공동사업 현물출자 해당 여부 및 임의재건축한 주택의 취득시기 등

공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의하여 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 현물출자하는 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 자산 전체가 사실상 유상으로 양도된 것으로 보는 것임

[회신] 1. 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의하여 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우「소득세법」제88조 제1항의 규정에 의하여 현물출자하는 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 자산 전체가 사실상 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며, 귀 질의가 이에 해당하는지 여부는 사실관계를 종합하여 판단할 사항입니다. 2. 위 “1”의 공동사업자가 공동으로 건축물을 신축하여 그 중 본인들이 자가 사용하는 건축물을 양도하고 양도차익을 산정함에 있어 그 취득시기는「소득세법 시행령」제162조 제1항 제4호의 규정에 의하여 건물의 경우 사용검사필증교부일(다만, 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것이며, 그 부수토지는 현물출자한 날이 되는 것이며, 또한 양도하는 건축물(그 부수토지를 포함)의 취득가액은 공동사업에 현물출자한 날 현재 당해 토지 등의 가액과 공사비의 합계액이 되는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 < 주택 취득 및 양도 과정 > - 1988년 12월 연립주택 취득함 - 2004년 8월 주민총회(18세대)에서 재건축사업을 추진하기로 확정 - 재건축과 관련하여 재건축 승인 요건에 해당하지 않아 구청으로부터 정비사업조합 인가는 받지 못함 - 2004년 10월 연립주택 소유자 18명은 토지에 대하여 “재건축추진위원회(구청에서 부동산등기용 등록번호 발급)”에 신탁을 원인으로 소유권이전 등기함 - 2004년 11월 건물 철거 후 토지를 분할하여 1개의 필지 위에는 주택을 건축하고, 1개의 필지는 시공사에 공사대금의 일부로 명의 이전함(개개인은 양도한 1개의 필지에 대한 각각의 지분에 대하여 양도소득세 신고납부함) - 2005년 9월부터 4회에 걸쳐서 분담금 납부 - 2006년 8월 재건축주택이 완공되어 사용검사필증 교부 받음(당초와 동일하게 18세대만 건축하여 세대별로 각각 1채 소유) - 2007년 7월 본인 소유의 재건축 주택을 양도함 ○ 질의내용 위와 같은 경우 양도소득세를 계산함에 있어 몇 가지의 의견이 있어 질의함 <의견1> 2007년 7월을 양도일로 하여 소득세법 시행령 제166조 제2항 제1호 에 의거 양도차익 산정방법에 의해 계산함 <의견2> 공동사업 현물출자로 보아 2004년 8월 기존주택과 그 부속토지를 양도한 것으로 보아 실지거래가액(2004년 현재 투기지역임)에 의거 양도소득세를 신고 납부하고, 추후 재건축으로 취득한 주택은 2004년 8월을 취득일로 하고 2007년 7월을 양도일자로 하여 양도차익 계산함 <의견3> 재건축 또는 공동사업 현물출자도 아닌 2007년 양도하는 신축주택을 처음부터 하나의 주택으로 보아 2007년 실지양도가액을 양도일 현재 토지와 건물 기준시가에 의해 안분계산 후, - 토지는 1988년을 취득일로 하고 2007년 7월을 양도일로 보아 양도차익을 계산하고, - 건물은 사용검사필증 교부일을 취득일(취득가액은 공사대금 현물지급액 및 추가부담금의 합계액으로 함)로 하고 2007년 7월을 양도일로 보아 양도차익을 계산함 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(「상속세 및 증여세법」제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2006. 12. 30. 후단개정) ② 생략 ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정) ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3. 생략 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. 5. 