주택재개발사업으로 취득한 입주권 및 신축주택의 양도소득세 계산

주택재개발사업 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위 또는 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익 계산 등은 소득세법 시행령(2007. 2. 28. 대통령령 제19890호로 개정된 것) 제166조의 규정에 의하는 것임

[회신] 1. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 또는 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익 계산 등은 소득세법 시행령(2007. 2. 28. 대통령령 제19890호로 개정된 것) 제166조의 규정에 의하는 것입니다. 2. 한편, 우리 국세종합상담센터에서는 국세의 법령해석과 관련한 궁금한 사항을 납세자의 서면ㆍ인터넷ㆍ방문 등의 방법으로 상담하여 드리고 있으나, 세액계산은 해드리지 않고 있음을 알려드리며, 구체적인 세액은 국세청 홈택스서비스(www.hometax.go.kr)의 “양도소득세 자동계산” 프로그램이나 세무대리인 등을 통하여 확인하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 < 소유 주택 > - 경기도 과천 소재 아파트 1채(기준시가 4억원) - 부산광역시 민락동 소재 겸용주택 • 대지 66평(37평 : 1997.4월 증여 취득, 29평 : 2002.3월 매매(1억 2천) 취득) • 건물 39평(1층 : 근린생활시설 21평, 2층 : 주택 18평 / 1997.4월 증여 취득) • 당해 주택 소재지가 주택재개발구역으로 확정(2007. 9. 12. 사업시행인가 고시) 되어 아파트나 상가를 분양 받으려고 함. ○ 질의내용 (1) 아파트를 분양 받아서 건물이 준공된 후 8억원에 매매 할 경우 납부할 양도소득세는 얼마인지? * 2년 미만 보유하고 매매 할 경우 / 2년 이상 보유 후 매매 할 경우 (2) 상가를 분양 받아서 건물이 준공된 후 9억원에 매매할 경우 납부할 양도소득세는 얼마인지? * 2년 미만 보유하고 매매 할 경우 / 2년 이상 보유 후 매매 할 경우 (3) 분양권을 받아서 8억원에 매매할 경우 납부할 양도소득세는 얼마인지? * 2년 미만 보유하고 매매 할 경우 / 2년 이상 보유 후 매매 할 경우 (4) 상가 30평의 분양권(평당 2000만원으로 계산하여 6억으로 평가)과 현금 1억원을 받을 경우 양도소득세를 부담하여야 하는지, 부담을 한다면 얼마를 내야 하는지? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2006. 12. 30. 후단개정) ② 「도시개발법」 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. (2006. 12. 30. 개정) ○ 소득세법 제92조 【양도소득과세표준의 계산】(2006. 12. 30. 제목개정) ① 거주자의 양도소득에 대한 과세표준(이하 “양도소득과세표준”이라 한다)은 종합소득 및 퇴직소득에 대한 과세표준과 구분하여 계산한다. (2006. 12. 30. 개정) ② 양도소득과세표준은 제94조 내지 제102조와 제118조의 규정에 의하여 계산한 양도소득금액에서 제103조의 규정에 의한 양도소득기본공제를 한 금액으로 한다. (1994. 12. 22. 개정) ○ 소득세법 제93조 【양도소득세액계산의 순서】 양도소득세는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한다. (1999. 12. 28. 개정) 1. 제92조 제2항의 규정에 의한 양도소득과세표준에 제104조의 규정에 의한 세율을 적용하여 양도소득산출세액을 계산한다. (1994. 12. 22. 개정) 2. 제1호의 규정에 의하여 계산한 산출세액에서 제108조의 규정에 의한 예정신고납부세액공제를 하여 양도소득결정세액을 계산한다. 이 경우 제90조의 규정에 의하여 감면되는 세액이 있는 때에는 이를 공제하여 결정세액을 계산한다. (1999. 12. 28. 개정) 3. 제2호의 규정에 의하여 계산한 결정세액에 제115조의 규정에 의한 가산세를 가산하여 양도소득총결정세액을 계산한다. (1994. 12. 22. 개정) ○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 (2006. 12. 30. 제목개정) ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2006. 12. 30. 개정) ② 생략 ○ 소득세법 시행령((2007. 02. 28. 대통령령 제19890호로 개정된 것) 제166조【양도차익의 산정 등】 ① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한다. (2007. 2. 28. 개정) 1. 