교환으로 취득한 부동산을 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우 당해 부동산의 취득가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것임
전 문
[회신]
교환으로 취득한 부동산을 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우 당해 부동산의 취득가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것입니다. 다만, 교환계약서에 표시된 실지거래가액이「소득세법 시행령」제176조의 2 제1항의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는「소득세법」제114조 제5항의 규정에 의하여 산출한 가액으로 하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 【사실관계】 - 2004년도에 을이 갑에게 주택과 현금 1천만원을 지급하고 교환으로 취득한 여관을 2006년 6월 8억원에 양도함. - 2004년 부동산 교환 내역 소유자 부동산 기준시가 담보설정 임차보증금 비고 갑 여관 6억 5억 1억 6천만원 을 주택 2억 9백만원 7천만원 1억 3천만원 갑에게 현금 1천만원을 추가지급 - 을은 갑의 여관을 2004년도에 교환으로 취득한 후 2006년 6월에 양도함 【질의내용】 위와 같은 경우에 을이 양도한 여관을 실지거래가액으로 양도차익을 산정함에 있어서 취득가액을 어떻게 산출하는것이 합당한지 궁금합니다. ① 교환으로 취득한 여관의 기준시가 6억원이 취득가액이다. ② 교환으로 취득한 여관의 총부채 6억 6천만원과 현금 지급액의 합계액이 취득 가액이다. ③ 교환으로 취득한 여관의 총부채 6억 6천만원이 취득가액이다. ④ 실제 양도가액에 교환으로 취득한 여관의 취득시점의 기준시가와 양도시점의 기준시가 비율로 안분한 금액이 취득가액이다. | 소유자 | 부동산 | 기준시가 | 담보설정 | 임차보증금 | 비고 | 갑 | 여관 | 6억 | 5억 | 1억 6천만원 | | 을 | 주택 | 2억 9백만원 | 7천만원 | 1억 3천만원 | 갑에게 현금 1천만원을 추가지급 | - 을은 갑의 여관을 2004년도에 교환으로 취득한 후 2006년 6월에 양도함 |
| 소유자 | 부동산 | 기준시가 | 담보설정 | 임차보증금 | 비고 |
| 갑 | 여관 | 6억 | 5억 | 1억 6천만원 | |
| 을 | 주택 | 2억 9백만원 | 7천만원 | 1억 3천만원 | 갑에게 현금 1천만원을 추가지급 |
| - 을은 갑의 여관을 2004년도에 교환으로 취득한 후 2006년 6월에 양도함 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】 ④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (2005.12.31. 단서개정) ⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (1999.12.28. 개정) ○ 소득세법 시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】 ① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1999.12.31. 신설) 1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 (1999. 12.31. 신설) 2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 (2005. 2.19. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. (1999.12.31. 신설) 1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2003.12.30. 개정) 양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가 제1호의 매매사례가액 또는 × ――――――――――――― 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가 2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2005.12.31. 개정) 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ───────────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가) ③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. (1999.12.31. 신설) 1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 (2005.12.31. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 (1999.12.31. 신설) 3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액 (1999.12.31. 신설) 4. 기준시가 (1999.12.31. 신설) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-2468, 2005.12.09. 【회신】 1. 2인 이상이 공동으로 소유하던 1필지 또는 연접된 2필지 이상의 토지를 각각 1인 단독소유로 공유물 분할하는 것은 양도로 보지 아니하는 것이나, 2필지 이상의 토지를 각각 1인 단독소유를 목적으로 서로의 지분을 정리하는 것은 각 필지의 자기지분 감소분과 증가분이 교환되는 것으로서 이는 「소득세법」 제88조 에서 규정하는 양도에 해당하는 것임. 2. 투기지정지역 내의 부동산은 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하는 것이며, 이 경우 교환으로 취득하는 부동산의 취득가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것임. 다만, 교환계약서에 표시된 실지거래가액이 「소득세법 시행령」 제176조 의 2 제1항의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 「소득세법」 제114조 제5항 의 규정에 의하여 산출한 가액으로 하는 것임. ○ 서면4팀-2511, 2005.12.14. 교환으로 취득한 부동산을 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우 당해 부동산의 취득가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것입니다. 다만, 교환계약서에 표시된 실지거래가액이 「소득세법 시행령」제176조의 2 제1항의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는「소득세법」제114조 제5항의 규정에 의하여 산출한 가액으로 하는 것입니다. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-224, 2005.02.03. 【회신】 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 사실상 유상으로 이전되는 것을 말하며, 귀 질의의 입주권을 교환하는 경우 교환계약서에 표시된 실지거래가액을 양도가액으로 하여 양도차익을 산정하는 것임. 다만, 교환계약서의 실지거래가액을 확인ㆍ인정할 수 없는 경우에는 소득세법 제114조 제5항 및 동법 시행령 제176조의 2의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액 또는 환산가액을 적용하는 것임. |