양도시기의 판정 및 양도가액 산정 방법

법원의 확정판결에 의하여 소유권을 이전한 경우로서 잔금청산일이 확인되는 경우에는 그 잔금청산일을 양도시기로 보는 것이나, 실지 잔금청산일이 확인되지 않거나 분명하지 아니한 경우에는 등기접수일을 양도시기로 보는 것임

[회신] 1. 현행 소득세법상 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로「같은 법 시행령」제162조의 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이며, 대금청산일이 분명하지 아니한 경우에는 등기접수일이 되는 것으로서, 법원의 확정판결에 의하여 소유권을 이전한 경우의 양도시기는 당해 판결문의 내용 및 매매계약서, 대금지급 영수증 등 객관적인 증빙자료에 의하여 잔금청산일이 확인되는 경우에는 그 잔금청산일을 양도시기로 보는 것이나, 그에 의하여 실지 잔금청산일이 확인되지 않거나 분명하지 아니한 경우에는 등기접수일을 양도시기로 보는 것입니다. 2. 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도소득세를 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였을 경우 동 양도소득세 상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보는 것이나, 매매약정내용에 관계없이 매매계약을 체결한 후 양수자가 양도자의 양도소득세를 아무런 조건 없이 대신 납부한 때에는 양수자가 대신 납부한 양도소득세액을 양도자에게 증여한 것으로 보아 별도로 증여세가 과세되는 것으로서, 양도소득세가 양도가액에 포함되는지 여부는 매매약정내용, 양도소득세 지급 여부 등 사실관계를 확인하여 판단할 사항입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 2003년 9월경 농지(약 6,611㎡)의 매매와 관련하여 매도인과 매수인(법인)간에 확인서(일종의 매매계약서)를 작성하였으나, 현재까지 매매대금의 지급 및 소유권이전등기를 하지 않은 상태임 - 2006년 1월경 매수인측이 “매매대금을 지급하겠으니 토지의 소유권을 이전하라”는 내용의 소송을 제기하여 2007년 9월 현재 고등법원에 사건이 계류 중임 ○ 질의내용 ① 위와 같은 상황에서 양측 당사자가 “2003년 9월에 사건 토지가 매매되었음을 확인한다” 라는 내용의 법원 판결 등을 근거로 현 시점에 매매대금을 지급하고 소유권이전등기를 이행할 경우 2003년 9월에 양도한 것으로 보는 것인지 여부 ② 양도소득세 등을 매수인이 부담하기로 약정을 할 경우에 양도가액의 산정 방법 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정) ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일 3. 이하 생략 ② 이하 생략 ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) ② 이하 생략 ○ 소득세법 기본통칙 97-6【매입자부담의 양도소득세 등 필요경비산입】 주택신축판매업자가 사업용 아파트 부지 매입시 토지소유자에게 토지대금 이외에 양도소득세 등을 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였을 경우 매도자는 동 양도소득세 상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보고 매수자는 동 세액상당액을 매입원가로서 필요경비에 산입한다. 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 재일46014-311, 1996.02.06 【질의】 부동산 소유권이전등기에 관한 다툼이 있었는 바, 법원의 판결문에 의하여 대금의 지급일자와 금액이 확인되고 있으며 대금지급일과 동 사건 확정판결일과의 기간이 3년 6개월인 경우 양도일을 어느 것을 기준으로 하는지. 1. 판결문에 기재된 대금완불일자 2. 동 사건의 판결이 확정된 날 【회신】 부동산의 양도에 따른 양도차익을 계산함에 있어 적용할 양도시기는 매매대금을 청산한 날이 되는 것임 . 소유권이전에 관한 쟁송에 따른 법원의 확정판결에 의하여 그 대금청산일이 확인되는 경우에는 그 확인된 날을 양도시기로 하는 것임 . ○ 서면4팀-1772, 2005.09.27 【질의】 (사실관계) 자연인 A(양도인 ◇◇◇)는 “별첨 조정조서”에 의하면 별지목록의 부동산을 1994.7.20. 약정을 원인으로 소유권을 취득하여 별첨 매매계약서에 의한 매수인 B, C △△△△영농조합법인에게 양도하였음. (질의) 양도인 A의 양도소득세 계산시 별첨 조정조서에 의한 등기접수부에 기재된 등기원인일을 1994.7.20. 취득시기로 하여 양도소득세를 계산하면 되는 것인지. 【회신】 1. 현행 소득세법상 부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 소득세법 시행령 제162조 의 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이며 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 되는 것임. 또한, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기접수일이 되는 것임. 2. 