청산금을 납부한 경우 (2007. 2. 28. 개정) [양도가액 － (기존건물과 그 부수토지의 평가액 ＋ 납부한 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호에 따른 필요경비](이하 이 조에서 “관리처분계획인가후양도차익”이라 한다) ＋ [(기존건물과 그 부수토지의 평가액 － 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) － 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호 또는 제163조 제6항에 따른 필요경비](이하 이 조에서 “관리처분계획인가전양도차익”이라 한다) 2. 청산금을 지급받은 경우 (2001. 12. 31. 개정) ［양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비］＋［(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액 - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비)×(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금)÷ 기존건물과 그 부수토지의 평가액］ ② 법 제100조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 다음 각 호의 산식에 따라 계산한다. (2007. 2. 28. 신설) 1. 청산금을 납부한 경우 (2007. 2. 28. 신설) [관리처분계획인가후양도차익 × 납부한 청산금 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)](이하 이 조에서 “청산금납부분양도차익”이라 한다) + {[관리처분계획인가후양도차익 × 기존건물과 그 부수토지의 평가액 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)] + 관리처분계획인가전양도차익}(이하 이 조에서 “기존건물분양도차익”이라 한다) 2. 청산금을 지급받는 경우 (2007. 2. 28. 신설) 제1항 제2호에 따른 가액 ③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다. (2007. 2. 28. 개정) 취득일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조 기존건물과 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가 그 부수토지 × ───────────────────────── 의 평가액 관리처분계획인가일 현재 기존 건물과 그 부수토지의 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가 ④ 제1항 내지 제3항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이란 다음 각 호의 가액을 말한다. (2007. 2. 28. 개정) 1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획에 따라 정하여진 가격. 다만, 그 가격이 변경된 때에는 변경된 가격으로 한다. (2007. 2. 28. 개정) 2. 제1호에 따른 가격이 없는 경우에는 제176조의 2 제3항 제1호, 제2호 및 제4호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액. 이 경우 제176조의 2 제3항 제1호 및 제2호에서 “양도일 또는 취득일전후”는 “관리처분계획인가일 전후”로 본다. (2007. 2. 28. 개정) ⑤ 법 제95조에 따른 양도소득금액을 계산하기 위하여 제2항 제1호에 따른 양도차익에서 법 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액을 공제하는 경우 그 보유기간은 다음 각 호에 따른다. (2007. 2. 28. 신설) 1. 청산금납부분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간 : 관리처분계획인가일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간 (2007. 2. 28. 신설) 2. 기존건물분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간 : 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간 (2007. 2. 28. 신설) ⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제48조 의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다. (2007. 2. 28. 