전 문
[회신]
귀 질의의 경우 붙임과 같이 관련되는 조세법령 및 기 질의회신문 (재산세제과-94, 2005. 8.18. 및 서사-845, 2005. 5.27.)을 보내드리니 참고하시기 바랍니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 【현 황】 1. 1979년 11월 취득한 대지 202㎡를 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한법률」제91조의 규정에 따라 환매조건부로 2003년 10월 ○○시에 ○○시 ○○동 도로확장용 토지로 양도하고 예정신고 납부함 2. 그 후 ○○시 ○○동 도로확장공사 계획이 폐지되어 ○○시의 동 토지에 대한 환매수요청이 있어 이를 수용하고 2005년 7월 환매수함 3. 이에 따라 2003년 10월 양도에 대한 양도소득세를 환급신청 하였으나 당초 양도는 유효하다 하여 환급받지 못한 상태에서 ○○시 ○○택지개발지구 보상계획에 따라 ○○공사와 협의매수계약 추진 중에 있음 【질 의】 1. 위와 같은 경우 해당 토지가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한법률」에 의하여 수용되는 경우 해당토지의 취득일자는 언제인지? |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994.12.22. 개정) ○ 소득세법 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998.12.31. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001.12.31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999.12. 31. 개정) 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. 5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날 6. 「민법」 제245조 제1항 의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날 (2005. 2.19. 개정) ② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다. ③ 「도시개발법」 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지전의 토지의 취득일로 한다. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다. (2005. 2.19. 개정) ④ 제158조 제2항의 경우 자산의 양도시기는 주주 1인과 기타 주주가 주식 등을 양도함으로써 당해 법인의 주식 등의 합계액의 100분의 50 이상이 양도되는 날로 하되, 그 양도가액은 그들이 사실상 주식 등을 양도한 날의 양도가액에 의한다. (1999.12.31. 개정) ⑤ 제1항 내지 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도한 자산의 취득시기가 분명하지 아니한 경우에는 먼저 취득한 자산을 먼저 양도한 것으로 본다. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ⑥ 법률 제4803호 「소득세법개정법률」 부칙 제8조에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 다음 각호의 자산을 말한다. (2005. 2.19. 개정) 1. 1984년 12월 31일 이전에 취득한 법 제94조 제1항 제2호 및 제4호의 자산 (2000.12.29. 개정) 2. 삭 제 (1995.12.30.) 3. 1985년 12월 31일 이전에 취득한 법 제94조 제1항 제3호의 자산 ⑦ 법률 제4803호 「소득세법개정법률」 부칙 제8조에서 “대통령령이 정하는 날”이라 함은 다음 각호의 날을 말한다. (2005. 2.19. 개정) 1. 법 제94조 제1항 제2호 및 제4호의 자산의 경우에는 1985년 1월 1일 2. 삭 제 (1995.12.30.) 3. 법 제94조 제1항 제3호의 자산의 경우에는 1986년 1월 1일 ⑧ 제1항 내지 제4항의 규정은 법 제95조의 규정에 의한 양도가액의 수입시기에 관하여 이를 준용한다. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규). |
| ○ 재산세제과-94, 2005.08.18. 【질의】 공익사업목적으로 수용된 토지를 당해 사업의 폐지로 인하여 당초 소유권자에게 환매된 경우 －재취득한 토지취득시기는. －○○시 ○○동(○○지구) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규). |
| 1985년 이전│ 2001. 6. │ 2004. 7. 2005. 2. ────△──├──△──├──▶─────△──── 토지 │ ○○시 │ 원소유자 ○○공사 취득 │ 협의매수 │ 재취득 협의매수 ⓐ │ │ ⓑ ↓ ↓ 2001. 5. 2003. 6. 실시계획인가 택지개발예정 지구지정 ○○공사에게 협의매수되는 토지의 취득시기가 ⓐ인지, ⓑ인지. <국세청 의견> 당초 토지를 환매받은 경우에 당해 토지의 취득시기는 그 권리에 의한 조건이 성취된 시점인 환매대금을 청산한 날임. 【회신】 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제91조 의 규정에 의하여 협의매수 또는 수용된 토지를 당해 사업의 폐지ㆍ변경 등으로 협의매수일 또는 수용의 개시일 당시의 토지소유자가 환매권 행사로 취득한 후 이를 양도하는 경우 당해 토지의 취득시기는 소득세법시행령 제162조 의 규정에 의하여 환매대금을 청산한 날(대금을 청산한 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일)임. ○ 서사-845, 2005.05.27. 【질의】 토지투기지역 내에 의제취득일 이전부터 소유하던 토지를 학교도로부지로 2001년 수용되었다가 당해 도시계획의 변경으로 2004. 7. 본래의 소유자에게 환매되었음. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규). |
