전 문
[회신]
귀 질의와 관련된 조세법령 및 유사사례(서면4팀-1858, 2006. 6.20.호등)를 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| - 77년에 토지를 구입하여 주택을 신축하여 거주하다가 2005년에 아파트를 분양받아 입주하였으나 아파트분양받은 날부터 1년 이내에 종전 주택을 양도하지 못하였음. - 위의 경우 종전주택을 양도하는 경우 양도소득세는 얼마나 될까요? ․ 토지구입비: 2,100,000원 ․ 주택 건축비: 7,500,000원. ․ 2006년 개별주택가격: 9천만원. ․ 토지 개별공시지가(2005년도): 449,000원 ․ 주택의 매도 예상가액: 1억 8천만원. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. (2002.12.30. 후단개정) ② 이하생략. ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005.12.31. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005.12.31. 개정) 1. ～ 8. 생략. 9. 그 밖에 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2005.12.31. 개정) ③ 이하생략. ○ 소득세법시행령 제162조 의 2 【양도가액】 ① ～ ④ 생략. ⑤ 법 제96조 제2항 제9호에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 2주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다. 이 경우 다가구주택의 주택수 계산에 대하여는 제155조 제15항의 규정을 준용(거주자가 선택하는 경우에 한한다)하고, 공동상속주택의 주택수 계산에 대하여는 제167조의 3 제2항 제2호의 규정을 준용하며, 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우의 양도주택의 결정방법에 대하여는 제154조 제9항의 규정을 준용한다. (2005.12.31. 개정) ○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2000.12.29. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000.12.29. 개정) ③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994.12.22. 개정) ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998.12.31. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001.12.31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999.12. 31. 개정) 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. 5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날 6. 「민법」 제245조 제1항 의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날 (2005. 2.19. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ② ③ ④ ⑤ 생략. ⑥ 법률 제4803호 「소득세법개정법률」 부칙 제8조에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 다음 각호의 자산을 말한다. (2005. 2. 19. 개정) 1. 1984년 12월 31일 이전에 취득한 법 제94조 제1항 제2호 및 제4호의 자산 (2000.12.29. 개정) 2. 삭 제 (1995.12.30.) 3. 1985년 12월 31일 이전에 취득한 법 제94조 제1항 제3호의 자산 (2000. 12.29. 개정) ⑦ 법률 제4803호 「소득세법개정법률」 부칙 제8조에서 “대통령령이 정하는 날”이라 함은 다음 각호의 날을 말한다. (2005. 2.19. 개정) 1. 법 제94조 제1항 제2호 및 제4호의 자산의 경우에는 1985년 1월 1일 (2000.12.29. 개정) 2. 삭 제 (1995.12.30.) 3. 법 제94조 제1항 제3호의 자산의 경우에는 1986년 1월 1일 (2000.12.29. 개정) ⑧ 제1항 내지 제4항의 규정은 법 제95조의 규정에 의한 양도가액의 수입시기에 관하여 이를 준용한다 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1858, 2006.06.20. 【제목】 일시적인 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전주택(비과세요건 충족)을 양도하는 경우 양도소득세가 비과세됨(고가주택 제외) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 【질의】 1. ○○시 소재 아파트(A) 1채를 1991년 5월에 매수하여 현재까지 소유하고 있고 ○○도 ○○시 소재 아파트(B) 1채를 2005. 9. 5. 매수하여 현재 2채를 보유하고 있으나 A, B 아파트 어디에도 거주한 사실이 없고 타지역에서 세들어 살고 있음. 이런 경우 B주택을 구입한 후 1년 이내인 2006. 9. 5. 이내에 A주택을 매도하게 된다면 A, B 어느 주택에 거주한 사실이 없더라도 양도소득세가 비과세 되는지 여부 2. 읍ㆍ면 소재 농촌주택(A) 1채를 1994.10. 5. 매수하고 도시지역 아파트(B)를 1995.10. 1. 구입하여 현재 2주택을 소유하고 있으며 현재 B주택에 거주하고 있음. 농촌주택(A)는 공시가격이 1,200만원 수준의 농가주택임.(대지 150평, 건물 30평) 이런 경우 현재 거주하고 있는 B주택을 매도하게 될 경우 양도소득세가 비과세되는지 여부(농촌주택소유자는 영농에 종사하지 않았음) 【회신】 1. 