이하 생략 ② 이하 생략 ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】(2006. 12. 30. 제목개정) ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정) 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) 3. (삭제, 2000. 12. 29.) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) ② 이하 생략 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 서면4팀-148, 2006.01.27 【질의】 (사실관계) - 연접한 주택 소유자 4명이 기존 주택을 헐고 새로운 주택 9세대를 건축하여 4세대는 구성원들이 자택으로 출자반환받고 5세대는 일반분양하는 목적으로 지주 4인이 공동사업계약을 체결하고 사업자등록(개인사업자로 일반과세자임)을 한 후 시공사(법인)와 공사계약을 체결, - 공동사업 수행을 위하여 토지등기부상 당초 각 지주 명의에서 공동사업자 대표 1인의 명의로 신탁등기를 필함. - 일반분양 5세대의 분양금액은 전액 시공사가 회수하여 공사원가 보전과 가득이익을 확보하도록 계약하였으며, 또한 부족한 공사비 충당을 위하여 공동사업자(지주) 각인이 자택으로 배정받을 면적에 비례하여 소정의 추가부담금을 지급하기로 약정. (질의사항) 1. 위의 경우 지주들이 제공한 토지가 양도소득세 과세대상에 해당하는지 여부 2. 양도소득세 과세대상에 해당하는 경우 지주가 본인 몫으로 배분받는 신축주택의 취득시기는. 3. 배분받는 신축주택이 고가주택인 1세대 1주택에 해당하여 양도소득세가 과세되는 경우 취득가액 및 양도차익 계산방법. 【회신】 1. 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의하여 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 「소득세법」 제88조 제1항 의 규정에 의하여 현물출자하는 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 자산 전체가 사실상 유상으로 양도된 것으로 보는 것임. 2. 위 1.의 공동사업자가 공동으로 건축물을 신축하여 그 중 본인들이 자가 사용하는 건축물을 양도하고 양도차익을 산정함에 있어 그 취득시기는 「소득세법 시행령」 제162조 제1항 제4호 의 규정에 의하여 건물의 경우 사용검사필증교부일(다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것이며, 그 부수토지는 현물출자한 날이 되는 것임. 또한 양도하는 건축물(그 부수토지를 포함)의 취득가액은 공동사업에 현물출자한 날 현재 당해 토지 등의 가액과 공사비의 합계액이 되는 것이며, 동 건축물이 고가주택인 1세대 1주택에 해당하는 경우 양도차익의 계산은 같은영 제160조의 규정에 의하는 것임. ○ 서면4팀-271, 2007.01.19 【질의】 (내용) - 1992년 2월 단독주택(건물 96.47㎡, 토지 107.8㎡)을 취득하였음. - 2001년 9월경 연접한 주택소유자 2명 및 시공업자와 기존주택(단독주택 3개)을 헐고 새로운 다세대주택(8세대)를 건축하여 3세대는 기존주택의 소유자가 자가사용 주택으로 받고 나머지 5세대(주택)는 일반분양하여 시공업자의 건축비에 충당하기로 하였음. - 당초 단독주택(건물 96.47㎡, 토지 107.8㎡)이 다세대주택 302호(건물 108.66㎡, 토지 41.14㎡)으로 되었음. - 2001년 11월 건축허가 - 2002년 8월 사용승인 - 2006년 12월 다세대주택 302호를 양도함. (질의) - 위 다세대주택 302호를 2006년 12월에 양도한 경우 당해 주택의 토지 및 건물의 취득시기는 언제인지 여부 등 【회신】 1. 생략 2. 