| - 당해 토지가 2005. 2. ○○공사의 공공사업용으로 협의 수용되는 경우에 위 토지의 취득시기 및 조세특례제한법 제85조 의 규정에 의한 기준시가에 의하여 양도소득세를 신고할 수 있는지. 【회신】 1. 거주자가 지정지역내의 토지를 조세특례제한법 제85조 각호의 1에서 규정하고 있는 날(관계 행정기관의 장이 관보 또는 공보에 고시한 날, 사업인정고시일부터 소급하여 2년이 되는 날, 또는 소득세법 제96조 제1항 제6호 의 2의 규정에 의한 지정지역으로 지정한 날 중 가장 빠른 날)전에 취득하여 2006.12.31. 이전에 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 또는 그 밖의 법률에 의하여 당해 사업시행자에게 양도(수용되는 경우 포함)하는 경우에는 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의할 수 있는 것임. 2. 위1에서 양도하는 토지를 환매권 실행으로 당초의 토지를 환매 받는 경우에 당해 토지의 취득시기는 그 권리에 의한 조건이 성취된 시점인 환매대금을 청산한 날이 되는 것임. 3. 귀 질의와 관련된 기질의회신문(재일46014-2505, 1996.11.12.)을 참고하기 바람. 참고예규: 재일46014-2505(1996.11.12.) 1. 자산의 취득 또는 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일이 되는 것임. 2. 토지에 대한 환매권이 실행되어 당초의 토지를 환매받는 경우 당해 토지의 취득시기는 당해 권리에 의한 조건이 성취된 시점인 환매대금을 청산한 날이 되는 것임. 3. 따라서, 환매권 실행으로 취득하는 토지를 취득시기(환매대금 청산일) 도래 전에 양도계약을 하는 경우로서 당해 토지의 취득시기(환매대금 청산일) 이전에 양도시기가 도래하면 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도하는 것이나, 그 양도시기가 취득시기(환매대금 청산일) 이후에 도래하면 토지를 양도하는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규). |
| ○ 재경원재산46014-43, 1998.02.07. 1) 사실관계 o ○○시○ ○읍 ○○리 ○○번지 소재 답 1,000㎡를 - 1956. 8.16. 취득한 뒤 계속하여 농사를 지어왔으며, - 1986. 8.13. 도로부지로 ○○시에 전부 수용되었다가, - 1991. 9.25. ○○시의 도시계획변경으로 전체토지 중 1/2은 도로로 실제 수용 되었으나, 나머지 1/2은 도로부지에서 제외되었음. - 1991.12.20. 도로부지에서 제외된 토지에 대하여 ○○시를 상대로 소유권이전등기소송을 제기하여 승소판결을 받은 뒤 환매를 등기원인으로 하여 소유권이전등기 환원하였음. - 1995. 4.26. 환매취득 후 계속하여 농사를 짓다가 양도함. o 공부상 및 사실상 지목이 답이고, 도로부지로 사용된 후에도 사업시행이 되지 아니하여 소유권을 돌려받기까지 계속해서 자경하였음. 2) 질의사항 o 첫째, 위 토지의 취득일을 언제로 볼 것인지에 관하여, 종전 국세청의 질의회신에 의하면 "토지수용법에 의한 사업시행자에게 양도한 후 환원등기한 경우에도 계약내용이 "재매매계약부 양도" 또는 "환매조건부 양도"인 경우를 제외하고는 각각 별도의 양도에 해당한다(재산01254-3486, 1988.11.30.), 환매계약에 따른 환매기간 내에 환매권을 행사하여 해당부동산을 환원등기하는 것은 양도로 보지 아니하여 양도소득세가 과세되지 아니한다(재일46014-2023, 1997. 7.22.)라고 회신한 바 있음. 위 회신들로 볼 때 환매조건부 양도를 계약내용으로 하여 환원등기 한 경우에는 별도의 양도에 해당되지 않는다는 뜻으로 해석됨. 그렇다면 사실관계가 위와 같은 경우에 있어서 환매를 원인으로 한 1991. 12.20.자 소유권이전등기는 별도의 양도에 해당하지 않는 것이고, 따라서 위 토지의 취득일은 당초 취득일인 1956. 8.16.로 보아야 함. o 둘째, 농지의 자경기간을 얼마로 볼 것인지에 관하여, (1) 첫째 질의와 같이 별도의 양도로 보지 않는 경우에는 당초 취득일인 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규). |
