취득당시 계약서 등이 없는 경우 취득가액 산정 방법

실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우로서 자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 그 취득가액은 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 순차적으로 적용하는 것임

[회신] 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우로서 소득세법 제94조 제1항 각호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 그 취득가액은「같은법」제97조 제1항 제1호 나목 및「같은법 시행령」제163조 제12항의 규정에 따라 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 1988년 임야를 취득하였으나 너무 오래되어 계약서 및 대금 등 지급한 내역 등을 가지고 있지 않으며, 전소유자와 연락이 불가능함 - 최근 위 토지를 양도하였음 ○ 질의내용 취득관련 계약서 등 증빙서류가 없는 경우 취득가액 산정 방법 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】(2006. 12. 30. 제목개정) ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정) 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 이하 생략 ② 이하 생략 ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996. 12. 31. 신설) ② ~ ⑪ 생략 ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다 . (2005. 12. 31. 개정) ⑬ 생략 ○ 소득세법 시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】 ① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1999. 12. 31. 신설) 1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 (1999. 12. 31. 신설) 2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 (2005. 2. 19. 개정) ② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. (1999. 12. 31. 신설) 1. 생략 2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2005. 12. 31. 개정) 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ───────────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가) ③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다 . 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. (1999. 12. 31. 신설) 1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 (1999. 12. 31. 신설) 3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액 (1999. 12. 31. 신설) 4. 기준시가 (1999. 12. 31. 신설) ④ 이하 생략 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 서면4팀-1453, 2007.05.02 【질의】 (사실관계) - 1999년 귀농목적으로 밭 400평을 취득(평당 6만원)하였으나, 건강상의 이유로 귀농하지 못하고, 매입가격으로 매각할 예정임. - 실제로는 양도차익이 전혀 없으나, 취득 당시 계약서 등 증빙서류가 없음. (질의내용) 취득관련 계약서 등 증빙서류가 없는 경우 취득가액 산정 방법 【회신】 2007. 1. 1. 이후 양도하는 자산의 양도가액은 「소득세법」 제96조 제1항 규정에 의하여 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(“실지거래가액”이라 함)에 의하여 신고하는 것이며, 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우로서 「같은법」 제94조 제1항 각호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 그 취득가액은 「같은법」 제97조 제1항 제1호 나목 및「같은법 시행령」제163조 제12항의 규정에 따라 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정하는 것임 . ○ 서면4팀-1571, 2007.05.11 【질의】 (사실관계) - 4년 전 서울 마포구 소재 토지를 취득하여 그 지상에 지하1층, 지상7층 상가건물을 신축함. - 토지의 취득가격은 있으나, 건물은 각 분야(목수, 미장 등 20여 분야) 영세 기능자들에게 의뢰하여 신축한 관계로 영수증 등 증빙이 없음. - 당해 상가건물은 소득세법 제99조 제1항 다목의 상업용건물 기준시가가 고시되지 않은 건물임. (질의내용) - 상기 토지 및 건물을 일괄 양도시 양도가액의 안분 방법 - 건물부분의 취득가액을 모르는 경우 취득가액 산정 방법 【회신】 1. 「소득세법」 제100조 제2항 의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가를 감안하여 「부가가치세법 시행령」 제48조 의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산하는 것이며, 귀 질의 경우 상가 건물과 그 부수토지에 대하여는 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 가목 및 나목에서 규정하는 기준시가를 적용하여 안분계산하는 것임. 2. 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 경우로서 「소득세법 시행령」 제176조 2 제1항 각 호의 규정에 의하여 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 등 증빙서류에 의하여 당해 자산의 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 취득가액은「소득세법」제114조 제7항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서에 의할 수 있는 것이며, 이 경우 환산가액은 「같은법」 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 「소득세법 시행령」제176조의 2 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용함)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는, 「소득세법 시행령」제176조의 2 제2항 제2호의 방법으로 환산하는 것임 . ○ 서면5팀-1982, 2007.07.05 【질의】 (사실관계) - 1991년 건물을 신축하여 개인 사업용자산으로 사용함. - 건물신축과 관련한 제반서류 및 장부가액을 확인할 수 없음. - 건물신축시 세금계산서 수취분만 장부가액에 기록된 자료 있음. - 2007. 5월 매도함. (질의사항) - 실지거래가액으로 양도소득세 신고시 취득가액 산정기준 【회신】 실지거래가액에 의해 양도차익을 산정함에 있어 취득가액이라 함은 취득당시에 거래당사자간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 증빙서류에 의하여 확인되는 것을 말하는 것임 . 귀 질의의 경우와 같이 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우 취득가액은 소득세법 제114조 제7항 의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정하는 것임.