재건축전 주택의 보유기간 기산일은 사용검사필증교부일임(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 사용일 또는 상용승인일)
전 문
[회신]
귀 질의와 관련된 조세법령과 기질의회신문(서면4팀-2354, 2006.07.19.)을 참조하시기 바라며, 법령제정의 법령입안, 해석취지, 근거, 이유 및 논리적용 등에 관한 사항은 재정경제부 세제실에서 법령입안으로 추진하는 사항임을 알려 드립니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 【내용요약】 - 2004. 7.14. (갑) 취득 - 2004. 7.15: 재건축사업계획승인일 - 2004. 8.10: 재건축입주권 취득(본인) - 2004.12. 1: 재건축아파트 이주 시작 - 2005. 5.16: 관리처분계획인가일 - 2005. 7월: 이주완료 및 멸실 신고 - 2009. 1. 2: 재건축주택 준공 및 입주 예정 위의 경우 재건축된 주택을 양도하는 경우 승계조합원의 보유기간 기산일에 대한 기질의회신에 대해 관련 법과 시행령이 불합리한 점이 없는지, 불합리한 점이 없다면 그 논리는 무엇인지와 불합리한 점이 있으면 국세청이 개선할 의지는 없는 것인지를 질의함. (법과 시행령의 개정은 그 시행에 있어 불합리한 점이 있다고 판단하여 개정하는 것이므로 개인적으로는 본인 소유주택단지도 불합리한 법의 테두리에 둘러싸여 있어 개정의 필요성이 있다고 판단됨) 【질 의】 1. 사업승인일까지 3년을 보유하지 않더라도 사실상의 주택사용가능일까지 3년을 보유하고 양도일 현재 타주택이 없는 1가구 1주택자의 경우(이 경우는 주택이 입주권으로의 변경시기가 사실상의 주택사용가능일임)와 사업승인이 난 직 후 사실상의 주택사용가능일 전에 재건축아파트를 취득하여 3년 이상을 보유하고 있다가 양도일 현재 타주택이 없는 1가구 1주택자(이 경우는 입주권으로 변경되는 시기를 사업승인일로만 보는 견해가 있음)가 세법 적용 받음에 있어 주택에서 입주권으로 변경되는 시기를 차등적용 받아야 할 이유가 무엇인지? 2. 세법상 (갑)과 본인을 차등적용함으로써 얻는 법익은 무엇이며, 본인의 경우와 같이 불합리한 점이 있음에도 불구하고 그 불합리함을 감내하면서까지 지켜야 할 법익은 무엇인지? |
| 1. 질의내용 요약 |
| 3. 입주권의 양도이지만 주택의 양도로 취급하는 소득세법 시행령 제155조 16항 의 취지를 반대로 해석하면 본인의 경우 주택의 취득이고, 입주권으로 보유하고 있다가 준공 후 다시 주택으로 보유하게 되는데 단지, 사업승인이 난 후에 취득했다는 이유만으로 분양권(입주권)의 구입으로 보아 해당기간을 인정하지 않는다면 1가구 1주택자에 대한 비과세조항을 너무 좁게 해석하는 것인 아닌지? 4. 재건축아파트 입주권의 경우에는 완전한 물권변동이 일어나고 본인의 소유로 되므로 일반채권 형태인 아파트분양권과는 달리 취급하여야 함에도 불구하고 다른 아파트분양권과 같이 취급하여야 할 이유는 무엇인지? (특히, 사실상 주택으로 취득하고 사용승인이 나 다시 주택으로 환원한 경우) 5. 본인의 경우 조합원지위 양도양수 금지조항이 적용되어 준공전까지 양도하지도 못하므로 입주권의 양도시 적용받는 보유기간도 강제적으로 박탈당하고 준공 후 소유권이전등기를 경료한 후부터 3년을 보유하여야 한다는 것은 너무나도 가혹한 법해석으로서 1가구 1주택자인 본인이 단지 법해석의 차이 하나로 근 8년이란 기간을 보유해야만 1가구 1주택자 적용을 해준다면 이 또한 불합리한 법해석이 아닌지? 입주권인 상태로 매매할 수 있게 해 입주권 보유기간을 인정하던가, 아니면 매매하게 할 수 없게 한다면 준공 후에는 입주권 상태의 보유기간을 인정해 주택으로 매도할 수 있게 하던가 선택권을 주어야지, 두 권리를 모두 포기하게 하고 8년을 보유한 뒤에 팔아야 비과세혜택을 줘야 하는 법해석의 취지는 무엇인지? 6. 2005. 5.31. 시행령이 사업시행인가일에서 관리처분인가일로 변경된 이유는 재건축단지도 관리처분시점에서 주택에서 입주권으로 변경된다고 보기 때문이며 이러한 시행령개정은 도정법에 의한 재건축사업인 경우는 사업시행인가일을 입주권취득시기로 보는 것이 불합리한 것이고 이를 시정하기 위한 것임은 두말할 나위도 없는 것인 바, 당해 주택도 도정법에 의한 재건축사업을 해 왔고 사업시행인가일이 아닌 관리처분인가일에 권리의무관계가 확정되었음에도 불구하고 경과규정을 두어 종전규정(사업시행인가일을 입주권의 취득시기로 보는 규정)을 적용하라는 이유는 무엇인지? |
| 1. 질의내용 요약 |
| 7. 비교주택단지(2004. 8.10. 취득, 2005. 6.30. 관리처분인가일)보다 본인 주택단지가 더 빨리 재건축을 진행해 왔고, 도정법의 적용에 있어서는 똑같이 적용을 받아 왔으며 당해주택단지 취득자와 비교주택단지 취득자가 세법을 적용받음에 있어 차등을 받아야 할 하등에 이유가 없음에도 불구하고 실상은 엄청난 차이가 있는데 그렇게 까지 경과규정을 적용해야할 이유는 무엇인지? 오히려 비교단지보다 당해주택단지의 경우가 시행령 개정사유에 더 부합함에도 불구하고 경과규정을 적용받아야 할 이유는 무엇인지? 향후 모든 주택단지는 관리처분인가일을 입주권의 변경시기로 보는 데 도정법의 적용을 받는 단지 중 유독 당해 주택단지의 경우에만 종전 규정을 적용함으로써 얻는 법익은 무엇인지? 8. 본인은 당해 주택의 경우 사실상의 주택사용가능일 전에 취득한 경우라면 주택의 취득으로 보아 보유기간을 인정하던가, 아니면 관리처분인가일을 입주권의 취득시기로 보아 관리처분인가일 전에 취득한 경우는 주택의 취득으로 보는 것이(특히 1가구 1주택자인 경우) 법의 취지에 맞는 것이 아닌지? |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. ○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998.12.31. