액은 취득시의 공시지가와 양도시의 공시지가의 상승비율을 실지 취득가액에 곱한 금액을 기준으로 환산하고 취득가액은 실지거래가액을 기준으로 계상함. (제2설) 취득가액은 실가, 양도가액은 상중법상의 평가액(감정가액)을 기준으로 환산함. (제3설) 무조건 공시지가로 취득 양도가액을 기준으로 계상함.(국세청예규) (제4설) 짝발이 과세로 취득은 실가, 양도는 공시지가를 기준으로 계상함. 【회신】부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 산정함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 소득세법 제96조 및 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 ‘당해 자산의 가액󰡑에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 산정함. 이 경우 양도가액 산정을 위한 󰡐당해 재산의 가액󰡑은 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말하며, 취득가액 산정을 위한 󰡐당해 재산의 가액󰡑은 소득세법 제97조 제1항 제1호 의 규정에 의한 가액을 말함. ○ 국심99서2617,2000.8.29 【제목】부담부증여 형식을 통한 1년내 단기양도의 경우로서 양도가액을 채무인계액으로 하고 취득가액은 환산가액으로 양도차익을 산정한 사례 (요지) 취득후 1년 이내 부동산을 부담부증여시 수증자가 인수한 채무액을 실지양도가액으로 보는 것은 타당하고, 당해자산의 실지취득가액이 확인되지 않으면 채무부분에 상당하는 취득가액의 계산은 “양도당시의 실지거래가액(채무액)×취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가”로 환산하여 산정해야 한다. ○ 재일46014-2709,1997.11.18 【회신】 1. 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 하는 것임. ○ 심사양도2000-4079,2001.01.12 【제목】양도가액은 실지거래가액, 취득가액은 실지양도가액을 기준시가로 환산한 금액에 의한 양도차익 산정시, 필요경비 개산공제액 이외는 인정않음. ○ 상담관 보충설명 소득세법 제96조 와 제97조의 규정에 의거 양도 취득가액을 모두 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산정함에 있어 부담부증여의 경우 수증자가 인수한 채무부분만 유상이전으로 양도소득세 과세대상이어서 당해 채무액을 실지양도가액으로 봄이 타당하며, 따라서 부담부증여시 양도당시의 양도가액 산정을 위한 ‘당해 재산의 가액’은 소득세법 제96조 의 규정에 의한 실지거래가액이 존재할 수 없으므로 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 의미하는 것임. ① 양도당시 상증법상의 시가( 상속세및증여세법 제60조 제1항 및 제2항과 동법시행령 제49조의 규정에 의한 시가를 말하며, 이하 같다)가 있고 취득당시 실지거래가액이 있는 경우 : 당해 시가 및 실지거래가액에 증여가액(시가) 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 양도가액 및 취득가액을 산정함. 기타 필요경비는 자본적 지출액 및 취득세, 등록세 등의 금액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 산정함 ② 양도당시 상증법상의 시가가 있고 취득당시 실지거래가액이 확인되지 않는 경우 : 양도가액은 당해 시가에 증여가액(시가) 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 산정하고 취득가액은 〔양도당시의 실지거래가액(채무액)×취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가〕로 환산하여 산정함 (*기준시가는 당해 증여자산 전체의 기준시가를 말함) 기타 필요경비는 〔취득당시의 기준시가(상기 취득가액 환산 산식의 분자)×채무액/증여가액(시가)〕에 개산공제율을 곱하여 산정함 ③ 양도당시 상증법상의 보충적평가방법에 의한 평가액( 상속세및증여세법 제60조 제3항 및 제61조 내지 제66조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액)이 있고 취득당시 실지거래가액이 있는 경우 : 소득세법 제100조 의 규정에 의거 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의하는 것이므로 당해 보충적평가방법에 의한 평가액 및 기준시가에 증여가액(보충적평가방법에 의한 평가액) 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 양도가액 및 취득가액을 산정함. 기타 필요경비는 취득가액에 개산공제율을 곱하여 산정함