공동사업자가 공동으로 주택을 신축하여 본인들이 거주할 1주택씩에 대하여 공동지분을 교환ㆍ등기하여 자가사용하고 잔여주택 및 부수토지를 일반분양한 경우로서 자가사용하는 새로운 주택을 양도하고 당해 주택의 양도차익을 산정함에 있어 그 취득시기는 「소득세법 시행령」 제162조 제1항 제4호 의 규정에 의하여 주택은 사용검사필증교부일(다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일), 그 부수토지는 현물출자일이 되는 것이나, 귀 질의의 경우 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항임. ○ 서면4팀-122, 2005.01.14 【질의】 (내용) □ 20세대 미만의 재건축으로 도시 및 주거환경정비법의 적용대상이 아닌 다음의 경우 - 종전의 연립주택 소유자 12명(“갑”이라 함)이 모여서 12세대의 연립주택을 멸 실하고 19세대의 공동주택(아파트)을 건축하여 12세대는 종전 소유자가 갖기로 하고 - 주택건설업자(“을”이라 함)는 건설용역을 제공한 대가로 “갑”으로부터 공사부담금 9억원을 받고 19세대 중 나머지 7세대를 “을” 책임하에 일반분양하여(분양수익은 “을”에게 귀속됨) 공사비에 충당하는 대물변제 조건임. - “을”은 주택신축판매업을 주업으로 영위하는 법인이 아니고 일반건축업을 영위하는 법인이며 당초 건축허가시는 “갑”의 구성원인 종전 주택소유자 12명이었으나 2004. 9. 14. 7세대의 부수토지를 “갑”에서 “을”명의로 대물변제를 원인으로 소유권이전함과 동시에 건축주를 변경하고 공사를 완료하여 건물사용승인을 받았으며 “갑”은 각 지분별 1세대씩 12세대와 “을”의 소유 7세대를 동시에 소유권보존등기를 하였음. - “갑”과 “을”은 당초부터 공동사업약정을 한 바 없으며 건축주가 13(“갑”＋“을”)으로 변경되는 과정에서도 “갑”과 “을”이 공동사업을 영위한다는 계약은 없었고 “을”은 7세대의 아파트와 부수토지를 공사비의 대가로 취득한 것임. 1. 준공을 1주일 앞두고 “갑”소유의 부수토지 중 7세대 지분의 부수토지를 “을”에게 대물변제를 원인으로 소유권이전등기하는 경우 “갑”의 소득세 또는 양도소득세 납세의무 2. 종전 주택소유자인 “갑”이 재건축 후 본인지분에 대한 주택을 보존등기하는 경우 기존 주택의 공동사업출자일에 양도로 보아야 하는지 여부 3. 상기 2.에서 양도로 보는 경우 종전 주택의 양도가액, 취득가액의 산정방법 및 신축주택의 취득시기는 언제로 보아야 하는지 등. 【회신】 1. 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 종전 주택과 그 부수토지를 공동사업에 현물출자하는 경우 소득세법 제88조 제1항 의 규정에 의하여 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 주택과 부수토지가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며, 귀 질의가 이에 해당하는지 여부는 사실관계를 종합하여 판단할 사항임. 2. 공동사업자가 공동으로 주택을 신축하여 본인들이 거주할 1주택씩에 대하여 공동지분을 교환ㆍ등기하여 자가사용하고 잔여주택 및 부수토지를 대물변제하는 경우 공동사업자 본인들이 자가사용하는 1주택에 대하여는 당해 주택신축판매 공동사업자의 소득금액계산에 있어서 총수입금액에 산입하지 아니하는 것이며, 자가사용하는 새로운 주택의 양도차익을 산정함에 있어 그 취득시기는 소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호 의 규정에 의하여 주택은 사용검사필증교부일, 그 부수토지는 현물출자일이 되는 것임. 귀 질의와 관련된 기질의회신문(재재산 46014-119, 2002. 6. 7. 및 서일 46011-11709, 2003. 11. 25.)을 참고하기 바람. ○ 서면4팀-309, 2006.02.17 【질의】 (질의 1) 공동사업자(15가구) 결성(조합)하여 소유하고 있는 주택 및 토지를 상기조합에 현물출자 하여 건축법에 의한 재건축을 하는 경우, 소득세법에서는 조합에 현물출자시 양도소득세를 과세한다고 하는데, 양도시기는 등기접수일이나 현물출자일중 빠른 날이라고 되어있음. 현물출자일이란 구체적으로 어떤 날을 의미하는지 회신하여 주기 바람. (질의 2) 본인은 1가구 2주택 소유자임. 만약, 본인이 소유하는 연립주택을 상기(조합)에 현물로 출자하지 않고, 매도할 때 조합구성시 매도계약하여 2개월 후에 잔금을 받을 예정임. 매도계약날짜와 잔금을 받은날 중 어느 날을 기준하여 양도소득세를 과세하는지. 아니면 다른 날을 기준하여 양도소득세를 과세하는지를 회신하여 주기 바람. 【회신】 1. 공동사업을 영위하기 위하여 부동산을 공동사업에 출자하는 경우 당해 부동산의 양도시기는 현물출자일과 등기접수일 중 빠른 날이 되는 것임. 이 경우 동업계약서가 작성되지 아니하였거나 그 작성일이 객관적으로 확인되지 않음으로써 현물출자일이 불분명한 경우에는 당사자 간에 묵시의 합의가 성립한 날 또는 사실상 공동사업이 개시된 날 등을 밝혀 소관세무서장이 사실판단 할 사항임. 2. 생략