임대차계약이 체결된 재산의 평가방법

구분등기되지 않은 건물과 토지중 일부를 증여받은 경우로서 현실적으로 각자가 구분하여 관리ㆍ처분할 수 있는 등 공유물로 볼 수 없는 경우 증여받은 부분에 대한 임대보증금 등 환산가액을 건물과 토지의 가액으로 안분한 가액으로 함.

[회신] 「상속세 및 증여세법」제61조 제7항의 규정을 적용함에 있어서 일괄하여 등기된 건물의 일부를 특정하여 그에 상당하는 부수토지와 함께 증여받은 경우로서 증여받은 후에는 당해 건물을 현실적으로 각자가 구분하여 관리·처분할 수 있고, 계약 등에 의하여 그 사실이 확인되어 사실상 당해 건물과 그 부수토지를 공유물로 볼 수 없는 경우, 건물과 토지에 대한 각각의 임대보증금 등 환산가액은 당해 증여받은 부분에 대한 전체 임대보증금 등 환산가액을 같은법 제61조 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 건물과 토지의 가액으로 안분한 가액으로 하는 것이나, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실관계에 따라 판단하는 것이며, 건물의 인근 토지에 부설주차장을 설치하는 조건으로 건축허가를 받은 경우로서 당해 부설주차장용 토지를 임차인만이 이용하게 하면서 주차요금을 관리비에 포함하여 징수하는 경우 당해 부설주차장용 토지가 임대차계약이 체결된 면적에 포함되는지 여부는 임대차계약 내용 등 구체적인 사실관계에 따라 판단하는 것입니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료. 1. 질의내용 요약 o 사실관계 - 본인은 토지와 건물을 본인의 직계비속에게 증여하려고 함. 본인이 일부를 증여하고자 하는 10층짜리 건물은 신축당시 허가과정에서 건물이 정착되는 토지위에 토지면적이 좁아 법정범위내의 주차시설을 할 수 없어서 인근지역에 있는 본인의 토지(이하 “인근지역 토지”라 함)위에 주차시설을 설치하는 조건으로 신축허가를 받고, 건물준공전에 “인근지역 토지”위에 기계식 주차장을 설치함. - 아울러 공부상 건축물관리대장상에도 “인근지역 토지”위에 주차시설을 설치하였다는 내용이 표기가 되어 있음. - 본인이 소유하고 있는 10층짜리 건물중 1층과 7층 및 1층ㆍ7층에 해당되는 지분을 본인의 비속에게 증여한 후 증여세를 신고하려고 함(부동산등기는 일괄등기되어 있어 1층과 7층은 수증자에게 지분등기만 가능함) - 상기의 10층짜리 건물과 그 부속토지에 대하여 임대차계약이 체결되어 있으며, “인근지역 토지”도 임차인과 작성한 임대차계약서상에 기재되어 있으며, 또한 인근지역 토지에 대한 주차비상당액이 관리비에 포함되어 징수되고 있음. o 질의내용 (질문1) - 이 경우 증여재산가액 평가시 10층짜리 건물과 부속토지의 기준시가 합계금액과 “인근지역 토지”의 기준시가 금액을 합산한 후, 10층짜리 건물의 임대보증금으로 환산한 금액과 비교하여 큰 금액으로 증여세 신고하여야 하는지? - 아니면, 10층짜리 건물과 부속토지를 기준시가로 평가한 후 10층짜리 건물의 임대보증금으로 환산한 금액과 비교하여 큰 금액과 “인근지역 토지”를 기준시가로 평가한 금액을 합산한 금액으로 증여세 신고를 하여야 하는지? (질문2) - 위의 방법으로 증여재산을 신고할 경우 1층은 기준시가금액보다 임대보증금환산가액이 더 크고, 7층은 임대보증금환산가액보다 기준시가금액이 더 크며, 1층과 7층을 합산하여 평가할 경우는 기준시가금액이 임대보증금환산가액보다 클 경우에 있어서, 1층은 임대보증금환산가액으로, 7층은 기준시가금액으로 신고를 하여야 하는지 ? - 아니면 1층과 7층을 합산하여 평가할 경우는 기준시가금액이 임대보증금환산가액보다 크므로 1층과 7층을 기준시가금액으로 신고하여야 하는지?