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하고 양도일 현재 종전주택을 3년 이상 보유한 (서울특별시, 과천시 및 택지개발 촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것) 경우에는 소득세법 시행령 제155조 제1항 의 규정에 의하여 양도소득세를 비과세(고가주택은 제외)하는 것임. 이 경우 새로운 주택으로 반드시 거주 이전하여야 하는 것은 아님. 2. 소득세법 시행령 제155조 제7항 제2호 의 규정을 적용함에 있어 “이농주택”이라 함은 영농 또는 영어에 종사하던 자가 전업으로 인하여 다른 시ㆍ구(특별시 및 광역시의 구를 말함)ㆍ읍ㆍ면으로 전출함으로써 거주자 및 그 배우자와 생계를 같이하는 가족 전부 또는 일부가 거주하지 못하게 되는 주택으로서 이농인이 소유하고 있는 주택을 말하는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 제도46014-12108, 2001.07.13. 【제목】 의제취득일 이전 취득자산을 실지거래가액으로 신고하는 경우, ‘의제취득가액’ 및 생산자물가상승률의 계산·적용방법 【질의】 1. 관련규정 소득세법과 법인세법의 양도차익산정에 있어서 o 의제취득일을 부동산은 1985. 1. 1., 주식은 1986. 1. 1.로 하고 o 의제취득일 이전 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우의 의제실지취득가액 = 취득당시 실지거래가액×(1＋실지취득일부터 의제취득일 직전일까지의 생산자물가상승률)로 하며 o 소득세법시행령 제176조 의 2 제4항 제2호 및 시행규칙 제85조의 2에서 생산자물가상승률은 한국은행이 조사한 각 연도(1984년 이전을 말한다)의 연간생산자 물가지수에 의하여 산정한 비율(당해연도의 보유기간의 월수가 12월 미만인 연도는 월간 생산자물가지수에 의하여 산정된 비율)을 말한다고 규정하고 o 국체청 발간 기준시가액표에 첨부되어 있는 생산자물가지수표는 기준연도를 1980년=100, 1985년=100, 1990년=100의 3종류가 함께 있음. 2. 의문사항 1. 3개 기준연도는 각각 어느 경우에 사용하는지. 2. 연간 생산자 물가상승률은 어떻게 계산하는지. 3. 월간 생산자 물가상승률은 어떻게 계산하는지. 4. 위 법 조항 중 ( )의 1984년 이전을 말한다의 뜻은 무엇인지. 3. 질의 1. 개인이 취득가액이 확인되는 비상장주식을 1972년 5월과 1982년 11월에 각각 취득하고 2001년 3월 양도함에 있어서 의제실지취득가액계산에 3종류의 생산자물가지수중 기준연도를 어느 것을 택하는지. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 2. 법인이 장부상 실지취득가액이 확인되는 부동산을 1982년 5월에 취득하고 2001년 4월 양도시 의제실지취득가액계산에 3종류의 생산자물가지수 중 어느 기준연도 것을 택하는지. * 1, 2 모두 취득연도부터 의제취득일 직전일까지의 각 연도별 생산자물가상승률을 산식으로 회신바람. 【회신】 1. 귀 질의의 의제취득일 이전에 취득한 자산을 실지거래가액으로 신고하는 경우의 취득가액은 가. 의제취득일 현재의 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차로 적용한 가액과 나. 취득당시의 실지거래가액, 매매사례가액, 감정가액을 순차로 적용한 가액과 그 가액에 취득일로부터 의제취득일 직전일까지의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액 중 많은 것으로 하는 것이며, 2. 위 1의 생산자물가상승률은 의제취득일 직전일 현재의 생산자물가지수에서 취득당시의 생산자물가지수를 차감하여 계산하는 것임. ○ 서면4팀-1643, 2005.09.12. 【제목】 의제취득일 전에 취득한 부동산의 취득가액을 환산가액으로 하는 경우 기타 필요경비는 취득당시 기준시가의 3％(미등기인 경우 0.3％)를 적용하는 것임 【회신】 의제취득일(1985. 1. 1.) 전에 취득한 부동산을 양도하면서 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 경우로서 그 실지취득가액이 확인되지 아니하면, 그 취득가액은 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 다목, 동법 제100조 제1항, 동법 시행령 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 따라 의제취득일 현재의 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정하는 것이며, 상기 취득가액 외의 기타 필요경비는 동법 제97조 제3항 제2호, 동법 시행령 제163조 제6항의 규정에 의한 개산공제액〔취득당시의 기준시가 × 3％(미등기양도자산이 경우 0.3％)〕을 합한 금액으로 하는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재산46014-10094, 2002.08.14. 【제목】 의제취득일 전에 취득한 자산의 ‘생산자물가상승률에 의한 의제취득일 현재의 취득가액’ 계산방법 【회신】 현행 소득세법시행령 제176조 의 2(추계결정 및 경정) 제4항 제2호, 구 소득세법시행령 제167조 (양도차익 산정의 특례) 제1항 제2호에서 규정하는 의제취득일 전에 취득한 자산의 「생산자물가상승률에 의한 의제취득일 현재의 취득가액」은 다음과 같이 계산함. 의제취득일의 직전일이 생산자물가상승률에 주1) 속하는 달의 생산자물가지수 의한 의제취득일 ＝ 취득당시 실지거래가액 × ──────────── 현재의 취득가액 취득일이 속하는 달의 생산자물가지수 주1) 2000. 1. 1. 이후 양도분의 경우에는 취득당시 소득세법시행령 제176조 의 2 제3항 제1호(매매사례가액) 및 제2호(감정가액의 평균액)의 가액이 확인되는 경우 순차적으로 그 가액을 포함. 【보충설명】 o 생산자물가상승률의 계산사례 (예) 1973. 10월 생산자물가지수: 15.7513 1985. 12월 생산자물가지수: 79.88 인 경우 (답) 두시점간의 생산자물가상승률은 ⇒ (79.88 － 15.7513/15.7513) × 100 ＝ 407.13 |