항번개정) ⑦ 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축건물 및 그 부수토지를 양도하는 경우 기준시가에 의한 양도차익은 다음 각호의 구분에 따라 계산한 양도차익의 합계액(청산금을 수령한 경우에는 이에 상당하는 양도차익을 차감한다)으로 한다. (2007. 2. 28. 항번개정) 1. 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분계획인가일 전일까지의 양도차익 : 관리처분계획인가일 전일 현재의 기존건물과 그 부수토지의 기준시가(법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 것을 말한다. 이하 이 항에서 같다) - 기존건물과 그 부수토지의 취득일 현재의 기존건물과 그 부수토지의 기준시가 - 기존건물과 그 부수토지의 필요경비(제163조 제6항의 규정에 의한 것을 말한다. 이하 이 항에서 같다) (2005. 5. 31. 개정) 2. 관리처분계획인가일부터 신축건물의 준공일(제162조 제1항 제4호의 규정에 의한 취득일을 말한다) 전일까지의 양도차익 : 신축건물의 준공일 전일 현재의 기존건물의 부수토지의 기준시가 - 관리처분계획인가일 현재의 기존건물의 부수토지의 기준시가 (2005. 5. 31. 개정) 3. 신축건물의 준공일부터 신축건물의 양도일까지의 양도차익 : 신축건물의 양도일 현재의 신축건물과 그 부수토지의 기준시가 - 신축건물의 준공일 현재의 신축건물과 그 부수토지의 기준시가(신축주택의 양도일 현재 법 제99조 제1항 제1호 다목 및 라목의 규정에 의한 기준시가가 있는 경우에는 제164조 제6항 및 제7항의 규정을 준용하여 계산한 기준시가) - 신축건물과 그 부수토지(기존건물의 부수토지보다 증가된 부분에 한한다)의 필요경비 (2005. 8. 5. 개정) 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 서면4팀-1824, 2007.06.01 【질의】 가. 사실관계 - 재건축조합원이 청산금을 부담하고 취득한 재건축된 아파트를 2007.1.1. 이후 양도하였으며 종전부동산의 취득금액을 알 수 없음. 나. 질의요지(쟁점) 1. 기타필요경비 적용 방법 (1안) 종전주택 취득당시 기준시가의 3％ (이유) 취득가액을 환산가액으로 계산하는 경우에는 취득당시 기준시가의 3％에 해당하는 개산공제만을 기타필요경비로 하기 때문 (2안) 종전주택 취득당시 기준시가의 3％와 신축주택의 실지취득비용(취득세, 등록세, 등기비용 등)과 신축주택 양도비용 (이유) 취득가액은 종전주택 취득가액 환산액과 청산금부담액을 합하여 계산하므로 기타필요경비도 당연히 신축주택의 취득비용과 신축주택의 양도비용을 합하여 계산되어야 함. 2. 장기보유특별공제액을 계산함에 있어 보유기간과 공제액은 기준시가로 계산하는 경우를 준용하여 계산하여야 하는지 및 각 구간단계별로 양도차익과 양도차손이 발생하는 경우는 어떻게 하는지. 【회신】 귀 질의는 기질의회신문( 재정경제부 재산세제과 -550, 2007.5.15. )을 참고하기 바람. ○ 재정경제부 재산세제과-550, 2007.05.15. 【질의】 ◇ 재건축조합원이 당해 조합에 기존주택과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택과 그 부수토지를 양도하는 경우 ⇒ ① 실지거래가액에 의한 양도차익 산정방법 ② 기존주택의 취득가액을 확인할 수 없는 경우 그 취득가액 계산방법 ③ 청산금을 납부한 경우 장기보유특별공제 적용방법 ④ 위 해석에 대한 적용시점 【회신】 귀 질의는 소득세법 시행령(2007. 2. 28. 대통령령 제19890호) 제166조의 개정내용을 참고하기 바람. ○ 서면4팀-624, 2007.02.16 【질의】 (사실관계) - A와 B는 공동으로 부동산 임대(토지 + 공장건물)업을 공동으로 영위하던 중 - 해당 지역이 재개발이 진행되면서 조합원이 되었고 부동산에 대한 가격을 책정하여 각 개인별로 현금5억원과 아파트1채(4억원)씩을 받기로 하였음. - 평가차액인 5억원은 2006.12.31.까지 모두 받았으며, 아파트 분담액도 동일자로 완납처리됨. - 조합측과의 일체의 계약서는 작성하지 않았으며, 재건축 동의서에는 날인하였고 등기 자체도 변경없이 그대로인 상태임. (질의내용) 이 경우 아파트 가격을 제외한 금액에 대한 부동산의 소득세법상 양도시기는 언제인지 질의함. 【회신】 1. 「 도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발 정비사업조합에 참여한 조합원이 소유하던 토지ㆍ건물의 대가로 재개발조합으로부터 새로운 아파트를 취득할 수 있는 권리와 청산금을 교부받은 경우 그 청산금에 상당하는 종전의 토지ㆍ건물은 유상이전에 해당하여 양도소득세 과세대상인 것이며 , 당해 청산금의 수령액에 상당하는 종전 부동산의 양도일은 원칙적으로 대금청산일과 소유권이전등기접수일 중 빠른 날이 되는 것임. 2. 생략