귀 질의의 경우 법원의 조정조서에 의하여 소유권이 이전되는 경우의 취득시기는 당해 조정조서의 내용, 매매계약서, 대금지급 영수증, 등기부등본 등 객관적인 증빙자료에 의하여 상기 1.에 따라 사실 판단할 사항임. 3. 귀 질의와 관련된 기질의회신문(재일46014-1871, 1997.8.2, 재산01254-3891, 1991.12.21.)을 참고하기 바람. (참고 : 재일46014-1871, 1997. 8. 2.) 부동산에 대한 양도차익 산정시 적용되는 취득 및 양도시기를 판정함에 있어 거래당사자간에 소유권이전에 관한 쟁송이 있어 법원의 확정판결에 의하여 소유권이 이전되는 경우에는 소유권이전등기원인일을 취득 또는 양도시기로 보는 것임. 다만, 당해 판결문의 내용 및 제증빙서류 등에 의하여 소유권이전등기원인일과 다른 잔금청산일이 확인되는 경우에는 그 잔금청산일을 취득 및 양도시기로 보는 것임. (참고 : 재산01254-3891, 1991. 12. 21.) 법원의 확정판결에 의하여 소유권이 이전되는 경우의 양도시기는 당해 확정판결에 의한 잔금청산일을 확인하여 소관세무서장이 사실판단하는 것임. ○ 서면4팀-1979, 2007.06.25 【질의】 (사실관계) - 양도인 甲, 양수인 乙 - 과세대상자산 : 충남 소재 토지 XXX㎡ - 乙은 甲에게 1988. 11. 25. 토지 대금 전액을 지급하고 등기 이전을 요청하였으나, 甲이 등기 이전을 이행하지 아니하여 법원에 화해신청을 함 - 법원은 매매대금 전액을 1988. 11. 25. 지급한 것으로 인정하여, “양도인 甲은 양수인 乙에게 1988. 11. 25자 매매를 원인으로 한 소유권 이전등기 절차를 이행한다”고 1989. 9. 18. 판결함 - 판결에 따라 1989. 10. 13. 소유권이전등기 접수함(등기원인 : 1988. 11. 25. 매매) - 乙은 현재 매수대금을 지급한 증빙을 갖고 있지 아니함(화해 신청시 법원에 제출함) (질의) 상기의 경우 양수인 乙의 토지 취득시기는 아래 중 언제인지 ① 1988. 11. 25 : 매매대금을 전액 지급한(법원이 인정)한 날 ② 1989. 09. 18 : 법원 판결일자 ③ 1989. 10. 13 : 등기접수일 【회신】 현행 소득세법상 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로「같은 법 시행령」제162조의 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이며 대금청산일이 분명하지 아니한 경우에는 등기접수일이 되는 것으로서, 법원의 확정판결에 의하여 소유권을 이전한 경우의 취득시기는 당해 판결문의 내용 및 매매계약서, 대금지급 영수증 등 객관적인 증빙자료에 의하여 잔금청산일이 확인되는 경우에는 그 잔금청산일을 취득시기로 보는 것이나, 그에 의하여 실지 잔금청산일이 확인되지 않거나 분명하지 아니한 경우에는 등기접수일이 되는 것임. ○ 서면4팀-2093, 2007.07.09 【질의】 (사실관계) - 부동산 거래 내역 등 • 자산 : 울산광역시 ○○구 소재 일반건물 등 • 양도가액 등 : 양도가액 11억원, 취득가액 1억 5천만원, 기타필요경비 690만원 • 보유기간 등 : 1년 1개월, 세율 40%, 양도소득세 등 372,477천원 - 당해 자산의 양도에 따른 양도소득세를 매수인이 부담하기로 함 (질의내용) - 양도소득세 등을 매수자가 부담하는 경우 양도가액에 포함되는 양도소득세 등의 범위 【회신】 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도소득세를 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였을 경우 동 양도소득세 상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보는 것이나, 매매약정내용에 관계없이 매매계약을 체결한 후 양수자가 양도자의 양도소득세를 아무런 조건 없이 대신 납부한 때에는 양수자가 대신 납부한 양도소득세액을 양도자에게 증여한 것으로 보아 별도로 증여세가 과세되는 것으로서, 양도소득세가 양도가액에 포함되는지 여부는 매매약정내용, 양도소득세 지급 여부 등 사실관계를 확인하여 판단할 사항임 ○ 재일46014-3077, 1994.12.01 【제목】 매수자가 양도소득세를 부담키로 한 부동산매매에 있어 양도가액은 매도자가 받는 가액에 매수자가 부담한 양도소득세를 포함한 가액임 【질의】 매도자가 16억원을 수령하고, 매도자 부담 양도소득세 전액을 매수자가 부담하기로 약정한 부동산매매 계약에 있어서 취득가액 6억 세율 60％인 경우의 양도소득세 산출 계산방법(필요 경비 등은 무시함) 갑설 : 양도가액을 16억원으로 하고 취득가액 6억원과의 차액인 10억원을 양도소득으로 하여 세율 60％ 적용하여 양도소득세 6억원을 계산한 후, 다시 6억원을 당초 양도가액에 합산하여 (양도가액 22억 - 취득가액 6억) 60％로 계산하여 양도소득세 9억 6천만원으로 과세함. 을설 : 양도가액에는 납부해야 할 양도소득세 상당액(x)이 포함되어야 함으로 양도가액에 양도소득세 상당액(x)을 포함한 16억 + x를 양도가 액으로 하고 이에 취득가액 6억원을 차감후 세율 60％를 적용하여 양도소득세를 계산함. 즉 [ (16억 + x) - 6억] 60％ = x로 계산하여 양도소득세 상당 x는 15억원으로 계산함. 【회신】 귀 문의 경우 "갑설"에 의하는 것임.