양도차익을 실거래 가액으로 계산하는 경우 취득시 매수인이 부담한 대항력있는 전세보증금은 취득가액에 포함됨
전 문
[회신]
귀 질의와 관련된 조세법령 및 유사사례(재산46014-1942,1999.11. 6. 외 4)를 붙임과 같이 보내드리니 참조하시기 바랍니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| ○ 질의내용 저는 다음의 아파트를 경매로 낙찰받았습니다. 세입자: 2001년 3월 전입, 전세(3천만원) 확정일자 없슴 저당권자(은행): 2003년 4월 (1억) 이 아파트를 1억원에 낙찰 받았으며 세입자는 확정일자가 없어서 최우선변제로 1천 6백만원을 배당받고, 민사집행법에 의거하여 1천4백만원은 제가 지급하여 이주시켰습니다. 그래서 실 낙찰금액은 1억 1천 4백만원이 되었습니다. (민사집행법: 대항력과 우선변제권이 있는 주택의 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액에 관하여 배당을 받지 아니한 경우에는 배당받지 못한 잔액이 경락자에게 인수된다) 나중에 이집을 팔 경우 1천 4백만원이 양도소득 공제가 되는지요? 또 이를 받기 위해서는 어떠한 서류가 필요한지요? |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 (2005.12.31. 개정) 가. ~ 나.(생략) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정) 3. 삭 제 (2000.12.29.) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정) (이하 생략) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005.12.31. 개정) 1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996.12.31. 신설) ② (생략) ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. (2000.12.29. 개정) 1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000.12.29. 개정) 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000.12.29. 개정) ○ 주택임대차보호법 제3조 【대항력등】 ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ② 임대주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. (1983.12.30. 신설) ③ 민법 제575조 제1항 ㆍ제3항 및 제578조의 규정은 이 법에 의하여 임대차의 목적이 된 주택이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에 이를 준용한다. ④ 민법 제536조 의 규정은 제3항의 경우에 이를 준용한다. ○ 민법 제575조 【제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임】 ① 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다. ② 전항의 규정은 매매의 목적이 된 부동산을 위하여 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에 준용한다. ③ 전2항의 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년내에 행사하여야 한다. ○ 민법 제578조 【경매와 매도인의 담보책임】 ① 경매의 경우에는 경락인은 전8조의 규정에 의하여 채무자에게 계약의 해제 또는 대금감액의 청구를 할 수 있다. ② 전항의 경우에 채무자가 자력이 없는 때에는 경락인은 대금의 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금전부나 일부의 반환을 청구할 수 있다. ③ 전2항의 경우에 채무자가 물건 또는 권리의 흠결을 알고 고지하지 아니하거나 채권자가 이를 알고 경매를 청구한 때에는 경락인은 그 흠결을 안 채무자나 채권자에 대하여 손해배상을 청구할 수 있다. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 민법 제536조 【동시이행의 항변권】 ① 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다. ② 당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤난할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다. |
| 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재일46014-1942, 1999.11.06. 【질의】 본인은 1999. 11. 법원으로부터 경매에 붙여진 ○○도 ○○시 ○○동 소재 48평형아파트를 낙찰 받으려 함. 그러나 낙찰 받고자 하는 아파트에는 주택임대차보호법 제3조 에서 규정하는 대항력있는(저당권보다 선순위 입주 및 거주와 확정일자 받은 전세계약자임) 전세보증금 1억2천만원은 낙찰자가 부담해야 하는 문제가 있는 아파트임. 만약 낙찰자의 지급책임인 1억2천만원의 선순위 전세금을 본인이 지급할 것을 고려하여 1억3천만원에 낙찰받는다면 결국 아파트를 구입하는데 지급된 총취득금액은 2억5천만원이 됨. 상기 부동산을 경매에 의해 취득한다면 경락대금 이외에 주택임대차보호법 제3조 에 의거 동 부동산을 임차하여 사용하고 있는 대항력있는 임차보증금을 낙찰자인 본인이 대신 지급한다면 동 금액 1억 3천만원을 취득가액 또는 자본적지출 등의 필요경비로 공제받을 수 있는지 질의함. 【회신】 부동산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어 취득 및 양도가액은 그 자산의 취득 및 양도시 거래된 실지거래가액(경매에 의하여 취득하는 경우에는 경락가액)에 의하는 것이며, 이 경우 실지거래가액에는 주택임대차보호법 제3조 에서 규정하는 대항력있는 전세보증금(구상권을 행사할 수 없는 것에 한함)으로서 매수인이 부담하는 금액을 포함하는 것임. |
| 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재일46014-2151, 1997.09.10. 【회신】 1. 부동산의 양도에 대한 양도차익을 기준시가에 의하여 산정함에 있어 양도가액에서 공제되는 필요경비는 취득당시의 기준시가에 소득세법시행령 제163조 제6항 제1호 의 규정에 따라 계산한 가액을 가산한 금액으로 하는 것임. 2. 그러나 소득세법시행령 제166조 제4항 의 규정이 적용되어 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 경우 필요경비는 실지취득가액에 소득세법 제97조 제1항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액으로 하되, 그 자산의 취득시 부담한 전세보증금은 주택임대차보호법 제3조 에서 규정하는 대항력 있는 전세보증금(구상권을 행사할 수 없는 것에 한함)으로서 계약조건에 따라 매수인이 부담하는 금액에 한하여 실지취득가액에 포함하는 것임. ○ 재일46014-2094, 1997.09.04. 1. 현행 소득세법상 토지 및 건물의 양도차익 산정은 기준시가에 의하는 것이나 소득세법시행령 제166조 제4항 의 규정에 해당하는 경우에는 실지거래가액으로 산정하는 것임. 2. 법원의 경매를 통하여 취득한 부동산을 양도하는 경우로서 실지거래가액에 의하여 그 양도차익을 산정하는 경우 주택임대차보호법 제3조 에서 규정하는 대항력있는 전세보증금(구상권을 행사할 수 없는 것에 한함)으로서 계약조건에 따라 매수인이 부담하는 경우에는 이를 취득가액에 포함하는 것임 ○ 고법96구36236, 1997.08.20. 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 있는 임차권의 목적부동산을 경락받은 사람이 그 임차인에게 반환한 임대보증금은 실질적으로 그 부동산을 취득하는 데 소요된 대가와 같이 볼 수 있어 이를 그 부동산의 취득가액으로 산정함이 상당하다할 것이다(대법원 1992. 10. 27. 선고 92누 11954 판결 참조). |
| 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재일46014-1828, 1996.08.05. 【질의】 임차주택에 대항력 있는 선순위 임차인이 있는 경우에 그 주택이 매매 또는 경매로 인하여 소유권자가 바뀌었을 경우에 그 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보기 때문에( 주택임대차보호법 제3조 ) 임차인은 임대차 종료 후 그 임차주택의 경락인에게 주택의 인도와 동시 임차보증금의 반환을 청구할 수가 있으며(법 제3조의 2 ① 후단 및 ②), 경락인은 임차인에게 보증금 반환의무가 발생되는데, 그렇다면 경락대금 외에 임차인의 보증금 반환금액도 당연히 매수가에 포함되는지 질의함. 【회신】 소득세법 시행령 제166조 제4항 의 규정에 의하여 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 결정함에 있어서 주택을 경락받음으로 인하여 경락대금에 포함되지 아니한 임차인의 전세보증금을 반환할 의무가 발생하여 매수인(경락인)이 이를 이행한 경우 동 전세보증금은 매수인(경락인)의 취득가액에 포함되는 것임. |