주택가의 도로를 상속받은 경우 평가방법

평가대상 토지가 불특정다수인이 공용하는 사실상 도로로서 평가기준일 현재 도로 외의 용도로 사용할 수 없는 경우로서 보상가격이 없는 등 재산적 가치가 없다고 인정되는 때에는 그 평가액을 영(0)으로 하는 것임.

[회신] 「상속세 및 증여세법」제60조제1항 및 제2항의 규정에 의하여 상속재산의 가액은 상속개시일 현재 시가에 의하는 것이며, “시가”란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서, 같은법 시행령 제49조제1항 각호에서 예시하는 가액은 당해 상속재산의 시가범위에 포함되는 것입니다. 귀 질의의 경우 평가대상 토지가 불특정다수인이 공용하는 사실상 도로로서 평가기준일 현재 도로 외의 용도로 사용할 수 없는 경우로서 보상가격이 없는 등 재산적 가치가 없다고 인정되는 때에는 그 평가액을 영(0)으로 하는 것이며, 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항입니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료. 1. 질의내용 요약 O 사실관계 - 상속재산중에는 아주 오래전부터 주택가의 도로로 사용되고 있는 토지가 있으며, 당해 토지는 등기가 피상속인명의로 되어 있으나 차량의 통행과 주민들의 통행이 수십년전부터 이루어진고 있는 상태이고 수년전까지만 해도 개별공시지가 조차도 매겨진 바가 없으나 몇 년전부터 개별공시지가가 매겨져 통보서가 오고 있는 실정임. - 구청에 문의한 바 상기 도로는 그 지역이 도시계획시행이 안되고 있으며, 언제 시행될 지 미래를 알 수 없어 보상관계가 어떻게 되는 지조차 답변을 줄 수 없는 상태라고 함 O 질문내용 - 과연 이런 미래를 모르는 도로에 대하여 상속재산에 포함하여 신고하여 상속세를 부담하여야 하는지 여부 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) O 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다. ② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. ③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. O 상속세및증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】 ① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.(2006.2.9.단서개정) 1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다. 2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다. (2006. 2. 9. 단서개정) 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액 (2000. 12. 29. 개정) 나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액 (1999. 12. 31. 신설) 3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당해 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다. (2006. 2. 9. 개정) 가. 법 제73조의 규정에 따라 물납한 재산을 상속인ㆍ증여자ㆍ수증자 또는 그와 특수관계에 있는 자(제19조 제2항 각 호의 어느 하나의 관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 제19조 제2항 중 “주주등 1인”은 “상속인등”으로 본다)가 경매 또는 공매로 취득한 경우 (2006. 2. 9. 개정) 나. 경매 또는 공매로 취득한 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우 (2006. 2. 9. 개정) (1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액 (2006. 2. 9. 개정) (2) 3억원 (2006. 2. 9. 개정) 다. 경매 또는 공매절차의 개시 후 관련 법령이 정한 바에 따라 수의계약에 의하여 취득하는 경우 (2006. 2. 9. 개정) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. (2002. 12. 30. 개정) 1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일 (2002. 12. 30. 개정) 2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날 (2002. 12. 30. 개정) 3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날 (2006. 2. 9. 개정) ③ 제1항 제2호의 경우에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관의 감정가액이 재정경제부령이 정하는 기준에 미달하는 경우에는 당해 감정기관의 감정가액은 재정경제부령이 정하는 바에 따라 이를 제1항의 규정에 의한 감정가액으로 보지 아니한다. (1999. 