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기․등록접수일 또는 명의개서일 (2001.12.31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일․인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999.12.31. 개정) ② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다. ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005.12.31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 (17) 법 제89조 제2항 본문의 규정에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라 한다)을 1개 소유한 1세대[ 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대에 한한다]가 당해 조합원입주권을 양도하는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대1주택으로 본다. 다만, 제2호의 경우에는 당해 1주택을 취득한 날부터 1년 이내에 당해 조합원입주권을 양도하는 경우에 한한다. (2006. 2. 9. 항번개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 1. 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우 (2005.12.31. 개정) 2. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우 (2005.12.31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】의 구법: 2005.05.31. 소득세법 시행령 제령령18850호, 개정 (16) 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(동법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 본다. (2005. 5.31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】의 구법: 2005.02.19. 소득세법 시행령 제령령18705호, 개정 (16) 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(주택재개발사업의 경우 동법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일, 주택재건축사업의 경우 동법 제28조의 규정에 의한 사업시행인가일이나 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 본다. (2005. 2.19. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 시행령 부칙 (2005. 5.31. 대통령령 제18850호) ④ 【주택재건축사업의 조합원에 대한 1세대1주택 특례적용 및 양도차익의 산정에 관한 경과조치】 이 영 시행전에 「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 사업시행인가를 받은 주택재건축사업의 조합원에 대한 1세대1주택 특례적용 및 양도차익의 산정에 관하여는 제155조 및 제166조의 개정규정에 불구하고 종전의 규정에 의한다. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-2354, 2006.07.19. 【회신】 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행인가일(2005. 5.30. 이전) 또는 관리처분계획인가일(2005. 5.31. 이후) 이후에 주택재건축사업을 시행하는 정비사업의 조합원으로부터 그 조합원의 입주자로 선정된 지위(이를 "입주권"이라 함)를 승계하여 취득한 경우에는 기존 건물의 멸실 여부와 관계없이 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것으로서, 재건축된 주택(그 부수토지를 포함)의 보유기간 기산일은 당해 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임. ○ 서면4팀 -2132, 2005.11. 9. 【회신】 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행인가일(2005. 5.30. 이전) 또는 관리처분계획인가일(2005. 5.31. 이후) 이후에 주택재건축사업을 시행하는 정비사업의 조합원으로부터 그 조합원의 입주자로 선정된 지위(이를 "입주권"이라 함)를 승계․취득한 경우에는 기존 건물의 멸실 여부와 관계없이 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것으로서, 양도자산에 대한 1세대 1주택 비과세의 적용과 장기보유특별공제액의 계산 및 세율을 적용함에 있어 재건축된 주택(그 부수토지를 포함)의 보유기간 기산일은 당해 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-2077, 2005.11. 4. 【회신】 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행인가일(2005. 5.30. 이전인가) 또는 관리처분계획인가일(2005. 5.31. 이후) 이후에 조합원의 지위를 승계한 경우, 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것임 |