| 1956. 8.16.부터 양도일까지 계속하여 자경한 것으로 보아야 함. (2) 그렇지 아니하면 당초 도시계획의 변경으로 인하여 수용에서 제외된 토지를 환매를 원인으로 당초대로 소유권환원등기하였다가 양도하는 경우에 있어서 수용과 환매에 대한 책임이 수용권의 남용으로 과다수용한 지방자치단체에 있는 것이지 개인에게 있는 것이 아니므로 자경기간은 1956. 8.16.∼1986. 8.13.(30년)+1991.12.20.∼1995. 4.26.(4년) 합계 34년으로 하여야 함. 뿐만 아니라 과다수용과 환매에 대한 책임이 없는 선량한 농민에게 불이익을 줄 수는 없는 것이고, 당해 농지에서 8년 이상을 성실히 농사지어온 농민을 보호하고 이에 대한 보상으로 8년 이상 자경농지에 대하여 양도소득세를 비과세하는 입법취지를 감안해 보더라도 자경기간의 계산에 있어서는 당해 농지를 소유하면서 경작한 기간을 통산하는 것이 양도소득세를 비과세하는 취지에도 부합되는 것임. 회 신 농지를 취득한 때로부터 양도할 때까지의 사이에 8년 이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지를 양도하는 경우에는 조세감면규제법 제55조의 규정에 의하여 양도소득세를 면제함. 이 경우 공공용지취득및손실보상에관한특례법에 의한 환매권에 의하여 취득한 농지의 경우에 있어서 8년의 자경기간은 환매권에 의하여 취득한 날부터 계산하는 것임. ○ 재일46014-1880 1997.08.02. 질 의 - 1982.12.경 소유토지를 국가에 의하여 수용을 당하고 보상금을 지급받았음. 그런데 국가가 위 토지를 공공사업의 용도로 사용하지 아니하여 환매권의 대상이 되었음. - 1992.11.24. 공공용지의 취득및손실보상에관한특례법 제9조 제1항 에 의하여 1982년 당시 보상받았던 금액을 국가에 공탁을 하고 환매의 의사표시를 하였으나 국가는 소유권이전등기를 넘겨주지 아니하여 소유권이전등기 청구소송하였음. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규). |
| - 환매권은 이른바 형성권으로서 권리자가 환매의 의사표시만 하면 의사표시당시에 환매가 성립하는 것임. 따라서 제1심소송에서 국가는 질의자에게 1992.11.24. 환매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라는 판결을 하였음. 즉 환매의 의사표시를 한 1992.11.24.부터 위 토지는 질의자의 소유가 됨. - 그런데 국가의 항소에 의한 항소심 계류 중 제3자인 ○○개발공사가 1993. 5. 7. 위 토지를 다시 수용하고 손실보상금은 당시 등기부상 명의자인 국가앞으로 공탁을 하였음. 토지의 대상물(對象物)인 손실보상금(○○공사가 공탁한 수용대금)의 출급청구권이 본인에게 있다고 "소유권이전등기청구소송" 을 "공탁금출급청구권양도청구의소" 로 하여 손실보상금을 찾았음. - 환매의 의사표시를 하여 위 토지의 소유권을 취득한 시기가 1992.11.24.이고, ○○공사가 위 토지를 다시 수용하고 손실보상금을 공탁한 시기가 1993. 5. 7.로써 위 토지에 대한 취득과 양도가 1년 내에 이루어졌음. ㆍ 환매권이라는 권리 자체를 타에 양도한 것이 아니라 환매권을 행사하여 이미 취득한 토지를 수용당하여 손실보상금을 수령하였음. 이러한 경우 "부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 경우(아파트당첨권 등)"에 해당하는지, "부동산을 양도한 경우"에 해당하는지의 여부 ㆍ 소득세법시행령 제170조 제4항 은 부동산의 취득ㆍ양도 경위와 이용실태 등에 비해 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 1년 이내의 단기양도시에도 공정과세협의회의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있으며, 법률의 규정에 의하여 환매권을 행사하여 부동산을 취득하고, 토지수용법에 의하여 수용을 당하여 양도를 당한 것으로 투기성이 전혀 없음. 질의자의 경우에 위 법시행령 제170조 제4항을 적용하여 공정과세협의회의 자문을 거쳐 양도차익을 계산함에 있어 기준시가를 기준으로 하는 것이 법률상 가능한지 여부 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규). |
| 회 신: o 부동산에 대한 환매권을 실행하기 위하여 환매대금을 공탁하고 소유권이전등기청구소송을 제기한 상태에서 당해 부동산이 공공사업용으로 수용된 경우로서 환매권자가 그 소송에서 승소한 경우에는 환매권자명의로 소유권이전등기없이 직접 공공사업자에게 소유권이 이전되었다 하더라도 당해 환매권자가 환매대금의 공탁일에 당해 부동산을 취득하여 수용에 의하여 양도된 것으로 보아 양도소득세를 과세하는 것임. o 구 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 의 규정에 의하여 부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도하는 경우에는 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산정하는 것이나, 부동산의 취득ㆍ양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 동령 동조 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 기준시가에 의하여 양도차익을 산정할 수 있는 것임. o 투기성 여부는 관할세무서장이 사실조사하여 판단할 사항인 것임. ○ 재일46014-2742, 1995.10.21. 질 의 1989년도에 국방부로부터 최전방 민간인 통제선 이북지역에 위치한 토지 16,000평(공부상 지목은 전 또는 답이나 당시의 지목은 황무지였음)을 환매받아 즉시(1개월 이내) 이를 인근 ○○리 정착민들에게 매각한 사실이 있음. 이때 양도소득세과세대상이 되는지 여부 회 신 환매권을 행사하여 취득한 토지의 지목이나 등기 여부에 관계없이 해당 토지를 타인에게 유상으로 양도하였으면 그 토지는 양도소득세 과세대상임 |