12. 31. 신설) ④ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 「부가가치세법 시행령」제48조의 2 제4항 단서의 규정에 따라 안분계산한다.(2005.8.5.단서개정) ⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. (2003. 12. 30. 신설) O 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다. (1998. 12. 28. 개정) 1. 토 지 (2005. 7. 13. 개정) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. o 상속세및증여세법 기본통칙 61-50…4 【도로등의 평가】 불특정다수인이 공용하는 사실상 도로 및 하천ㆍ제방ㆍ구거 등(이하 이 조에서 “도로 등”이라 한다)은 상속재산 또는 증여재산에 포함되나, 평가기준일 현재 도로등외의 용도로 사용할 수 없는 경우로서 보상가격이 없는 등 재산적 가치가 없다고 인정되는 때에는 그 평가액을 영(0)으로 한다. (2000. 10. 12. 개정) 나. 관련 예규(판례, 심판례, 심사례, 예규) O 서면4팀-1870. 2004.11.19. ［상 황］ - 1957년부터 도로인 토지를 보유하다가 2001년 6월 사망하여 아들에게 상속됨. - 도로인 경우 일반적으로 도로로 종합토지세가 비과세 되었고, 공시지가도 고시되지 않고 있으며, 향후 보상계획도 없었던 것으로 건설교통부에서 확인함. - 그러던 중 2003년 보상계획이 수립되어 2004년에 보상금을 수령하게 되었고 보상금을 수령하기 위해 상속등기를 하여 상속인이 보상금을 수령함. ［질의내용］ 이 경우 2004년 상속개시일로하여 상속세 신고를 하여야 하는지, 신고납부불성실가산세는 어떻게 되는 것인지 여부에 대하여 질의함. (회신내용) 1 . 상속세및증여세법 제60조 제1항 및 제2항의 규정에 의하 여 상속재산의 가 액은 상속개시일 현재 시가에 의하는 것이며, “시가”란 불 특정 다수인 사이에 자유로이 거 래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서, 같은법시행 령 제49조 제1항 각호에서 예시하는 가액은 당해 상속재산의 시가범위에 포함되는 것임 . 귀 질의의 경우 평가대상 토지가 불특정다수인이 공용하는 사실상 도로로서 평가기준일 현재 도로 외의 용도로 사용할 수 없는 경우로서 보상가액이 없는 등 재산적 가치가 없 다고 인정되는 때에는 그 평가액을 영(0)으로 하는 것이며, 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항임. 2. 상속재산에 대하여 납부할 세액이 있는 경우로서 상속세 신고기한 이내에 신 고하지 아니하였거나 납부하지 아니한 경우 같은법 제78조 제1항ㆍ제2항의 규정에 의 하여 신고․납부불성실가산세가 부과되는 것임. 3. 붙임과 같이 귀 질의서와 유사사례인 기질의회신문［제도46014-11454 (2001.6.13)］과 관련 조세법령을 보내드리오니 참조하시기 바람. o 서면4팀-610, 2007.02.14 【질의】 (사실관계) 피상속인이 상속개시일(사망일 1999.7.31.) 현재 토지대장상 개별공시지가가 없는 “도로”에 대하여 상속인이 상속세신고를 함에 있어 쟁점토지는 도로로 사용되고 있고, 공부상 토지 가액이 고시되지 않음에 따라 재산가치가 전혀 없는 것으로 보아 상속재산에 포함하여 신고하지 않았음. 그 후 2006.12.24. 당해 도로가 뉴타운지역개발지로 수용됨에 따라 3억원을 현금으로 보상받게 됨. (질의내용) (질의1) 상속개시당시 개별공시지가가 없는 도로인 쟁점토지가 보상일 현재 보상을 받았다면 추가로 상속세를 부담하여야 하는지 여부 (질의2) 상속받은 도로의 공시지가가 고시되어 있지 않는 경우 양도소득세 계산시 취득가액 산정방법 등 【회신】 1.「 상속세 및 증여세법」제60조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 상속재산의 가액은 상속개시일 현재 시가에 의하는 것이며, “시가”란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서, 같은법 시행령 제49조 제1항 각호에서 예시하는 가액은 당해 상속재산의 시가범위에 포함되는 것임. 귀 질의의 경우 평가대상 토지가 불특정다수인이 공용하는 사실상 도로로서 평가기준일 현재 도로 외의 용도로 사용할 수 없는 경우로서 보상가액이 없는 등 재산적 가치가 없다고 인정되는 때에는 그 평가액을 영(0)으로 하는 것이며, 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항임. 2. 부동산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 상속을 원인으로 부동산을 취득하는 경우의 취득가액은 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 보는 것임.